房價調(diào)整與中國經(jīng)濟的走向
近期，天津、杭州、無錫、常州等地頻傳放松樓市調(diào)控的訊息，而北京等一線城市房價的增長勢頭也減緩，甚至出現(xiàn)了回落。這輪房價下調(diào)的原因是什么？與限價限購政策有無關(guān)系？若放松調(diào)控，房價會否像之前一樣，再陷報復(fù)性反彈？如何看待當(dāng)前的“土地財政”政策？ 房產(chǎn)稅是適合當(dāng)前中國發(fā)展階段的替代選項嗎？中國這輪經(jīng)濟下滑的原因是什么？面對PPI連續(xù)25個月為負的通縮局勢，央行為何仍舊收緊“銀根”，就這些問 題，南都記者專訪了畢業(yè)于中山大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院的李俊慧博士。
實際利率高殺傷力大
南方都市報(以下簡稱南都)：最近一些二線的省會城市以及一些重要的地區(qū)城市，在頻傳放松樓市的調(diào)控政策。而自去年下半年以來，一線城市的樓市成交量也疲軟，房價上漲勢頭減緩甚至有些回落，這輪房價下降的原因是什么？
李俊慧：這輪房價的疲軟或下調(diào)并不是之前的限價限購政策起了作用。因為這個政策是在4年前實行的，如果這個政策真正有效果，為什么會等到現(xiàn)在才下滑呢？
房價是不是真的在下降，還需要觀望?，F(xiàn)在的疲軟有兩個原因。一是實體經(jīng)濟不好，它最終會影響到樓市。樓市是實體經(jīng)濟的重要組成部分，實體經(jīng)濟整體蕭條，樓市不可能獨善其身?，F(xiàn)在樓市疲軟，主要是受到實體經(jīng)濟不景氣的拖累。
二是現(xiàn)在銀根收得太緊，導(dǎo)致實體經(jīng)濟運行中實際利率高企，這種情況其實從去年年中就出現(xiàn)了，銀行間 市場拆借利率太高。最近稍微好了一點，但企業(yè)借款的利率仍然很高，8%都算是低的了?，F(xiàn)在實體經(jīng)濟的情況如此，有哪個行業(yè)或生意的投資回報率能達到這么 高？而企業(yè)如何能還得起銀行的貸款呢？而房地產(chǎn)在所有的行業(yè)里面，對利率又是特別敏感的。不僅供給方———地產(chǎn)商是向銀行借錢蓋房子，而且需求方———買 房者也都是通過按揭貸款來買房的。兩者對銀行的貸款依賴程度都很高。最近央行下文，要求商業(yè)銀行要確保個人房貸的發(fā)放。但央行要從根本上解決這個問題，應(yīng) 該是放寬銀根，增加貨幣供應(yīng)量。
南都：中國這輪經(jīng)濟的下滑，與當(dāng)年實行的限價限購政策有沒有關(guān)系？
李俊慧：經(jīng)濟下滑主要還是實際利率高企、資金成本太高造成的，但也不能說與樓市調(diào)控完全沒有關(guān)系。因為企業(yè)借錢要有抵押，若房地產(chǎn)市場正常，可以拿房產(chǎn)抵押，甚至可以賣房套現(xiàn)，緩解資金壓力。但由于這輪的地產(chǎn)調(diào)控，很多企業(yè)在資金方面回旋的余地是少了。
躲不掉的“土地財政”
南都：回頭看當(dāng)年的樓市調(diào)控思路，很多學(xué)者和媒體指責(zé)中國高房價是“土地財政”造成的。平整土地后拍賣成為地方政府重要的“第二財政”，你怎么看中國實行了近20年的土地財政政策？
李俊慧：若把地方政府的“土地財政”打掉，地方政府有什么途徑獲得收入呢？如沒有相應(yīng)的收入，它怎么去搞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？很多人簡單地批評城投開發(fā)模式，但有沒有好好想過，為什么會有城投開發(fā)模式？
地方政府要搞城市建設(shè)，資金來自何處？到目前為止中國沒有關(guān)于地方發(fā)行債券的法律。但城市建設(shè)又需要大筆資金，城投開發(fā)模式的出現(xiàn)正是要解決融資問題?！俺峭豆尽睙o非只是一種利用社會資金的方式。
若簡單粗暴地把它打掉，那城市以后是不是就不要發(fā)展了？以后地方政府是不是就不負責(zé)道路管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？舊城的改造、新區(qū)的開發(fā)是不是地方政府都不做了呢？打掉它，城市建設(shè)資金要靠什么方法籌集？
南都：征收房產(chǎn)稅做替代？
李俊慧：房產(chǎn)稅的問題沒有那么簡單，不能照搬西方國家的那一套。它們?yōu)槭裁匆魇辗慨a(chǎn)稅？第一，它的土地不是國家的，而是私人的，土地沒有經(jīng)過一個賣地 的過程。國家在土地使用上沒有獲得收入，就通過“房產(chǎn)稅”來獲得與土地有關(guān)的收入。中國已經(jīng)經(jīng)過一個賣地的過程，房價已經(jīng)包含了土地出讓金，包含了地價。 又征房產(chǎn)稅，那不是重復(fù)征稅嗎？
