房地產既有產業(yè)和經濟發(fā)展的一面，更有福利和社會建設的一面，房地產畸形發(fā)展的核心問題是政府沒有將房地產的性質擺正
中國的房地產問題
雖然中國當前的經濟社會改革千頭萬緒，但房地產市場可能是整個經濟社會問題的一個癥結。透過中國房地產產業(yè)的畸形發(fā)展，我們可以看到當代中國財政、金融、產業(yè)、社會、政治和文化等方方方面問題之間的相互聯(lián)系。我們認為，正是因為房地產是當代中國各種問題的交集，房地產改革既是中國未來改革繞不開的領域，也可以成為下一步改革的一個重大突破口。
中國房地產的泡沫似乎不用再贅述?，F(xiàn)在只要在中國的大城市周邊走走，就可以發(fā)現(xiàn)數(shù)量驚人的空置房?，F(xiàn)在一線城市的單位房價已經高達2萬—3萬人民幣以上，相當于一般居民半年的收入，這在全世界都是罕見的。很明顯，這些空置房中很大一部分只是個人和企業(yè)的投資品。房地產市場泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)象也一直是國際社會的關注，很多人總是把中國和日本的房地產泡沫進行對比。兩者之間確實有一定的相似性。日本房地產的崛起是日本戰(zhàn)后經濟繁榮的結果。戰(zhàn)后30年，房地產一直以比較溫和的速度增長。但在上世紀80年代中葉的“廣場協(xié)議”之后，日元對美元快速升值，導致房地產價格以一日千里的速度增長，在六年內增長了三倍以上。在日本房地產價值達到頂峰的1991年，東京的地價等于全美的土地價值。眾所周知，不久以后日本就遭遇了房地產泡沫破裂和經濟衰退的“失去的十年”。就房地產市場的規(guī)模、泡沫發(fā)展的背景和私人資本的推動力來說，中國和日本的房地產泡沫有極其相似的一面。如果將北京、上海、廣州等“一線”城市過去15年的基準房價與日本80年代相比，不難發(fā)現(xiàn)兩者之間的驚人相似。
但是中國與日本的房地產泡沫又有非常不同的一面。首先，比起80年代的日本，中國金融體制對于整個實體經濟來說更落后。中國金融體系以國有銀行為主，而國有銀行的存貸款利率都是中央銀行直接控制的。最近幾年，面對較高的通脹率，中國國有銀行提供的存款利率一直偏低，而中國股市自從2007年以來又一蹶不振，所以中國私人資本除了投資實業(yè)以外只有房地產市場、理財產品和地下錢莊這三個去處。最近幾年，因為大部分制造業(yè)的利潤逐漸下降，私人資本更涌向房地產、理財產品和地下錢莊這三個方向，而房地產又是三者之間最安全、收益最穩(wěn)定的投資品?？偠灾?，只要基準存款利率繼續(xù)被壓低在市場均衡水平之下，房地產市場總能有私人資金源源不斷地流入。
中國房地產背后的推手除了民間資本以外，還有地方政府的財政利益。1994年的分稅制以后，中央財政占財政收入的比重迅速提高，而許多地方財政則陷入一種捉襟見肘的境地，特別是城市發(fā)展需要的巨大資金無法籌措。這時正逢土地出讓的“招拍掛”改革，讓許多經濟發(fā)展較快的地方政府有了一筆可觀的財源。從地方財政的角度看，這里有一個清晰的良性循環(huán)：財政水平取決于土地水平，土地價值取決于地產價值，而地產價值又取決于城市的人口和基礎設施規(guī)模，而基礎設施規(guī)模又取決于財政能力。于是，在過去十幾年，賣地收入很快成為許多地方財政的重要財政支柱。地產增值作為土地財政的重要環(huán)節(jié)，自然而然成為地方政府財政利益的一部分。所以與80年代以私人和財團為主的日本房地產投資熱不同，中國的地方政府財政構成了中國房地產泡沫的重要推手。
房地產泡沫的后果
