年初以來，杭州、深圳等地房價均有顯著下跌，而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低，同比下降5成左右，與此同時，北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者，我可以告訴你，這一點(diǎn)不太妙，因?yàn)闅v次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。
眼下的中國樓市顯然已經(jīng)進(jìn)入了一個下行通道，但讓它破裂卻面臨阻力。市場是個奇怪的東西，它的魅力就在于不可左右——當(dāng)你希望它下降時，它一路高升;當(dāng)你希望它穩(wěn)中有升時，它已開始下行。泡沫在繁榮的時候，沒人認(rèn)為那是泡沫，但它們早晚會露出不可持續(xù)性的本質(zhì)——當(dāng)不再有人接盤之后。
眼下的中國樓市顯然已經(jīng)進(jìn)入了一個下行通道，這不是來自什么大佬的行為暗示或論調(diào)，而是切實(shí)的警報(bào)，特別是，發(fā)出警報(bào)的已不是什么三線城市，而是那些最具地產(chǎn)價值的核心城市。
年初以來，杭州、深圳等地房價均有顯著下跌，而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低，同比下降5成左右，與此同時，北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者，我可以告訴你，這一點(diǎn)不太妙，因?yàn)闅v次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。
假如這種觀望氣氛延續(xù)下去，所謂的泡沫就會破裂——長遠(yuǎn)考慮，這并不是什么壞事——中國近期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、美聯(lián)儲定量削減QE、人民幣(6.2113, -0.0013, -0.02%)貶值、地方政府債務(wù)去杠桿需求迫切、貨幣流動性趨緊、大批債務(wù)和信托到期面臨兌付、銀行不良貸款率攀升……你能為它找到很多宏觀層面的依據(jù)。
越來越多的人開始討論樓市會不會崩盤，來自官方的聲音一口否定?！度嗣袢請?bào)》更愿意將下跌定義為一種自然回落，“崩盤論并不現(xiàn)實(shí)”。原住建部的一位官員則直接稱中國房價不可能暴跌。他們共同的理論基礎(chǔ)是城鎮(zhèn)化，“三個1億人”會帶來住房的剛需。
盡管這一解釋不那么站得住腳，但你得理解——樓市穩(wěn)定對于政府意義重大，那意味著社會穩(wěn)定;同時，考慮到地方財(cái)政對土地出讓金的巨大依賴，以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的前提，樓市穩(wěn)定就成了一項(xiàng)必須實(shí)現(xiàn)的任務(wù)。
住建部副部長齊驥提到了一種“分類調(diào)控”的方法，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，限購政策不退出;而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨后，溫州等庫存壓力較大的城市將松綁限購的消息陸續(xù)傳出。
暫不論松綁限購必將引起的反彈，如此消化庫存，實(shí)在不是什么好辦法，實(shí)際上會助長泡沫，或者說擴(kuò)大和轉(zhuǎn)移了泡沫。
一個城鎮(zhèn)化的概念足夠開發(fā)商們用上二三十年，最近剛剛提出的京津冀三角區(qū)，就令保定和廊坊的房價上漲，但這種漲幅并不容易持續(xù)。
現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化又有了新的重點(diǎn)——棚戶區(qū)改造。為了保證資金，中國版“兩房”已經(jīng)啟動，由國開行來承接，它將組建一個住宅融資事業(yè)部，并將發(fā)行相關(guān)債券，向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者融資。
與此同時，政府仍在通過一些辦法插手房產(chǎn)市場，這可能帶來更多的問題。
在已經(jīng)存在多種土地供應(yīng)形式的情況下，一種新的房產(chǎn)形式又被發(fā)明了，叫做“共有產(chǎn)權(quán)房”，即將在北京、上海等6個城市試點(diǎn)——中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。這盡管解決了政府保障房資金難題，卻可能讓整個局面變得復(fù)雜而混亂，多人共享產(chǎn)權(quán)，利益很難平衡和分配。
上海市政府則試圖通過復(fù)合式土地出讓的新辦法，提高拍賣門檻、降低拍賣金額。具體而言，土地將不會再采取出價高者得的原則，而是最終留下三家參與拍賣，設(shè)定一個評標(biāo)分值，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和出讓人響應(yīng)度等方面對各投標(biāo)者進(jìn)行評定——暫時不在住宅地塊實(shí)施，先從商辦地塊試水。
但問題是，這些復(fù)雜而不透明的機(jī)制增加了人為的因素，也很容易滋生腐敗，還讓暫時破不掉的泡沫變得越來越危險(xiǎn)。
