三中全會(huì)是房產(chǎn)調(diào)控的溫柔一刀嗎？

      從2003年到2013年這十年，中央政府從來(lái)沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，先后出臺(tái)了“18號(hào)文”、“國(guó)八條”、“國(guó)六條”“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”等多種政策，希望以此來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。可是，這些政策并沒(méi)有起到應(yīng)有的效果，房?jī)r(jià)甚至越調(diào)越高，老百姓越來(lái)越買不起房。
　　
　　這樣的調(diào)控其實(shí)并不能真正起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。這是因?yàn)?，地方政府?duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴才是房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?，中央政府的調(diào)控只是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，并沒(méi)有從根源解決問(wèn)題。再加上各地政府推波助瀾，把房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任推到投資者、黑中介、無(wú)良開(kāi)發(fā)商頭上，徹底讓老百姓對(duì)控制房?jī)r(jià)失去了信心。
　　
　　新一屆中央政府成立后，已經(jīng)意識(shí)到最近十年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策選錯(cuò)了方向。只有從過(guò)去失敗的教訓(xùn)中汲取經(jīng)驗(yàn)，才能在未來(lái)選對(duì)方向。因此，新一屆中央政府不再像過(guò)去那樣使用行政手段進(jìn)行調(diào)控，而是強(qiáng)調(diào)建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，以市場(chǎng)化的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)，也就是充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用。
　　
　　在《中共中央十八屆三中全會(huì)公報(bào)》和《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，雖然沒(méi)有直接涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容出現(xiàn)，但土地制度改革、金融體制改革、稅收體制改革及城鎮(zhèn)化這些內(nèi)容都與房地產(chǎn)有著密切關(guān)聯(lián)，也預(yù)示了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向：
　　
　　一、不再注重短期效果，而是強(qiáng)調(diào)建立長(zhǎng)效機(jī)制，用房地產(chǎn)財(cái)稅體制改革、土地制度改革等長(zhǎng)效政策代替過(guò)去運(yùn)用行政手段壓制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策。在十八屆三中全會(huì)后，召開(kāi)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。此次會(huì)議是對(duì)2013年的經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)2014年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行全面部署，同時(shí)也是對(duì)十八屆三中全會(huì)重大改革措施進(jìn)行全面落實(shí)。此次會(huì)議部署了2014年經(jīng)濟(jì)工作的六大任務(wù)，其中提到要解決好住房問(wèn)題，加大保障性住房的供給，前幾年一直強(qiáng)調(diào)的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有出現(xiàn)。這就充分地證明了，中央政府已經(jīng)明確態(tài)度，要讓市場(chǎng)發(fā)揮作用，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決居民的住房問(wèn)題，政府只做該做的事。
　　
　　二、由抑制需求轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)，特別是由控制商品房的數(shù)量轉(zhuǎn)向增加土地和保障性住房的供給?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》指明了土地制度改革的方向：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！边@也就意味著，地方政府將會(huì)減少對(duì)農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民有可能轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，農(nóng)村土地的入市，將會(huì)豐富土地市場(chǎng)，地方政府土地供應(yīng)短缺問(wèn)題將會(huì)得到有效解決。隨著土地供應(yīng)量的增加，商品房的供應(yīng)量也會(huì)增加。另外，土地供應(yīng)量的增加，將會(huì)有效地抑制地價(jià)。因此，雖然土地政策看似與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，而內(nèi)在卻有著密切關(guān)聯(lián)。
　　
　　三、政府減少行政干預(yù)，讓市場(chǎng)起決定性作用，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政干預(yù)將會(huì)逐步消失?！吨泄仓醒胧藢萌腥珪?huì)公報(bào)》指出，建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)也屬于市場(chǎng)的范疇，因此這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣適用。這也就意味著，政府將會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，未來(lái)房?jī)r(jià)的高低將由市場(chǎng)來(lái)決定。
　　
　　就在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前后，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，武漢、南昌、廈門、南京、杭州、長(zhǎng)沙等部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市依然強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并出臺(tái)了新一輪的調(diào)控新政。新政選擇在十八屆三中全會(huì)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)，讓人們產(chǎn)生很多疑問(wèn)：為什么這些城市會(huì)紛紛在十八屆三中全會(huì)這個(gè)時(shí)間段出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政呢？新政的出臺(tái)與十八屆三中全會(huì)又有什么關(guān)系呢？全國(guó)各地為什么要出臺(tái)這些與中央精神并不協(xié)調(diào)的政策呢？
　　
　　其實(shí)，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，與十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)并沒(méi)有太大關(guān)系。各地出臺(tái)新政，主要是因?yàn)榇饲皫讉€(gè)月房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，年度調(diào)控目標(biāo)難以順利完成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年9月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，在這70個(gè)城市中，新建商品房?jī)r(jià)格上漲的達(dá)65個(gè)，與2012年9月相比，價(jià)格上漲的城市達(dá)到69個(gè)，其中北京漲幅最高，達(dá)到20.6%。到了2013年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)依然保持上漲態(tài)勢(shì)，當(dāng)月房?jī)r(jià)上漲的城市高達(dá)65個(gè)，漲幅最高達(dá)到了1.3%；與2012年同期相比，最高漲幅達(dá)到21.4%。
　　
　　中央政府在年初時(shí)為各個(gè)地方政府下達(dá)了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，作為政績(jī)考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。各地紛紛出臺(tái)以緊為基調(diào)的調(diào)控新政，就是想以此來(lái)為實(shí)現(xiàn)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而做最后努力，同時(shí)向中央政府表達(dá)堅(jiān)決服從中央指導(dǎo)的態(tài)度。
　　
　　從各地所出臺(tái)的新政的內(nèi)容來(lái)看，這些新政主要以增加保障房供應(yīng)量、提高第二套住房貸款的首付比例、提高外地人的購(gòu)房門檻等方面來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。這與“新國(guó)五條細(xì)則”是一致的，只是短期內(nèi)為房?jī)r(jià)“降溫”的政策，并不具備長(zhǎng)期效力。這與十八屆三中全會(huì)提出的建立長(zhǎng)效的市場(chǎng)機(jī)制是矛盾的，只是在長(zhǎng)效的市場(chǎng)機(jī)制建立起來(lái)之前的過(guò)渡手段。
　　
　　盡管這一輪的調(diào)控新政并沒(méi)有多大的市場(chǎng)意義，但也顯示出積極的信號(hào)。仔細(xì)研究各地出臺(tái)的調(diào)控政策，就可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)化的調(diào)控手段更多地被應(yīng)用。過(guò)去的調(diào)控完全是運(yùn)用限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政化手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，而在這一輪的調(diào)控中，雖然行政化手段依然存在，比如廣州和上海延長(zhǎng)外地購(gòu)房者繳納社保的期限，但市場(chǎng)化的調(diào)控方式，比如增加保障房建設(shè)，改善供求關(guān)系已經(jīng)得到運(yùn)用，這將有利于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立。