中國的房地產市場的畸形發(fā)展已經導致了嚴重的經濟社會后果。據社科院2009年的調查，中國的平均每套房價大約是城市三口之家八年的收入和農民三口之家30年收入的總和。全國85％的家庭無力購房。盡管這個數(shù)字現(xiàn)在不再公布，但肯定會更高。如果我們只看北京、上海、廣州等地的房價，大部分85后和90后年輕移民應該是無力購房的。這些無力購房群體其實并不在少數(shù)：中國的超大城市化模式導致超過半數(shù)的現(xiàn)代服務業(yè)就業(yè)機會聚集在北、上、廣等幾個大城市及其周邊的經濟區(qū)。即使房價繼續(xù)上漲，大學畢業(yè)生還會不斷涌向這些高房價地區(qū)。而大多數(shù)年輕人光靠自己的努力是很難得到一個體面的生存空間的。他們至少得依靠長輩和家庭的支持。很多中產家庭為了買房可以說是傾家蕩產：如果一對來自于農村或小城市的年輕人想在一線甚至是二線城市安家，不僅是年輕人的財富要耗盡，兩代家庭的積蓄可能都要用來首付。正是在這個特殊的背景下，高房價使得中國社會尤其是年輕一代的不滿達了新的沸點。
高房價對整個社會尤其是年輕人的影響又不限于經濟，其社會和文化后果可能遠遠超出經濟后果。高房價和高地價不僅提高了整個經濟的運行成本，還提高了租金在整個社會財富的比重，壓縮了所有勞動者的生存空間，影響了社會的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)能力，最終導致一種極度不健康的社會心態(tài)。設想一個剛剛走上社會的科學研究人員，為了在大城市養(yǎng)家糊口，可能得承受占到收入一半以上按揭貸款，這樣，那還有什么動力去搞學術研究?那些想創(chuàng)業(yè)的年輕學生，除了加盟像淘寶這樣的電商以外，如何能夠付得起高額的租金?那些有一定資本的私人企業(yè)家，面對高房價和房地產利益的誘惑如何會去投資技術?那些以街邊店鋪為生的小經營者，面對高租金和高物價，如何能夠保存自己的良心，拒絕降低商品和服務的質量?那些海外留學人員，面對國內高房價極其引發(fā)的社會矛盾，如何抗拒海外生活和工作條件的誘惑?與此相反，對于因為家族的地產而一夜暴富的郊區(qū)市民或是通過房地產投資賺得盆滿缽滿的投機商而言，從房地產泡沫中學到的，一定是投機取巧而不是辛勤的勞動和艱苦的創(chuàng)業(yè)。由于高房價導致的收入和財產不平等，官員和商人普遍“多房”即使不是社會現(xiàn)實，也很容易成為一種大眾意識中的“常識”。如果這種社會現(xiàn)實進一步固化成為所有人的價值基礎的話，整個社會就會變得缺乏共同的價值，官方意識形態(tài)就會缺乏常識的基礎。
從長遠看來，中國房地產泡沫如果繼續(xù)任其發(fā)展下去，那么中國的大城市很可能會“香港化”。什么是“香港化”?“香港化”指的是因為房地產價格持續(xù)過高而導致的整個經濟社會的停滯。自從房地產開始復蘇之后，香港的房價一路飆升，現(xiàn)在已經達到了一種可以讓大學畢業(yè)生的收入無法支付房租的程度。有的地方甚至出現(xiàn)了露宿街頭的大學畢業(yè)生。眾所周知，香港的高房價己經嚴重影響了香港的國際競爭力，使得香港落后于新加坡和韓國這樣的興起工業(yè)國?，F(xiàn)在，這種社會經濟危機已經政治化，具體表現(xiàn)為香港日益崛起的泛民主化和本土化等政治運動。不管政府做什么，都要反對。越來越多的年輕人加入了反對派，為了反對而反對。這些政治運動的原因從表面上是香港年輕人的政治覺醒，實質上是因為年輕人在當今的香港經濟和社會中普遍找到不自身的位置，看不到未來安居樂業(yè)的前途。有些年輕人還將香港當前的經濟社會狀況歸罪于中央政府和大陸移民，因此更激烈地要求政治上的獨立和獨立身份。香港之所以會這樣，既有其地少人多的自然原因，也是其特殊的經濟政治結構所致。相比之下，中國沒有一個大城市的土地供給是像香港那樣緊缺的。中國的房地產問題更多的是國內財政和金融導致的。在很大程度上，中國一些大城市已經出現(xiàn)了“香港化”的端倪。但中國大陸跟香港非常不同：中國既沒有比較健全的法律制度，也沒有龐大的中產階級。如果中國沿著“香港化”的方向發(fā)展，其政治后果只會比香港更加嚴重。
