近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些信息著實(shí)讓人高度敏感。杭州城北某樓盤(pán)銷售均價(jià)下降近3000元，有消息稱某行業(yè)龍頭企業(yè)“將啟動(dòng)大范圍降價(jià)促銷”，傳聞幾家 銀行暫停房貸。這些報(bào)道似乎都在向市場(chǎng)主體透露著“市場(chǎng)將下行調(diào)整”的信號(hào)。 “崩盤(pán)”、“拐點(diǎn)”等詞語(yǔ)頻頻出現(xiàn)在相關(guān)報(bào)道的標(biāo)題上。
但事實(shí)上，這更可能是一個(gè)杯弓蛇影的故事。市場(chǎng)不是不會(huì)有調(diào)整，但至少目前沒(méi)有崩盤(pán)之憂；房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌，但當(dāng)前看不到全國(guó)范圍的樓市拐點(diǎn)。
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的確處于一種進(jìn)退維谷的局面，市場(chǎng)氛圍異常緊張。如果市場(chǎng)上行調(diào)整，特別是調(diào)整幅度過(guò)大，市場(chǎng)主體對(duì)強(qiáng)制性限制政策加碼的 預(yù)期就會(huì)明顯增強(qiáng)，買方和賣方都只能采取短期行為。2013年3月份的市場(chǎng)異常情況就是例證之一。如果市場(chǎng)下行調(diào)整，哪怕是區(qū)域性的下行調(diào)整，市場(chǎng)主體也 會(huì)風(fēng)聲鶴唳，買方和賣方都高度緊張。一些地方個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)的老業(yè)主維權(quán)事件就是一種例證。
市場(chǎng)氛圍為何如此緊張？一個(gè)很重要的原因在于宏觀層面。當(dāng)前，中國(guó)正處于增長(zhǎng)速度的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期。這種“三期” 疊加的效應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)得尤為顯著。首先，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)從30多年的超高速增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹兴僭鲩L(zhǎng)模式，就業(yè)率、收入增長(zhǎng)、物價(jià)漲幅等重要指標(biāo)都會(huì) 出現(xiàn)有別于以往的變化，尤其是社會(huì)預(yù)期的信心支撐受到較大考驗(yàn)。反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是房?jī)r(jià)上漲的“棘輪效應(yīng)”與收入增幅放緩之間的矛盾。
其次，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會(huì)帶來(lái)許多不適應(yīng)和無(wú)力感。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是一種背景，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)本身也面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。比如， 在前些年的快速發(fā)展中，企業(yè)只要能找到土地資源，就基本可以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)。因而，出現(xiàn)了房企扎堆、行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻不高，重營(yíng)銷、輕品質(zhì)和服務(wù)，利潤(rùn)率高、 行業(yè)美譽(yù)度不高等現(xiàn)象。對(duì)于一些基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)品和服務(wù)美譽(yù)度較低的房地產(chǎn)企業(yè)而言，結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來(lái)的痛感會(huì)更明顯。
再次，對(duì)于前期的經(jīng)濟(jì)刺激政策，需要一段時(shí)間的消化，包括清理和規(guī)范地方融資平臺(tái)、化解某些行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)、整頓影子銀行等。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，本身就得益于前期的經(jīng)濟(jì)刺激政策，因而也在“消化”之列。
在增速回落、結(jié)構(gòu)深度調(diào)整、融資成本增加相互作用的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的確面臨較大的調(diào)整壓力。但是，盡管市場(chǎng)氛圍較為緊張，支撐市場(chǎng)發(fā)展的基本條件 沒(méi)有發(fā)生根本改變。限于篇幅，在此僅討論以房?jī)r(jià)波動(dòng)為主導(dǎo)指標(biāo)的市場(chǎng)發(fā)展情況。在反思前些年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因時(shí)，人們羅列了許多種因素，涉及到各種主 體，比如政府（土地供應(yīng)、貨幣供應(yīng)、住房保障、稅收等）、開(kāi)發(fā)商（暴利、囤積、欺騙式營(yíng)銷等）、中介企業(yè)（炒作、抬價(jià)、欺騙等）、購(gòu)房者（投機(jī)、心急、缺 乏投資渠道、“丈母娘的壓力”等）。這些因素有些合乎邏輯，也有些是牽強(qiáng)附會(huì)。
