即便是在政府推地?zé)崆椴桓撸_發(fā)商拿地速度放緩的情況下，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，依然是房企爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)。
昨日，保利集團(tuán)旗下的上海隆威投資有限公司以32.4億元奪得楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊地塊，溢價(jià)率36.8%，折合樓板價(jià)達(dá)39264元/平方米。
保利九龍倉(cāng)混戰(zhàn)
昨日上午9時(shí)03分，楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。
根據(jù)規(guī)土局網(wǎng)站顯示，上述地塊共吸引了42家開發(fā)商領(lǐng)取標(biāo)書，最終有7家開發(fā)商參與競(jìng)買，分別是懋源置業(yè)、雅戈?duì)?、九龍倉(cāng)、金隅、保利、合景、融綠和建發(fā)聯(lián)合體。進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，7號(hào)九龍倉(cāng)和9號(hào)競(jìng)買人保利置業(yè)之間展開了激烈的舉牌競(jìng)價(jià)，在地價(jià)飆升到31.54億元的時(shí)候，8號(hào)金隅也加入了混戰(zhàn)。但是最終保利置業(yè)加價(jià)到了32.4億元，一舉拿下了該幅地塊。
據(jù)規(guī)土局公告顯示，楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊東至通北路、西至西遼路、南至惠明路、北至霍山路，地塊總面積34709.9平方米，其中出讓面積33007.3平方米，合52.065畝，規(guī)劃道路1702.6平方米。土地用途為住宅，容積率2.5，地上核定建筑面積8.2518萬(wàn)平方米。建筑限高80米，起始樓板價(jià)2.87萬(wàn)元/平方米。從出讓條件看，十分苛刻。
根據(jù)該地塊出讓條件顯示，裝配式住宅實(shí)施比例50%，預(yù)制裝配率25%以上，受讓人配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該宗地塊規(guī)劃總住宅建筑面積的5%以上，并無(wú)償移交給區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)。商品房和保障房100%都要全裝修交付。
此外，出讓條件還規(guī)定在18街坊東南側(cè)應(yīng)配套新建15班幼兒園一所，該幼托用地劃撥供地給楊浦區(qū)教育局。根據(jù)控規(guī)，該幼兒園建設(shè)用地面積約4838平方米，容積率1.2，地上核定建筑面積約5806平方米，建設(shè)費(fèi)用不低于每平方米建筑面積8000元。
從價(jià)格上看，楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊為2013年總價(jià)第二位。
根據(jù)歷史資料顯示，2013年以來(lái)，上海土地的總價(jià)和單價(jià)雙料地王為2014年中化方興摘得的上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅地塊，該地塊最終的成交價(jià)格101億元，折合樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.5%。
周邊房均價(jià)不足4萬(wàn)元
對(duì)于昨日楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊成交單價(jià)，許多人直言太高，面粉貴過面包了。某位不愿具名的開發(fā)商昨日表示，地價(jià)成本4萬(wàn)元，加上建安成本和稅費(fèi)，入市的價(jià)格可能接近8萬(wàn)元/平方米。
九龍倉(cāng)華東區(qū)某位負(fù)責(zé)人略顯失望地表示，“地都沒拿到，就不評(píng)價(jià)貴不貴了，這是他們考慮的事?！?
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，緊鄰該地塊北側(cè)是2012年10月出讓的楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊商住辦地塊，出讓面積6.68萬(wàn)平方米，容積率2-4，最終該地塊以32.59億元成交，成交樓板價(jià)約為1.63萬(wàn)元/平方米，不足今天出讓的平?jīng)鼋值?8號(hào)地塊樓板價(jià)的一半。
從周邊二手房市場(chǎng)看，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐平?jīng)龇中薪?jīng)理孫暉介紹，目前平?jīng)霭鍓K的老公房均價(jià)在3萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米，次新公寓的均價(jià)為3.5萬(wàn)-3.9萬(wàn)元/平方米。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔表示，隨著上海住宅用地供應(yīng)收縮，平?jīng)鼋值?8號(hào)地塊作為內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺純宅地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下依然受到開發(fā)商的熱捧。結(jié)合周邊地塊歷史出讓情況和周邊房源售價(jià)看，該地塊拿地的成本并不低。
宅地稀缺是誘因
在上海土地市場(chǎng)供應(yīng)趨緊的情況下，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐廊怀鰳I(yè)內(nèi)預(yù)期。
上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，該地塊所在的平?jīng)雎钒鍓K宅地供應(yīng)本身不多，作為近代工業(yè)聚集地的平?jīng)鼋值雷?012年以來(lái)才開始陸續(xù)有土地供應(yīng)，此次推出的地塊為一幅純宅地，且無(wú)商業(yè)配套要求，使得住宅建設(shè)發(fā)揮到淋漓盡致。從地塊條件來(lái)看，區(qū)位和產(chǎn)品都具有優(yōu)勢(shì)。地塊位居上海市中心、內(nèi)環(huán)內(nèi)，緊靠陸家嘴、北外灘CBD，距離地鐵4號(hào)線、12號(hào)線大連路站步行僅約5-10分鐘，周邊生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，大連路綠地位于地塊西側(cè)，18街坊地塊西側(cè)和南側(cè)分別有上海市市東中學(xué)及市東小學(xué)。地塊建筑規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)平方米內(nèi)，保障型住房占比僅占5%，結(jié)合周邊產(chǎn)業(yè)配套來(lái)看，潛在住宅消費(fèi)群體對(duì)價(jià)格接受能力較強(qiáng)，有利于未來(lái)提高價(jià)格和增進(jìn)去化速度。
另有不愿具名開發(fā)商表示，這幅地塊的地理位置很好，近年來(lái)市區(qū)內(nèi)的住宅地會(huì)越來(lái)越少，這也是吸引眾多知名開發(fā)商的原因。
龔敏稱，今年宅地供應(yīng)量減少，全年計(jì)劃宅地供應(yīng)僅700公頃，比去年減少300公頃，也是近五年來(lái)最低值，隨著新一輪城市規(guī)劃的調(diào)整，增量土地逐年減少已成定局。
有龍頭企業(yè)投資部負(fù)責(zé)人表示，最近一直在看地，但是沒有找到合適的，如果地塊面積不大，則有可能被中小型企業(yè)拿走，如果規(guī)模大又是地理位置好的，就會(huì)成為眾多大型企業(yè)角逐的對(duì)象，在控制成本的前提下，要買到合適的地塊越發(fā)困難。從供求關(guān)系看，今日的地塊價(jià)格并不算太高。
另有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日表示，當(dāng)前房地產(chǎn)分化，二三線城市出現(xiàn)震蕩，上海、北京等一線城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，在買房需求堅(jiān)挺，地塊供應(yīng)趨緊的背景下，大家對(duì)于一線城市的預(yù)期還是好的，企業(yè)只要能拿到地，要找資金并不是難事。