房地產作為改革突破口雖然房地產問題千頭萬緒，但中國房地產的畸形發(fā)展的核心問題是政府沒有將房地產的性質擺正。房地產即有產業(yè)和經濟發(fā)展的一面，更有福利和社會建設的一面。而且房地產作為社會福利的一面完全可以與作為經濟產業(yè)的一面在制度上區(qū)分開來，例如新加坡的組屋制度。這一點中國并不是沒有注意到，而是沒有能在制度層面上貫徹到底。如果中國政府能夠將房地產的經濟與社會屬性分開，保證“居者有其屋”，那么以上所討論的各種社會、經濟和政治隱患就都能從根本上得到解決：年輕人更有動力從事創(chuàng)造性工作，創(chuàng)業(yè)者會更加踏踏實實地創(chuàng)業(yè)，年老人可以更放心地安度晚年。正是因為一開始沒有把這個問題擺正，把房地產作為支柱產業(yè)，才使得房地產問題與中國財政、金融和實體經濟中的各種其它問題結合在一起，變成中國當前經濟社會發(fā)展的一個最大的“定時炸彈”。
總體上看，同改革開放以來經濟建設取得的巨大成就相比，中國在社會權利方面取得的進步不是很理想。社會權利如果不能實現(xiàn)，整個社會就沒有社會凝聚力，社會穩(wěn)定和“中國夢”就都沒有基礎。最近10年，中國政府已經把民生問題提高到改革的首要議程，這是非常必要的。那么，民生問題或者中國社會所認同的民權如何實現(xiàn)?這需要很大的努力。而對大多數(shù)人民來說，住房是社會權利中最重要的權利。就解決人民的住房權來說，政府有幾個方面的問題需要考量。
第一，中國需要調整房地產政策思路。在中國，房地產主要被視為經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。把房地產視為單純的經濟政策領域，其GDP功能（對經濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房需求和人們的“空間權”）就被忽視。這種政策思路要調整，要實現(xiàn)房地產從經濟政策到社會政策的轉型。
縱觀世界各國，凡是房地產市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產看成是其經濟增長和發(fā)展的一個重要資源，就是說，房地產對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權。經濟因素當然很重要，房地產的發(fā)展也必須考慮到供求關系，否則是不可持續(xù)的。但是這種市場導向的經濟考量是在宏觀的社會政策框架內進行的。
地窄人稠、土地資源十分緊張而經濟高度發(fā)展的新加坡是亞洲社會房地產市場發(fā)展的最健康的國家。新加坡學習了歐洲公共住房的經驗，又結合自己的國情，創(chuàng)造了獨一無二的公共住房制度。在新加坡，80％以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資最為重要的一個環(huán)節(jié)。
第二，中國需要考慮調整中央和地方財稅關系，減少地方政府對房地產的依賴。正如前面所分析的，房地產的畸形發(fā)展和地方政府的財政利益密不可分。長期以來，政府從行政上限制土地的供應量，利用賣地收入彌補收入不足并提供城市發(fā)展基金。同時，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競爭性土地供應市場的形成。各級地方政府的賣地財政提高了土地價格；而發(fā)展商通過抬高房價，將高土地價格轉嫁到房地產的買家，即消費者。
現(xiàn)在，房地產已經是地方各級政府的GDP主義的一個核心組成部分。地方政府在在GDP主義的指導下將房地產的經濟性質發(fā)展到極致，而沒有照顧其社會福利屬性。房地產本來就是一種特殊社會產品，因為其直接關切到社會成員的空間居住權，也直接關乎社會穩(wěn)定與和諧。
在這樣的GDP主義的驅動下，無論哪個角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產那里獲得巨額的利益。正因為這樣，在中國房地產投資過程中，帶有極大的投機性。應當指出的是，中國的地方政府也是這個過程中的投機者。不管地方政府投機動機（如地方財政考量）的理由如何，在制造房地產泡沫方面，地方政府和發(fā)展商同樣具有不可推卸的責任。實際上，大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體的結果。
