當(dāng)市場對房地產(chǎn)投資邏輯的擔(dān)憂進入主流，去年以來火爆的房地產(chǎn)基金今年的熱度是否會戛然而止？昨日首屆中國房地產(chǎn)基金春季高峰論壇上，與會房地產(chǎn)基金大佬圍爐熱議房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險高企背景下房地產(chǎn)基金發(fā)展的危與機，以及房地產(chǎn)基金的未來發(fā)展路徑。
房地產(chǎn)行業(yè)“入秋”
“房地產(chǎn)行業(yè)正在由夏入秋?！眹┚惭芯克康禺a(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平這一觀點得到與會人士的一致認同。
而市場方面，今年以來，房地產(chǎn)板塊便開始一路下跌，雖然中間稍有波動，但真正的上漲還是出現(xiàn)在房地產(chǎn)再融資真正的開閘之后，板塊指數(shù)一路上升到昨日的3391點。
孫建平稱，房地產(chǎn)行業(yè)整體要價上升空間跟2011年之前相比不可同日而語，然而未來五到十年市場擔(dān)心的行業(yè)崩潰從總量上看還是不成立的，行業(yè)仍有上行空間。增量的主要部分不在首套房，而在于改善需求。按人均建筑面積計，中國現(xiàn)在是32平方米，而美國和日本分別是70平方米和42平方米，中國上升空間巨大。
前海力匯基金管理有限公司執(zhí)行總裁陳宇認為，過去的十年間，中國由于住宅的剛性需求成為黃金十年，而接下來的十年將進入另一個升級換代的時代，也是新的黃金十年。中間即使受貨幣政策影響，資金供應(yīng)出現(xiàn)調(diào)整，也不影響房地產(chǎn)大的發(fā)展趨勢。
孫建平同時表示，根據(jù)人口和收入計算，2017～2018年對內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)從總量來看是一個很關(guān)鍵的坎。未來10～15年，中國經(jīng)濟處在轉(zhuǎn)型階段，平均增速大概在6%，加上假設(shè)2%的通脹比例，GDP大概維持8%的增速。從國外情況來看，美國和日本房價增速和經(jīng)濟增長速度幾乎同步，所以3～5年來看，“房地產(chǎn)這個行業(yè)還是可以玩的”。
但房企的風(fēng)險也引起了大佬們的注意。“房地產(chǎn)風(fēng)險的確存在，但是怎樣理解行業(yè)風(fēng)險還是有分化?！倍辔环康禺a(chǎn)基金大佬坦承。新沃資本控股有限公司投資管理高級副總裁劉暢稱，風(fēng)險存在于一些開發(fā)商產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差，其次是杠桿過高。風(fēng)險釋放的過程就是去杠桿的過程，對于開發(fā)商來說是優(yōu)勝劣汰的過程。
“房地產(chǎn)企業(yè)從原來單純做開發(fā)的角色，越來越有跟金融密切捆綁／共同發(fā)展的需求，我接觸的很多企業(yè)，跟銀行／基金公司都有深度結(jié)合的需求。” 建銀精瑞資本副總裁劉東表示。
房地產(chǎn)基金 “從野蠻到成熟”
在與會房地產(chǎn)基金“大佬”看來，一個行業(yè)在調(diào)整中機會更多，房地產(chǎn)基金作為PE基金的一個分支，可以借著這個機會往真正的股權(quán)基金走。
2012年被稱為我國房地產(chǎn)基金行業(yè)的元年，2013年更是房地產(chǎn)基金“大爆發(fā)”的一年。在國內(nèi)房價大幅反彈下，國家對炒房等投機性需求的打壓令“有志于”房產(chǎn)的投資者束手無策，于是房地產(chǎn)基金應(yīng)運而生。穩(wěn)定的高回報，以及退出便利帶來的高流動性，讓投資者的熱情愈演愈烈。
熱潮下，房地產(chǎn)基金也顯得魚龍混雜。住宅市場成為“熱土”，房地產(chǎn)基金淪為炒房客的投機工具。投資模式已經(jīng)偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，成為股債結(jié)合的夾層基金。
“任何一個行業(yè)從野蠻生長到最后成熟都要經(jīng)歷這個過程?！眲撤Q，對于地產(chǎn)開發(fā)來說，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)到現(xiàn)在養(yǎng)老、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、科技園地產(chǎn)，業(yè)態(tài)會越來越多。
“從大的背景來說，中國的產(chǎn)業(yè)升級可能是大的趨勢?，F(xiàn)在很多地方政府越來越多地做一些招商引資，由此帶來產(chǎn)業(yè)用地的配套，很多大的開發(fā)商也開出中間的機會，跟一些國家級的行業(yè)協(xié)會或者國家級的科研機構(gòu)共同做拿地的拓展?！眲|表示。
孫建平則對房地產(chǎn)基金給出建議，在資金面偏緊的沖擊下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目的選擇應(yīng)以現(xiàn)金流和回報為中心，要從選業(yè)績轉(zhuǎn)向選開發(fā)商，注意交易對手方的風(fēng)險。
