?每次到了樓市波動甚或方向性選擇的時候，國內(nèi)地產(chǎn)“領(lǐng)頭羊”萬科總是喜歡跳出來充當“預言家”的角色。在當前房地產(chǎn)市場正處在膠著狀態(tài)、樓市未來將何去何從之際，萬科集團副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶近日在一次內(nèi)部的建策沙龍上語驚四座。而在其發(fā)言稿被網(wǎng)友公開披露后，霎時間在整個房地產(chǎn)江湖上掀起了一股巨浪。
??萬科作為地產(chǎn)界的“帶頭大哥”，毛大慶“看空論”的影響自然是不言而喻的。然而，此后萬科集團的一口否認和毛大慶本人的緊急辟謠，瞬間又讓大家墜入云里霧里。在紛繁雜蕪的信息轟炸下，許多民眾頓時陷入迷茫之中。當前房地產(chǎn)市場真相究竟如何？房地產(chǎn)市場將何去何從？涉足房地產(chǎn)的企業(yè)該如何應對？大家可能都在尋找這個答案。
??在信息滿天飛的當下，房企還是應該保持自己的判斷力。既要防止掉入某些不實信息的陷阱，又要善于在復雜的市場中抓住機遇。毛大慶等地產(chǎn)界大佬的觀點，表現(xiàn)出來的憂患意識值得贊許，但觀點還值得商榷。既然業(yè)界已對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化、輕松賺錢時代已經(jīng)過去達成共識，那么接下來就看誰能夠冷靜應對，未雨綢繆。當然，當房地產(chǎn)大躍進式的浪潮退去之后，真正的裸泳者一定會顯現(xiàn)出來，但是不是就是現(xiàn)在還值得商討。
??預判樓市并非“無能為力”
??在流傳出來的毛大慶發(fā)言稿中，概括起來表達了一個觀點，即目前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了分化，房價的“拐點”已經(jīng)來臨。更明確地講，房地產(chǎn)市場已進入了“下半場”，房價下行的窗口悄然開啟。其主要理由包括：一是反腐對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了比較明顯的不利影響。二是房地產(chǎn)存在著類似當年香港、日本似的泡沫，房價在短時間內(nèi)不存在大幅上漲的空間。三是宏觀調(diào)控不再出臺刺激性政策，銀行資金面收緊。四是人口結(jié)構(gòu)迅速變化，人口老齡化加劇。
??毛大慶的觀點之所以引發(fā)了市場的關(guān)注，不僅在于他對房地產(chǎn)市場做出的悲觀結(jié)論，還在于他在發(fā)言中引用了大量的數(shù)據(jù)以及城市案例，包含了豐富的信息量，而且給人一種“拿數(shù)據(jù)”說話的嚴謹印象。毛大慶的觀點甫一出臺，立刻在業(yè)界引發(fā)了激烈的爭論。萬科總裁郁亮明確表示，部分支持毛大慶的論斷。而萬科的“教父”王石不久之前就已表態(tài)，反腐是最大的宏觀調(diào)控，目前北京等一線城市的房地產(chǎn)存在著泡沫。但對毛大慶觀點持相反態(tài)度的也大有人在，比如號稱房地產(chǎn)“大嘴”、“大炮”的華遠老總?cè)沃緩娋蛨猿终J為，目前無法找到中國房地產(chǎn)泡沫的論據(jù)，他甚至再次斷言，2014年一線城市的房價必定暴漲，“不買房要睡大街”。
??姑且不論毛大慶的判斷對錯與否，實際上，在房地產(chǎn)市場風云詭譎時，如何保持頭腦清醒，看清房地產(chǎn)市場的真實面目，并非是一件易事。這涉及到對宏觀大勢的判斷、消費者偏好的變化以及樓市判斷的標準選擇等。即使是同一個指標，如果使用的數(shù)據(jù)方法不同，或選擇的樣本城市市情不同，也會得出差異甚遠的結(jié)論。事實上，樓市的走向有點類似于股市，正如著名經(jīng)濟學家、諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者薩繆爾森所說的：股市唯一確定的，就是它的不確定性。
??但樓市的不確定性并不意味著我們在預測面前無能為力。如果我們能夠通過觀察一些房地產(chǎn)市場的先行指標，從大局中把握趨勢動態(tài)，那么還是能夠追蹤到市場變動的蛛絲馬跡的。
??房地產(chǎn)市場的正負效應