要促成房地產從經濟政策向社會政策的轉型，就必須改變地方政府對房地產的依賴。也就是說，中央政府必須提供給地方政府其他的動力機制。這就必須改變目前中央和地方政府的財稅分配機制。1994年實行分稅制以來，財力上移到中央政府，但責任并沒有相應轉移。現(xiàn)在很多領域是中央政府出政策，地方政府出錢。這給地方政府很多財政壓力。同時，地方以GDP為中心的經濟政策也需要大量資金投入到基礎建設。于是，賣地也就成為一個創(chuàng)收機制，或者第二財政。這是地方政府努力提高地價的一個重要原因。因此，要不中央政府向地方分權，使得地方政府擁有更大的財稅權，要不中央政府把一些現(xiàn)在由地方政府擔負的責任也收上來。沒有這種調整，地方的土地財政動力還繼續(xù)很大，而房地產價格還是會繼續(xù)暴漲。十八屆三中全會《決定》強調，要調整中央地方關系，增加中央政府的事權。這個方向是對的。房地產應當是其中一項重要事權。
第三，中央和地方政府都必須大量增加社會性投資，盡量滿足作為福利品的家庭基本住房需求。改革開放30多年來，中國的經濟增長主要來自生產性投資。社會投資不但一直沒有得到重視，反而每況愈下。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障、公共住房、環(huán)保等等方面的社會投資嚴重不足。特別需要指出的是，每次經濟危機總會導致生產性投資的激增和社會性投資的減少。2008年的全球金融危機之后，中國對于各個生產領域的投資激增，已經導致了很多工業(yè)領域的產能過剩，造成浪費和低效率。這其中許多的過剩已經在市場的層面反映出來。但房地產產業(yè)的供給過剩則由于其錯綜復雜的利益結構而被掩蓋起來。相反，直至去年，房地產還在繼續(xù)被許多地方政府當作是經濟增長的主要來源，這種局面必須改變。社會性投資嚴重不足，社會制度就建立不起來，消費社會也無從談起。大量增大社會投資，尤其是增加經濟適用房和廉租房等保障性房的建設，不僅可以有助于解決一部分城市居民和新移民的住房問題，同時也能刺激消費，帶動長期可持續(xù)的經濟增長。
第四，私人資本的投機也是房地產泡沫的一個重要原因。這一部分是外國投機。對外國的投機必須加以限制。中國目前的房地產市場過分開放，在完全沒滿足本國國民要求的情況下，房地產市場全面向外國投資者開放。這里的風險極大。另外一塊是國內民間資本。民間資本組成“炒房團”大量投資房地產，這里除了房地產政策導向和高利潤以外，還跟民間資本在中國所受的種種限制有關。一方面要規(guī)制房地產過度投機行為，一方面也要為民間資本形成提供必要的制度護航。正因為很多領域不允許民間資本進入，而當今的金融體系又存在許多缺陷，民間資本才紛紛組成“熱錢”，走向房地產領域。
第五，房地產改革必須要因地制宜，以人民的實際需求為本。中國房地產市場的特點是高房價對不同群體的影響非常不同。從宏觀上看，中國城市的住房自有率和人均面積在全世界也不算低。實際上，很多城市居民不僅有自住房，往往在本地還有投資房。另外，許多有錢有權的家庭還在許多地方擁有不止一套投資房。真正缺少自住房又無法負擔高昂房價的多是年輕的城市間移民。所以未來的房地產改革必須要考慮不同人群的需求。例如對于年輕的城市間移民的第一套自住房，政府要有專門的住房保障政策。相反，對于那些擁有多套投資房的人，政府必須要通過全國統(tǒng)一的不動產登記系統(tǒng)，掌握其財產信息，通過征房產稅的辦法遏制房地產投機。
從技術上說，要遏制炒房和投機并不難，例如可進行統(tǒng)一的不動產登記、限制購房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產稅等等。但這些政策往往都沒有持久的效果。中國政府這些年房地產調控的經驗已經表明，光從房地產市場本身入手來改革房地產，任何政策都不會很有效。真正有效的改革必須從上述宏觀層次上著手。這些宏觀的改革可以逐步地推進。房地產既是中國當代社會經濟問題的癥結，也是中國社會與經濟改革的突破口。從第十一個五年規(guī)劃的經驗來看，社會改革不能全面出擊。能夠做的已經做了，如果繼續(xù)進行全方位改革，就很難取得具有實質性的進展。改革的核心應當是找到突破口。無論是社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育和住房，如果其中有一個領域取得重大突破，那么就會帶動其他方面的改革。
