數(shù)據(jù)顯示，2013年全國商品房銷量達(dá)到新高峰，從當(dāng)前我國住房發(fā)展的階段性、城鎮(zhèn)居民戶均套數(shù)、適齡人口的規(guī)模等指標(biāo)來分析，筆者認(rèn)為這很可能是我國房地產(chǎn)需求的歷史峰值。 但是，由于目前房地產(chǎn)施工面積仍舊有66億平方米，開發(fā)投資可能在隨后幾年也將達(dá)到歷史峰值。
從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資峰值的到來很可能比預(yù)期早，2013年可能就是開發(fā)投資的峰值，因?yàn)?014年以來住房需求萎縮的程度超過去年末或今年初的預(yù)期。2012年下半年至2013年這一波住房需求的快速釋放，一個(gè)很大的特點(diǎn)就是以首次置業(yè)需求和改善性需求為主的合理需求占主導(dǎo)，目前主要城市80%以上的購房和按揭貸款是首次置業(yè)需求。但今年以來，需求的釋放有迅速下降趨勢，一季度主要城市樓市銷量下降了20%，300個(gè)主要城市土地購置面積環(huán)比下降35%、同比下降15%。占固定資產(chǎn)投資25%的房地產(chǎn)投資一旦回落，同樣占固定資產(chǎn)投資約25%的基礎(chǔ)設(shè)施投資也將會(huì)回落，而制造業(yè)投資一般是由房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動(dòng)的，出現(xiàn)回落也在情理之中，高投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長模式可能在短期內(nèi)發(fā)生變化。
今年以來，住房需求驟然回落有以下幾個(gè)原因，一是需求在2013年過度釋放，提前透支了部分需求；二是個(gè)人住房按揭貸款政策超預(yù)期緊縮，在剛需占主導(dǎo)的情況下，住房購置成本的上升大大影響了需求釋放的積極性。但是，還有一個(gè)深層次的原因被忽視，就是過去一直處于旺盛狀態(tài)、快速增長的住房購置群體出現(xiàn)“斷檔”的跡象。
從需求角度而言，投資投機(jī)性需求一方面被抑制，另一方面這部分需求中的主體目前更關(guān)注樓市風(fēng)險(xiǎn)，而不是繼續(xù)“加倉”。在樓市限購政策實(shí)施三年以來，剛性住房需求（包括首次置業(yè)需求、改善性需求）釋放的較多，后續(xù)難以再保持旺盛的態(tài)勢。
從供給角度而言，目前房價(jià)水平已達(dá)到一個(gè)歷史性的高位，再疊加上個(gè)人按揭貸款的緊縮，剛需購房人群的住房支付能力越來越低，對于需求繼續(xù)釋放是阻滯。另外，各大中城市房地產(chǎn)銷售“不給力”的區(qū)域往往都是郊區(qū)或新區(qū)，這些區(qū)域很明顯的特點(diǎn)就是過去幾年土地成片大規(guī)模供應(yīng)，而教育、醫(yī)療、交通和社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)配套卻沒有跟上，而這樣的低效供應(yīng)與合理住房需求占主導(dǎo)的局面是完全不匹配的，這也是這些區(qū)域住房銷售緩慢、降價(jià)潮涌現(xiàn)、庫存高壓，甚至出現(xiàn)“空城”的主要原因。
目前，出于樓市去泡沫和去杠桿、去金融風(fēng)險(xiǎn)、去地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，限購放松的可能性比較小，而且即使政策放松，其對于全國范圍的刺激效果也有限，因此投資投機(jī)需求只能是越來越少。同時(shí)，受到有支付能力需求不足和有效供應(yīng)不足的雙重沖擊，合理購房需求現(xiàn)在也到了一個(gè)無法繼續(xù)維持高位的局面。總而言之，目前住房需求下降不能從過去周期性的角度來看待，而應(yīng)該從結(jié)構(gòu)性的角度去看待，即有效需求出現(xiàn)“斷檔”，未來住房需求的下降是平臺(tái)式的。
但與此同時(shí)，目前全國主要城市的庫存創(chuàng)歷史新高，一線城市的庫存消化周期在8個(gè)月左右，而二三線城市的庫存消化壓力很大，平均消化周期分別在15個(gè)月以上和20個(gè)月以上，今年二季度以后將是推盤高峰。另外，現(xiàn)有的房地產(chǎn)施工面積已經(jīng)相當(dāng)于6年的住房需求總規(guī)模，而2012年以來樓市持續(xù)回暖的6個(gè)季度期間，又新增供應(yīng)10%的土地規(guī)模，其中很大一部分還沒有進(jìn)入施工階段。因此，如果需求出現(xiàn)“斷檔”和平臺(tái)式的下滑，庫存消化壓力將會(huì)惡化，對于后續(xù)需求釋放和開發(fā)商的預(yù)期來說非常不利。而且開發(fā)投資的下滑對于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資、保持經(jīng)濟(jì)增速在“合理區(qū)間”也是非常不利的，畢竟開發(fā)投資關(guān)聯(lián)著基建投資和制造業(yè)投資，與下游諸多消費(fèi)行業(yè)有關(guān)。
因此，未來一段時(shí)間的任務(wù)是如何讓住房需求不出現(xiàn)“斷檔”和平臺(tái)式下滑。筆者認(rèn)為，保持后續(xù)住房需求的持續(xù)跟進(jìn)，首先需要解決兩個(gè)問題，一是提高住房支付能力，這需要扭轉(zhuǎn)個(gè)人住房按揭貸款全面緊縮的局面。在政策性住房銀行成立之前，國有商業(yè)銀行在此方面還要繼續(xù)承擔(dān)政策性職能。在政策上，國家要明確國有金融機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任，不能總想拿老百姓低廉的儲(chǔ)蓄存款去賺取表外的高利潤，要明晰國有銀行對于合理住房需求，特別是首次置業(yè)需求在按揭貸款利率優(yōu)惠、貸款規(guī)模保證上的支持政策穩(wěn)定并長期不變。
二是解決劣質(zhì)住房供應(yīng)的問題，應(yīng)將住房公共設(shè)施配套作為住房供應(yīng)政策的核心內(nèi)容。加快推進(jìn)新房供應(yīng)主力區(qū)域——城市開發(fā)區(qū)、新區(qū)和城郊住房供應(yīng)集中區(qū)域在道路交通、教育醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施等公共配套硬件方面的補(bǔ)缺工作。在具體做法方面，可以通過國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，利用推動(dòng)棚戶區(qū)改造的契機(jī)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資模式，推動(dòng)城市各區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施的均等化發(fā)展，降低住房需求成本、增加有效供應(yīng)。
另外，城市常住非戶籍人群是未來潛在住房需求的主力，這部分人群大約占到城鎮(zhèn)常住人口的37%。讓這部分潛在住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，可采取的政策措施是將其納入住房保障的范疇。具體做法是，政府通過積極的財(cái)政補(bǔ)貼政策，以發(fā)放“住房券”的形式，對符合一定條件（如連續(xù)繳納三年社保）的非戶籍人群購房給予補(bǔ)貼，既解決這部分人群的住房購置需求，又消化了庫存，保持開發(fā)投資的一定增速。
