在剛剛結(jié)束的春季房交會上，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目在展會現(xiàn)場亮相，但當房地產(chǎn)與養(yǎng)老正面相遇，養(yǎng)老會變成簡單的地產(chǎn)話題嗎？房地產(chǎn)冠以養(yǎng)老之名，它能成為破解養(yǎng)老難的出路嗎？縱觀當下，很多人理解的養(yǎng)老項目就是把醫(yī)院搬進社區(qū)，或者把養(yǎng)老做成房產(chǎn)類的理財產(chǎn)品，這種方式是符合老人養(yǎng)老需求的嗎？帶著這些問題，本報記者專訪了法國高利澤（北京）國際企業(yè)管理有限公司西南區(qū)總監(jiān)楊婧，加拿大金楓葉世紀養(yǎng)老咨詢公司項目總監(jiān)李坦坦，成都怡康養(yǎng)老服務有限公司董事長王曉軍，借鑒法國、加拿大等國外先進經(jīng)驗，了解“接地氣”的養(yǎng)老項目是什么樣的，真正適合老人居住的養(yǎng)老地產(chǎn)是如何運營的。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是服務式跨代社區(qū)”
●成都怡康養(yǎng)老服務有限公司董事長王曉軍
養(yǎng)老地產(chǎn)不是遠離城市脫離社區(qū)
我不是很認同“養(yǎng)老地產(chǎn)”這個概念，養(yǎng)老和地產(chǎn)是完全獨立的兩件事，在國外，所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)叫“服務式跨代社區(qū)”，他更多強調(diào)的是軟件，而房產(chǎn)只是提供的硬件。根據(jù)“9073”（即90%的老人依靠居家養(yǎng)老、7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%的老人依靠機構(gòu)養(yǎng)老）的養(yǎng)老模型設(shè)計，以及目前中國老人總數(shù)過于龐大的現(xiàn)實，城市養(yǎng)老模式的探討更具有現(xiàn)實意義。我們認為，養(yǎng)老一定不是讓老人脫離城市，脫離社區(qū)生活。從老年人的退休生活需求來分析，他們一是需要社會圈子，二是需要子女陪伴，所以關(guān)于社區(qū)跨代混居配建的模式探討更具現(xiàn)實意義。這種社區(qū)，一部分的房子是可出售的普通人居住的房子，可用于子女居住，一部分是養(yǎng)老機構(gòu)自己持有的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)，用于失能老人的看護。這就是我理解的養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。
理財產(chǎn)品、醫(yī)療機構(gòu)不是養(yǎng)老的全部
時下有眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目，比如一些保險公司將保險產(chǎn)品和養(yǎng)老掛鉤，相當于保單的收益以“你老了我養(yǎng)你”的方式來體現(xiàn)，但這種養(yǎng)老產(chǎn)品的具體效果要若干年后才能知道，畢竟作為一種新的理財產(chǎn)品它也是近兩年才有的，離它的收益期還有很長一段時間；另外一種比較主流的養(yǎng)老地產(chǎn)，就是直接在項目中增加了醫(yī)療方面的設(shè)施，這是比較普遍的現(xiàn)象。但我認為這不是真正的養(yǎng)老項目，或者說這是處于初級階段的養(yǎng)老，并沒有從實質(zhì)上解決養(yǎng)老過程中遇到的問題。我認為這種地產(chǎn)項目更適合“家庭養(yǎng)老”的部分，其實和普通的房產(chǎn)項目沒有本質(zhì)上的區(qū)別。我認為現(xiàn)在房產(chǎn)需要突破的是集中養(yǎng)老、活力養(yǎng)老的那一部分。目前這種集中養(yǎng)老的項目成都還尚屬空白。
養(yǎng)老機構(gòu)需從硬件到軟件全面升級
我認為要做真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先必須要提供跨代配套設(shè)施和服務，項目不應該是單結(jié)構(gòu)的社區(qū)，將原有的房地產(chǎn)開發(fā)思路進行升華，強調(diào)服務與跨代的概念。目前有很多所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)其實是開發(fā)商圈地、套現(xiàn)的一個包裝，真正的養(yǎng)老絕不是地產(chǎn)這么簡單。我們和法國高利澤接觸了很多年，他們是一家法國最知名的運營養(yǎng)老項目的專業(yè)機構(gòu)，在法國運營50多家養(yǎng)老項目，有非常多值得我們學習的經(jīng)驗。目前我們在成都正在籌備一個具備新型養(yǎng)老條件的項目，希望能對國內(nèi)的養(yǎng)老項目有所改變。
“優(yōu)雅地變老以及有尊嚴地活著”
●法國高利澤（北京）國際企業(yè)管理有限公司西南區(qū)總監(jiān)楊婧
養(yǎng)老觀念的突破從農(nóng)家樂到高大上
對于大多數(shù)國人來說，養(yǎng)老的概念尚停留在“農(nóng)家樂”模式上，一個遠離城市的周邊小院子，提供基本的食宿，缺乏針對性的照料，缺乏人性化的服務模式，與世隔絕。這種模式，無論是對當下的老人還是子女來說，都是很難接受的事情。高利澤與此不同，它更提倡從人性化角度出發(fā)的養(yǎng)老理念。簡言之，讓“活力老人”（身體健康，行動自如）優(yōu)雅地老去，讓“失能老人”（全部或部分喪失自理能力）有尊嚴地活著。
