在房?jī)r(jià)高企的中國(guó)，什么情況下，能夠?qū)⒎孔优c白菜相提并論？答案是，當(dāng)“不差錢”的大牌房企不想在一個(gè)庫(kù)存高企的城市繼續(xù)“玩下去”的時(shí)候。
日前，港資房企巨頭九龍倉(cāng)（00004.HK）在江蘇常州的項(xiàng)目“九龍倉(cāng)年華里”價(jià)格出現(xiàn)跳水，均價(jià)從此前的約6000元/平方米下調(diào)至5000元/平方米，相當(dāng)于在原價(jià)基礎(chǔ)上打了“八三折”。
那么，5000元/平方米的房?jī)r(jià)在常州是什么樣的概念呢？常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，2月份，常州普通商品住宅成交均價(jià)為6444元/平方米，整個(gè)2013年，常州的普通商品住宅成交均價(jià)約在6000元~7000元/平方米。
這意味著，年華里的均價(jià)已大幅低于常州新房的成交均價(jià)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，即使該樓盤“自封”為常州最低價(jià)，也沒有幾個(gè)開發(fā)商敢站出來喊“沒有最低、只有更低”。
除了相對(duì)價(jià)格，我們?cè)賮砘仡櫄v史，看看九龍倉(cāng)的拿地成本。2010年底，九龍倉(cāng)以11.22億元的總價(jià)拿下常州市新北區(qū)薛家板塊的兩幅土地。據(jù)測(cè)算，這兩幅緊鄰地塊的樓板價(jià)分別為3945元/平方米和3342元/平方米，前者的價(jià)格已經(jīng)和當(dāng)時(shí)周邊的二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這個(gè)項(xiàng)目上市的價(jià)格應(yīng)該會(huì)在8000元/平方米左右。
不用懷疑，九龍倉(cāng)就是在上述地塊上精心打造了年華里項(xiàng)目。多位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析稱：“5000元/平方米的價(jià)格，開發(fā)商鐵定虧本，甚至此前6000元/平方米的售價(jià)也已經(jīng)是‘貼成本出售’?！?/p>
顯然“不差錢”的九龍倉(cāng)為何以壯士斷腕的決心“搶跑”降價(jià)呢？一位熟悉九龍倉(cāng)的開發(fā)商認(rèn)為，九龍倉(cāng)集團(tuán)層面應(yīng)該“不差錢”，做出這樣的價(jià)格調(diào)整動(dòng)作應(yīng)屬于“策略性降價(jià)”，這也說明九龍倉(cāng)認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)二三線樓市存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，常州樓市購(gòu)房者以本地剛需客為主，在過去的13個(gè)月里有9個(gè)月商品住宅呈現(xiàn)供過于求。
一家大型開發(fā)商向記者提供的資料顯示，若按照常州約460萬的總?cè)丝谟?jì)算，近四年來，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米，這一數(shù)值在國(guó)內(nèi)所有城市中排名前列。該開發(fā)商向記者強(qiáng)調(diào)：“在460萬的總?cè)丝谥?，只有約三分之一擁有實(shí)際購(gòu)買力，這意味著，常州的實(shí)際新增建筑面積達(dá)到60平方米/人，這是一個(gè)很恐怖的數(shù)字?！?/p>
“這是很多三四線城市的通病，土地供應(yīng)可以無限放大，但新增需求卻有限，不少戶籍人口都已經(jīng)有好幾套房子?！币晃簧鲜蟹科蠖麻L(zhǎng)認(rèn)為，“一二線城市，降價(jià)成交量就會(huì)上來，但是在三四線城市，降價(jià)甚至可能會(huì)無效！”
按照這個(gè)邏輯，我們就可以理解，九龍倉(cāng)為什么敢以白菜價(jià)賣樓了，因?yàn)槁氏冉祪r(jià)的，可能還能夠消化當(dāng)?shù)赜邢薜男略鲂枨螅?dāng)所有房企都開始降價(jià)時(shí)，購(gòu)房者往往是“買漲不買跌的”，到那個(gè)時(shí)候，降價(jià)可能就真的會(huì)被證明是無效的。
所以，九龍倉(cāng)“一降到底”體現(xiàn)的還是智慧，但九龍倉(cāng)“驚呆小伙伴”后留給當(dāng)?shù)貥鞘械?，很有可能是一地雞毛。我們想象一下，九龍倉(cāng)以5000元/平方米的價(jià)格賣樓，別的開發(fā)商“手握著”質(zhì)量還不如九龍倉(cāng)的房子，“死扛著”6000元~7000元/平方米的售價(jià)，他們還睡得著嗎？
“別和我說成本了，九龍倉(cāng)三個(gè)字就值5000元/平方米??！”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)記者感慨稱，“幾乎可以肯定的是，九龍倉(cāng)真的已經(jīng)不想在這個(gè)城市‘玩下去了’?！?/p>