第二，西方國家的房產(chǎn)稅都是指定用途的，例如美國是指定用在房子所屬社區(qū)的公立學(xué)校上。但中國征收房產(chǎn)稅并沒有指定具體的用途，收錢容易，卻不告訴納稅人用來干什么，是不合理的。
第三，說土地財政不能持續(xù)，所以要征收房產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅不也是“土地財政”嗎？西方國家土地是私人所有，政府沒有賣地的過程，所以它通過房產(chǎn)稅的形式，對土地的私人使用征稅，獲得收入，本質(zhì)上也是“土地財政”。
這世界上根本沒有一個國家是真的能脫離“土地財政”的。因為國家要獲得收入，其中一個最重要的來源就是土地。向個人或企業(yè)征稅，很容易逃掉，而土地是無 法逃掉的，且征收也便捷。中國古代有“攤丁入畝”，也是“土地財政”。無論從縱向的中國歷史沿革看，還是橫向的中西對比看，都要實行“土地財政”，只不過 是具體以什么形式來征收有差別而已，以為開征房產(chǎn)稅替代賣地收入就能擺脫“土地財政”，那是太天真了。
南都：征收房產(chǎn)稅能降房價嗎？
李俊慧：若地方政府的收入由“賣地”轉(zhuǎn)為“房產(chǎn)稅”，因為房產(chǎn)稅是以評估的房價為基準(zhǔn)征收的，那地方政府肯定有動力將房價維持在高位。以房產(chǎn)稅作替代，認為能降低房價，在邏輯上是說不通的。征收房產(chǎn)稅后，自住的無論如何還是要住，不會賣掉；而用于出租的，則可以把這稅收轉(zhuǎn)嫁到租客身上。能影響的就是現(xiàn)在空置的房屋，若這部分房屋進入市場出售，引發(fā)房價下跌，地方政府可用的應(yīng)對方法很多，比如減少土地供應(yīng)來減少住房供應(yīng)等。
征收房產(chǎn)稅的美國政府希望降房價嗎？它也不希望房價降的。相反，它想方設(shè)法讓買不起房子的人也能買房，所以它成立了“兩房”(房利美和房地美)作擔(dān)保，搞次貸。明明一些人收入很低，不應(yīng)該買房子的，政府卻強行讓銀行借錢，它提供擔(dān)保。最后演化的結(jié)果就是“次貸危機”。
土地?zé)o論通過什么方式，都是要流入市場使用的。中國政府一定要賣地，因為不賣地，經(jīng)濟發(fā)展就沒有土地可用，除非不要經(jīng)濟發(fā)展。既然土地一定會出售，那為何不讓政府通過賣地獲得收入，而要以房產(chǎn)稅的形式呢？
通過賣地獲得財政收入，當(dāng)然有可能造成房價高，因為房價和地價是面包和面粉的關(guān)系。但在這個過程中，還有房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)。若地產(chǎn)商覺得地價高，賺不到 錢，它不會買地。高價買地賣不出去，它會破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)要接受市場競爭的考驗。但如果改成房產(chǎn)稅，地方政府就有動力直接控制房價了。以賣地來獲得財 政收入，到最終的房價形成，還有房地產(chǎn)開發(fā)這個市場競爭的約束，哪個更好？
土地財政全球皆然，不獨中國，只是實現(xiàn)的形式有別。相比較之 下，通過賣地來獲得財政收入，對中國來說是一個較好的選擇，而不是房產(chǎn)稅。而且，中國的地方政府之間有激烈的競爭，也會約束地方政府隨意抬高地價。不能只 看到大中城市位置好的地方、商業(yè)及住宅用地的地價高，也要看到一些地方政府搞工業(yè)，以零地價、甚至是負地價的優(yōu)惠去招商引資。地價的高低取決于位置的地段 租值，在中國高地價、零地價和負地價同時并存，說明地方競爭的結(jié)果是約束了地方政府隨意抬高地價的。一些城市因為位置好而地價高，這是市場競爭的結(jié)果。既 然要讓市場發(fā)揮決定性作用，市場競爭的結(jié)果當(dāng)然是要接受的。
貨幣政策有必要相應(yīng)調(diào)整
南都：去年地方債的風(fēng)險引發(fā)了大討論，很多學(xué)者認為這種“城投公司”模式會累積風(fēng)險，要求中央政府調(diào)控。實際上政府在資金流向上也做了一些手腳。