養(yǎng)老護理的全面改善從普適性到獨立設(shè)計
為了實現(xiàn)“優(yōu)雅老去與有尊嚴活著”的養(yǎng)老理念，高利澤旗下養(yǎng)老機構(gòu)的最大特點是“針對性的獨立設(shè)計”。它并不是一棟普通建筑物的功能性描述，而是從設(shè)計開始，便承載了企業(yè)多年對老人生活的研究心得。所以，高利澤的養(yǎng)老機構(gòu)從設(shè)計開始，便是由法國的專業(yè)設(shè)計師操刀，整個建筑也并非大家所理解的普通住宅。
它不僅會有活力老人與失能老人的分區(qū)，且在每個區(qū)內(nèi)的設(shè)計也完全不同。舉例來說，在失能老人的生活區(qū)內(nèi)，整個設(shè)計更傾向于方便醫(yī)護人員救治，而活力老人區(qū)域則更有社區(qū)的生活趣味。
值得一提的是，高利澤對于阿爾茨海默癥（老年癡呆癥）老人的護理。目前，國內(nèi)的阿爾茨海默癥輕度患者一般是留在家里修養(yǎng)，病情到達“失能狀態(tài)”時送往醫(yī)院。整個過程，并不科學。實際上，如果得到科學的精心照料，病程是可以延緩的。因此，這也成了高利澤奮斗的領(lǐng)域。與簡單粗暴的方式不同，高利澤從起始的建筑設(shè)計到管理流程等處著手，將這一病癥的護理分為三個階段。在病情初期，以延緩老人病情為主，中期，以延緩病情加重為重點，在最終的失能階段，我們將提供特殊護理，讓老人干凈地，有尊嚴地活著。
六年適應期中法式養(yǎng)老的努力嘗試
實際上高利澤在2008年就已進入中國。六年來一直在努力尋找合作伙伴并將這一項目落地。經(jīng)過對中國各個城市的大量調(diào)研，我們在沿襲法國經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將有一整套適合中國國情與社會生活狀況的體系出爐。但是，對于“優(yōu)雅老去與有尊嚴地活著”這一理念的貫徹不會有任何變化，我們在成都的首個養(yǎng)老機構(gòu)將直接由法國的設(shè)計師與建筑師操刀，所有的管理人員以及服務人員將由我們親自培訓，而后期的運營和管理這塊也將由高利澤全權(quán)負責。
對于選擇合作伙伴來說，他們必須是專注于做這一事業(yè)的人，而非將此作為一個噱頭的人。我們每個人都會老去，但我們可以選擇老去的方式，對我來說，這是一個美麗的事業(yè)。
“養(yǎng)老不是賺快錢的行業(yè)”
●加拿大金楓葉世紀養(yǎng)老咨詢公司項目總監(jiān)李坦坦
養(yǎng)老產(chǎn)品多元化尊重人性是前提
在加拿大，比較普遍的養(yǎng)老模式是集中式的公寓型養(yǎng)老。這種養(yǎng)老公寓通常布局在一些成熟的社區(qū)周邊，住這里的老人大多年輕時就生活在這個社區(qū)或附近社區(qū)，熟悉周邊環(huán)境和生活方式。老人的活動能力基本上分為完全自主、半獨立、全看護三個層面。
養(yǎng)老院以滿足老人活動、保健、醫(yī)療為主，有專門的護理人員和護工，根據(jù)不同的護理需求，制訂不同的護理等級。老年人選擇產(chǎn)品類型也比較多元化，根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和居住習慣以及每個人的個性有不同選擇。無論是什么樣的老人，所有針對老人的服務前提都是人性的尊重，就像剛才高利澤的負責人提到的，讓老人有尊嚴的活著，是整個行業(yè)最重要的原則。
養(yǎng)老地產(chǎn)不應是賺快錢的行業(yè)
養(yǎng)老行業(yè)是個系統(tǒng)工程，從專業(yè)人才的培養(yǎng)，到建筑規(guī)劃設(shè)計等，有一套專業(yè)的系統(tǒng)。硬件方面，用于養(yǎng)老的地產(chǎn)項目，其空間設(shè)計肯定與普通的項目不同，它需要考慮老人生活的方方面面，除了大家普遍已經(jīng)認同的無障礙設(shè)施外，還有走廊的寬度、轉(zhuǎn)角處的設(shè)計，甚至包括公共部分的顏色、提示字體的大小等，這些都是需要提前考慮進去的；軟件方面，除了專業(yè)人員的陪護、專業(yè)機構(gòu)的運營，還包括如何收費。以加拿大為例，政府的養(yǎng)老機構(gòu)收費，是按照老人的收入情況來定的，如果一個老人的退休金比較高，那么他要進入政府提供的養(yǎng)老機構(gòu)需繳納的費用就相對較高，如果老人退休金比較少，那么即使在相同的養(yǎng)老院里居住，他所交納的費用都相應要低一些，但他們得到的服務和照顧都是完全一樣的。
另外就是在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的管理人員，在加拿大護工、護理人員，大多都畢業(yè)于相關(guān)專科學院，和其他大學學科一樣，通過系統(tǒng)的學習才獲得從事這項工作的資格。還有很重要的一點就是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)問題，在加拿大許多養(yǎng)老機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)都是分離的，經(jīng)營養(yǎng)老機構(gòu)的大多是像我們這樣的專業(yè)機構(gòu)，當然也有一些物業(yè)產(chǎn)權(quán)擁有者參與到經(jīng)營中，但他們基本都不奢望“快錢”模式，不會把這個作為快速收回投資的產(chǎn)業(yè)。