從產(chǎn)業(yè)周期和價(jià)格波動(dòng)的角度看，影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的短期因素是貨幣供應(yīng)和市場(chǎng)政策調(diào)整，中期因素是供求關(guān)系和重大政策安排的改革，長(zhǎng)期因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)?力和人口結(jié)構(gòu)的變化。針對(duì)近期的情況，暫不討論長(zhǎng)期影響因素，從短期和中期的影響因素做一些分析。首先，貨幣供應(yīng)在總量上保持平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)上存在調(diào)整的可 能。在消化前期刺激政策的時(shí)期內(nèi)，央行提出“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”，意味著貨幣供應(yīng)總量會(huì)保持平穩(wěn)，既不可能大增，也不可能過(guò)緊。但是，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)緩 慢復(fù)蘇和國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整等背景下，對(duì)某些行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)是一項(xiàng)重要任務(wù)，因而包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的一些行業(yè)可能面臨更緊張的資金供應(yīng)狀況。其次，出臺(tái) 短期的市場(chǎng)調(diào)整政策的可能性較小，決策層應(yīng)該對(duì)去年3月份的市場(chǎng)狀況仍然記憶猶新。再次，針對(duì)近期有關(guān)報(bào)道所傳遞的市場(chǎng)信號(hào)，某些區(qū)域的供求關(guān)系狀況值得 關(guān)注。無(wú)論是杭州城北區(qū)域，還是常州等地，都是幾年來(lái)區(qū)域內(nèi)供過(guò)于求狀況的反映。
因而，從市場(chǎng)整體情況看，基本條件在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生較大變化。但由于一些區(qū)域歷經(jīng)幾年的供過(guò)于求，再加上個(gè)別企業(yè)的資金鏈緊張，從而出現(xiàn)了個(gè)案式的價(jià)格下行調(diào)整。但同樣，市場(chǎng)均價(jià)整體快速上漲的可能性也微乎其微。
總體上，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)較平穩(wěn)地發(fā)展。但是，市場(chǎng)分化的特征會(huì)更加明顯，這種分化體現(xiàn)在區(qū)域、預(yù)期和產(chǎn)品等不同層面。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化會(huì)愈加嚴(yán)重。近年來(lái)，北上廣深等城市與三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已經(jīng)很明顯了；在今后一段時(shí)間，這種區(qū)域分化的情形 會(huì)更加明顯。不僅三、四線城市的市場(chǎng)發(fā)展會(huì)有所放緩，而且一些有區(qū)域影響力的二線城市也可能出現(xiàn)市場(chǎng)滑坡跡象。在這種情況下，類似北京和上海這些特大城市 的市場(chǎng)壓力可能會(huì)增加，因?yàn)槿藛T和資金都可能進(jìn)一步聚集。
其次，市場(chǎng)主體的預(yù)期分化會(huì)更加明顯。前幾年，雖然程度有所差異，但大多數(shù)市場(chǎng)主體都對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景持相對(duì)一致的預(yù)判。但在今后一段時(shí)間，這種“相 對(duì)一致”會(huì)逐漸被分解。這是由于，人們從不同視角、持不同立場(chǎng)，都能在各個(gè)層面找到一些現(xiàn)象作為論據(jù)支撐各自的預(yù)判。當(dāng)然，這并非壞事。對(duì)市場(chǎng)發(fā)展而言， 只有在分歧中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)前行的市場(chǎng)才是真正成熟的市場(chǎng)。成熟的市場(chǎng)會(huì)有“自潔”功能，會(huì)更加理性地看待各種信號(hào)，而不至于過(guò)度放大個(gè)案效應(yīng)。
再次，市場(chǎng)中不同產(chǎn)品的發(fā)展差異會(huì)更加顯著。在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，不同類型產(chǎn)品在市場(chǎng)中的表現(xiàn)會(huì)有更大的差異。比如，相比住宅，同區(qū)域內(nèi)的商辦物業(yè)會(huì)面臨更大的銷售壓力；同樣是住宅，養(yǎng)老等主題概念以及環(huán)?？萍己扛叩牡奈飿I(yè)會(huì)在今后一段時(shí)期受到更多追捧。
另外，一線城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)分化也會(huì)逐漸凸顯。出于避險(xiǎn)等因素考慮，融資能力強(qiáng)的企業(yè)或個(gè)人會(huì)競(jìng)相進(jìn)入一線城市，但在目前的政策框架下，一線城市的購(gòu)房有限制，而購(gòu)地沒(méi)有限制。所以，這些城市的住房成交量不會(huì)有較大比重的上升，但土地出讓價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定比例的上漲。
對(duì)于市場(chǎng)分化的情形，行業(yè)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該有所應(yīng)對(duì)。一方面，要更加注重對(duì)不同區(qū)域的差別化政策，不能再沿襲“一刀切”的調(diào)控方式；另一方面，要更加謹(jǐn)慎地傳遞政策信號(hào)，既充分發(fā)揮市場(chǎng)本身的“自潔”功能，又適時(shí)地為市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定提供支撐。