李俊慧：城市建設(shè)需要資金，如何解決？制定一個法律框架，允許地方政府發(fā)行債券，也可以，但這只是形式的改變，是從一個“城投公司”變成了發(fā)債而已，同 樣是向社會融資，可能后者會規(guī)范了一些。但既然都是借錢，怎么還？只能通過開發(fā)土地，使土地升值，然后拍賣獲得高于開發(fā)成本的收入才能還債。以“土地財 政”的方式還債是全球皆然，無一例外。這與高速公路公司以發(fā)債形式融資，還債只能靠收“過橋費”是一樣的道理。
房價疲軟，地產(chǎn)商當(dāng)然沒 有動力去買地，前年很多地方政府掛拍的土地流拍，土地財政少了一大截，但地方政府在前期已經(jīng)投入了資金，利息要支付，資金鏈就跟著緊張。不能一聽到“土地 財政”，就深惡痛絕。西方國家是已經(jīng)發(fā)展到那個階段，它只能打“存量”的主意，所以普遍采用“房產(chǎn)稅”方式。中國現(xiàn)在還在經(jīng)濟發(fā)展之中，還可以以賣地的方 式打“增量”的主意，這不是更好嗎？
南都：這幾年“影子銀行”的出現(xiàn)，“理財”和“信托”產(chǎn)品的飛速發(fā)展，其實也是與打壓房價有關(guān)。
李俊慧：打壓房價的一個結(jié)果，就是房地產(chǎn)企業(yè)無法名正言順地向商業(yè)銀行借錢融資，但房地產(chǎn)市場的需求客觀地存在著———城鎮(zhèn)化導(dǎo)致很多農(nóng)民要進城買房， 城市居民也有改善住房的需求，要“小房”變“大房”，“大房”變“好房”，房地產(chǎn)市場就有發(fā)展的動力。但這個市場要發(fā)展，住房建設(shè)就需要大量資金，怎么 辦？那就只好“見了紅燈繞著走”，“影子銀行”就飛速發(fā)展起來了。其實，這些都是調(diào)控政策逼出來的。
南都：對當(dāng)前中國經(jīng)濟而言，實體經(jīng)濟運轉(zhuǎn)中實際利率的居高不下是一個大問題。
李俊慧：我不明白的一點是，“銀根”收得這么緊，難道因為擔(dān)心通脹？可看通脹率，CPI都在2以下了，還有什么通脹的擔(dān)心呢？更可靠的一個指標(biāo)是 PPI，因為它不納入政績核算指標(biāo)，政府對它沒有造假的動力。PPI已經(jīng)連續(xù)25個月負增長，這是明顯的通縮格局。這個時候貨幣政策應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)整。
除了貨幣政策外，央行近年來在匯率政 策上問題也很大。人民幣不斷升值，使得出口企業(yè)死了一大片，這也是造成當(dāng)前中國經(jīng)濟不景的一個重要原因。中國經(jīng)濟增長的一大動力來自外部需求和對外貿(mào)易。 剛剛結(jié)束的廣交會，訂單雖然和去年持平，但出口企業(yè)所接的訂單，多是短期訂單，根本不敢接長期訂單，因為不知道匯率會怎么變動。原來是長期升值，最近又是 不斷貶值。不是說升值不對就應(yīng)該貶值，對出口企業(yè)而言，匯率穩(wěn)定才是關(guān)鍵，因為這樣訂單的價格和收益才能核算得準(zhǔn)。
當(dāng)前的中國與上世紀(jì)80年代的日本很像。美國通過“廣場協(xié)議”逼迫日元升值，升值之后，日本經(jīng)濟開始七零八落，進入衰退期，到今天持續(xù)了20多年。當(dāng)年弗里德曼還在生的時候一直質(zhì)疑批評日本央行為什么不增加貨幣供應(yīng)量。
現(xiàn)在看來，中國跟當(dāng)年的日本越來越像了。先是第一個階段是人民幣升值，出口企業(yè)哀嚎一片?，F(xiàn)在已經(jīng)處于第二個階段，就是中國央行與當(dāng)年的日本央行一樣， 一直不肯放松銀根。我擔(dān)心中國會不會步入第三個階段，也進入長期的衰退。當(dāng)年日本經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到了比今天的中國更高的階段，企業(yè)租值高，可以跑到海外設(shè) 廠。中國現(xiàn)在也有很多好企業(yè)走出去。可是，看日本的經(jīng)驗教訓(xùn)，好企業(yè)外遷導(dǎo)致的是其國內(nèi)出現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)空心化”。
2008年金融危機后，中國很多產(chǎn)業(yè)，尤其是鋼鐵等行業(yè)，出現(xiàn)嚴重的產(chǎn)能過剩，加上產(chǎn)權(quán)約束不明，“擠出效應(yīng)”明顯所致?！皵D出效應(yīng)”的另一個負面影響是導(dǎo)致2009年之后有一段時間中國的通脹率處于較高水平，但現(xiàn)在中國經(jīng)濟已經(jīng)明顯呈現(xiàn)通縮格局，貨幣政策應(yīng)該相應(yīng)調(diào)整。