從現(xiàn)實情況看，選擇房地產作為改革的突破口還有很多的優(yōu)勢。我們可以從如下幾方面來看。在政治方面，政府在房地產問題上已經花費了很大的精力，但到現(xiàn)在為止并沒有取得重大的進展。在這場和既得利益的較量中，如果政府退縮，政府的政策甚至政治“信用”就會受到嚴重損害。一旦政府退縮，既得利益集團會變得更為強大。在社會層面看，社會對房地產的抱怨最多。這是因為房地產對社會來說最為重要，是社會生存的基礎，尤其在中國文化背景中。房地產作為一種特殊的社會產品一旦泡沫化，就會造成社會的泡沫化。在經濟層面，房地產已經儼然成為中國經濟，尤其是地方經濟的支柱產業(yè)，不僅存在著嚴重的泡沫，而且也有效惡化著中國的產業(yè)結構?，F(xiàn)在，各級政府拼命地從房地產謀取暴利，不思通過企業(yè)改革、技術進步和管理水平的提高，“房地產”病已經成為中國經濟病。世界上還沒有一個國家通過發(fā)展房地產而實現(xiàn)經濟可持續(xù)發(fā)展的；相反的例子則有，很多經濟體因為房地產病而衰落。從政策平臺建設來看，如果設計得好，房地產改革可以帶動其他領域如教育、醫(yī)療、社會保障、公積金、社區(qū)建設（包括宗教和種族和諧）等等方面的改革。在這方面，中國可以向像新加坡那樣成功的國家學習到很多好的經驗。
綜上所述，如果中國能夠在第十二個五年規(guī)劃期間，甚至更長的時間，把房地產領域改革好，那么就可獲取數(shù)十年的社會長治久安。社會穩(wěn)定了，民眾怨氣少了，就可以為未來更多的系統(tǒng)性改革贏得時間，創(chuàng)造良好的社會條件。
房地產與中國發(fā)展模式的未來
最后，我們還想就房地產問題引申開來，提出一個更深層次的問題，那就是中國的經濟社會發(fā)展何處去的問題。從1978年到2014年，中國的改革開放已經進行了37年，時間不算短了。在更短的時間內，日本、韓國、新加坡和臺灣等東亞國家和地區(qū)都曾創(chuàng)造了經濟奇跡。從成就上看，中國也己經成為世界第二大經濟體和中等收入國家，基本解決了13億人的溫飽甚者小康問題。從規(guī)模上看，中國也已經有了世界上最大的企業(yè)、最大的國內市場、最活躍的消費群體、最大的研究和發(fā)展團隊。這是中國經濟發(fā)展不可抹殺的成就。房地產的價值的飛速上升也是這種成績的一種具體表現(xiàn)。
但從一個宏觀的歷史角度看，中國的經濟發(fā)展還是有很多缺憾：中國既不是世界領先的科學技術大國，也沒有多少國際知名的品牌，可以說“大”而不“強”。如果從歷史角度看，中國既沒有像19世紀末的德國和美國那樣，引領一場新的世界范圍的工業(yè)革命，也沒有像20世紀中葉以后的美國、日本甚至韓國那樣，為世界消費者提供一種新的消費模式。從技術層面上，我們的發(fā)展很大程度還是建立在技術引進而不是技術創(chuàng)新上的。從發(fā)展層面上，我們的發(fā)展還是一種粗放式的動員型發(fā)展，主要靠的是國內移民、土地開發(fā)、信貸擴張、資源開采和環(huán)境破壞。這種發(fā)展的動力與其說是靠“人”的，還不如說是靠“天”的。更嚴重的是，這種動員式的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而且發(fā)展每進行一步代價也就更大。房地產市場只是這種模式的最集中、最典型的代表而已：這是一種利用人口聚集、土地出賣、資源開采、信貸擴張和透支年輕人未來的不歸路。等到中國人口老化加劇、城市土地短缺和基準利率提升，房地產泡沫必然破滅，經濟增長也將無以為繼。與其等到泡沫破滅，不如首先從解決住居民的“居住權”開始，對中國過去20年的房地產發(fā)展模式進行根本改革。從房地產入手修正中國的發(fā)展模式，將是中國未來可持續(xù)發(fā)展的必經之路。不管怎么看，數(shù)千年來，讓居者有其屋，歷來就是中國人中國夢的重要組成部分。
