2014年第一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，第一季度整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。
此時，房地產(chǎn)市場實施4年之久的限購政策，在2014年年初又出現(xiàn)松動跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。
從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必行，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調(diào)控機制出臺做鋪墊。
第一，長效性調(diào)控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤桑鸩酵顺鰳鞘姓{(diào)控政策之時。
中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調(diào)控機制方案尚未出臺，但它反映了相關(guān)部門對于當前房地產(chǎn)市場走勢的擔憂以及對于中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的設想。
第二，當前政府表態(tài)及地方新出臺調(diào)控政策基本不再強調(diào)限購，政策趨向市場化。
近期政策基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。
第三，今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導”或雙向調(diào)控思路，這為限購政策定向?qū)捤芍鸩酵顺雠c長效性調(diào)控機制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。
2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續(xù)抑制投資投機需求，行政化手段比如限購還會繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強化執(zhí)行。而對于非熱點城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，政策調(diào)控允許“試探性”的限購定向?qū)捤烧叱雠_。另外，對于供求關(guān)系相對較為合理的二線城市，調(diào)控政策與市場將擁有更大的自主性，或許會允許“試探性”的限購定向?qū)捤烧叱雠_，以刺激市場進一步好轉(zhuǎn)。
第四，從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二、三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當前來講，廣州明年也將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。從執(zhí)行層面來看，當前多數(shù)二、三線城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。
第五，戶籍制度改革或許會成為突破“限購”政策的方法之一。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。
