近日，北京市西城區(qū)實驗二小附近一套十多平米的住房以30萬元每平米的價格轉(zhuǎn)讓，被媒體號稱為新的“宇宙中心”誕生。而在此前，“宇宙中心”的名號則為五道口所有，這是網(wǎng)友在網(wǎng)上給起的綽號，因為去年三月該區(qū)域的華清嘉園出現(xiàn)了一套37平米、報價350萬的學區(qū)房。
學區(qū)房的價格為什么這么貴？在房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)悠過，尤其是看過學區(qū)房的人都知道，學區(qū)房的價格往往遵循這樣一個規(guī)律：面積越小，單價越高。以五道口的華清嘉園為例，一套37平米的學區(qū)房在去年能夠以350萬元的價格成交，但是100平米的價格也就在650萬左右。為什么面積小的房子價格貴？很重要的一個原因就是買學區(qū)房的目的并不是為了居住，而只是為了讓孩子有一個上學的機會。換句話說，這多出的價格實際上是買一個孩子上學的機會，而并不是37平米就真的那么宜居。
既然只是為了一個上學的機會，那么房型面積越小的房子就會越受歡迎，我們甚至可以想象一下，如果這里有1平米的房子，估計價格也以100萬、甚至200萬的價格成交。如果細心觀察一下，那些以天價購買學區(qū)房的人往往有這樣一個特征：收入較為寬裕，但還不夠土豪。這個特點決定了他們能承受一定的高價，但是由于支付能力所限，又承擔不了過高的價格。于是，300萬至400萬的價格就成為天價學區(qū)房的上限。
為什么土豪不會買天價學區(qū)房？或者說那些戶型面積更大的學區(qū)房賣不了和小戶型同樣的價格？因為高收入階層畢竟是少數(shù)，盡管很多父母都想為子女教育一擲千金，但是由于收入所限，他們無法承擔更高的房價，因此400萬可能會成為一個分水嶺。而對于那些高收入階層而言，讓子女享受好的教育會有更多的方式——以二十多萬的學費上私立學校，或者是出國留學。
為什么他們愿意以300萬甚至400萬的價格購買面積狹小的學區(qū)房，卻不愿意讓孩子上私立學校？正如很多人所指出的，國際學校一年也就20多萬的支出，如果考慮到這300萬用于其他投資，還會有更多的收益。為什么家長會選擇天價學區(qū)房？很重要的一個原因是在學區(qū)位置不變的情況下，購買學區(qū)房實際上是買了一個房價上漲期權(quán)——孩子上學完成，房主還可以更高的價格將房子出售。換句話說，房主不僅僅可以享受優(yōu)質(zhì)的教育資源，而且還可以通過轉(zhuǎn)讓房子而獲利。更為重要的一個區(qū)別是，上私立學校每年的巨額費用盡管是人力資本投資，但在家長看來則是不菲的現(xiàn)金支出——他們無法承擔，而購買學區(qū)房的費用則是房產(chǎn)投資——將來還能直接變現(xiàn)收回。也正是如上原因，小戶型的學區(qū)房往往備受中產(chǎn)階層的歡迎。
天價學區(qū)房現(xiàn)象這幾年才剛剛出現(xiàn)，盡管此前已經(jīng)有了學區(qū)房概念，但是學區(qū)房價格并不像近年來這么刺眼。很多人認為，近年來各級教育行政部門不斷強化的就近入學政策是導致學區(qū)房價格上漲的主要原因。甚至有人認為，之所以會有新宇宙中心的誕生，直接的原因就是近期教育部下發(fā)通知要求北京等19個重點大城市的義務(wù)教育在2015年實行免試就近入學政策。而在十八屆三中全會的《決定》中，就有“義務(wù)教育免試就近入學，試行學區(qū)制和九年一貫對口招生”的規(guī)劃。
為什么嚴格的就近入學會導致房價暴漲？很重要的一個原因是在此之前盡管有就近入學的規(guī)定，但是往往還會伴隨著“遞條子”和“送票子”等現(xiàn)象，這意味著很多不是在這個學區(qū)的人也可以在這里上學。這種現(xiàn)象導致了很多不公平現(xiàn)象，那就是與權(quán)力接近的機構(gòu)和個人往往有更多的機會。以前的“遞條子”和“送票子”的收益是由相關(guān)負責人和機構(gòu)獲得，比如校長和教育局長等實權(quán)人物可以從中獲取不菲的收入——每年媒體都能報道一些重點小學和校長受賄的新聞，而學校以“贊助費”的名義收取擇校費更是稀松平常。
教育部門嚴格就近入學政策，很大程度上抑制了這種腐敗，必須指出的是，這種改革是由教育部門自身推動，也就更加可貴——因為在就近入學以前，教育部門是最大的既得利益者。從這個意義上說，消滅了隱性的“遞條子”和“送票子”，那就必然會出現(xiàn)“天價”學區(qū)房現(xiàn)象。換句話說，學區(qū)房越為天價，這意味著該地與義務(wù)教育相關(guān)的尋租費用越少。
不過在很多人看來，天價學區(qū)房現(xiàn)象卻有失公平，因為這意味著很多平民子弟無法享受優(yōu)質(zhì)的教育。在我看來，這種指責完全是屬于無稽之談，在沒有天價學區(qū)房之前，平民子弟也很難選擇一個好學校。相反，更加嚴格的就近入學政策，會使得那些學區(qū)內(nèi)的平民子弟有了更加穩(wěn)定的預(yù)期。
事實上，劃定學區(qū)就近入學幾乎是全世界都采用的通例，之所以要采取這樣一個舉措，很重要的原因就是這樣可以避免各種各樣的尋租——因為不動產(chǎn)是最為明確的標志。不過與中國需要通過擁有住房而獲得就近入學的資格不同的是，很多國家允許租房作為學生的入學資格。假如租房能夠作為入學資格，那么可以想象到的情景是，房價上漲的現(xiàn)象在某種程度上會得到一個遏制，但是另外會出現(xiàn)的一個現(xiàn)象可能是租金價(1300.00, -3.50, -0.27%)格上漲。
當然，目前中國學區(qū)房現(xiàn)象之所以會引發(fā)公眾詬病，還有一個很重要的原因是這些知名小學的投入是由公共財政投入，但入學資格卻只能由該片區(qū)居民獲得。而在很多國家，學區(qū)房的投入是由學區(qū)居民的房產(chǎn)稅所承擔。換句話說，中國的學區(qū)房主憑借小區(qū)位置獲得了全體納稅人支出的公共服務(wù)，而國外的學區(qū)則是由學區(qū)房繳納的房產(chǎn)稅來負責——這意味著所有的教育投入是由自己承擔。從這個意義而言，中國的天價學區(qū)房是一種不公，政府傾力打造的學區(qū)房被一小部分業(yè)主獲得了。
那么，如何打破這種不公？有人指出要“用資源均衡打破天價學區(qū)房神話”，換句話說要各個小學獲得同樣的投入，不能厚此薄彼。這話聽起來有道理，但實際上不可行，因為很多既有的投資無法折算到未來。
如何解決這個問題？在我看來，有兩個辦法，一是所有重點小學的入學名額都是通過抽簽獲得——在全區(qū)甚至全市范圍內(nèi)抽簽，這是一種形式上的公平；二是推行房產(chǎn)稅，即學校的支出由所在學區(qū)的房產(chǎn)業(yè)主共同承擔，即讓有支付能力的人承擔起學校的費用。結(jié)合起來就是，公立學校平均資源，而私立學?？梢砸勒罩Ц赌芰x擇學校。