??去年，諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者、美國經(jīng)濟學家席勒就曾構(gòu)建了一個反映美國住房價格的多重指數(shù)，該指數(shù)自上世紀80年代發(fā)布以來至今仍是美國房地產(chǎn)市場的主要指標，并多次較為成功地預測到房地產(chǎn)市場的“拐點”?；诖?，我們也不妨從宏觀和微觀的角度，對中國的房地產(chǎn)市場進行前瞻性的預測和判斷。
??首先，中國的宏觀經(jīng)濟增長能否繼續(xù)支持房價上漲？很顯然，對中國經(jīng)濟增長的判斷本身就存在著兩極的觀點。樂觀者認為未來繼續(xù)保持7%-8%的增長至少可以持續(xù)三十年，而悲觀者則認為中國的衰退已然開始，甚至持“崩潰論”者也不在少數(shù)。但這兩種極端的看法皆不足取。客觀地分析，中國的經(jīng)濟增長雖然已持續(xù)了三十多年，但應該說潛力依然很大，如果能夠繼續(xù)以改革引領(lǐng)發(fā)展，那么在未來繼續(xù)保持中速增長將是大概率事件。而與股市相比，樓市在一定程度上才是真正的國民經(jīng)濟“晴雨表”。 有關(guān)研究表明，我國的房地產(chǎn)價格指數(shù)與GDP增幅的擬合度要大大高于股市與GDP增幅的擬合度，而且房地產(chǎn)市場的投資周期與國民經(jīng)濟波動的周期也十分吻合。如果說炒股要看大勢的話，那么買房顯然更離不開對大勢的判斷。
??其次，宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響。當前我國宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)是穩(wěn)增長，措施上強調(diào)市場的決定性作用，重視存量改革而非過去依靠增量的短期刺激。但從實際情況看，貨幣的閘門并未顯著緊縮，M2的增速依然遠高于GDP的增速。不僅如此，近期出臺的一系列結(jié)構(gòu)性刺激政策，如加大鐵路建設(shè)的投資力度、重視區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與合作、引導民營資本的投資熱情等等，并未跳出傳統(tǒng)的數(shù)量型調(diào)控窠臼。對投資驅(qū)動模式的依賴性必然會傳導到房地產(chǎn)市場上去，房地產(chǎn)市場的投資力度在未來很長的時間內(nèi)不會出現(xiàn)顯著的衰退。此外，還應該強調(diào)的是，政府能夠用于房地產(chǎn)市場調(diào)控的“子彈”還非常多，假如房價出現(xiàn)大幅下跌的話，那么地方政府就一定會想方設(shè)法進行“救市”。
??再次，簡政放權(quán)和反腐能夠降房價，更多的也只是一種美好的愿望，其功效值得商榷。自去年以來，簡政放權(quán)、加快政府職能轉(zhuǎn)變成了改革的核心內(nèi)容。雖然這些措施能夠減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的稅費負擔，減少開發(fā)過程中的隱性成本，但并非是扭轉(zhuǎn)房價的決定性力量。目前在地方財政壓力巨大的情況下，給房地產(chǎn)商減免稅費更多是雷聲大雨點小，抑或是稅減了但費卻多了。至于少數(shù)腐敗官員掌握的房產(chǎn)數(shù)量，和龐大的房地產(chǎn)市場相比微不足道，不宜夸大反腐對房價的影響力度。
??最后，人口結(jié)構(gòu)的變動，存在著對房地產(chǎn)市場的正負兩種效應。一方面，人口的老齡化確實會降低房地產(chǎn)市場的需求，但另一方面，消費者收入的不斷上升，并不會一定導致需求總量減少。我國城鎮(zhèn)勞動力的凈增量在2011年就已經(jīng)出現(xiàn)了負增長，勞動力市場的“劉易斯拐點”已然來臨。但勞動力市場“拐點”并不意味著樓市的“拐點”。隨著收入和財富的增長，人們對于住房的改善性需求也會同步增長，這在很大程度上能夠抵消人口老齡化帶來的負面沖擊。據(jù)預測，我國的人口紅利至少要到2030年后才會逐漸消失，從這個角度講，我國房地產(chǎn)市場的“白銀期”應該還會有十五年左右的時光。
