購房者進(jìn)退兩難樓市患“預(yù)期綜合征”
“我已經(jīng)睡不著覺了。”
電話那頭，剛剛在上海嘉定區(qū)訂購一套房源的劉云(化名)顯得很不淡定。她向記者稱，“最近樓市好像真的‘變天了’，我都快急死了，已經(jīng)交了幾萬元的意向金，現(xiàn)在進(jìn)退兩難?！?
劉云的擔(dān)心并非個(gè)案，去年底剛在廣州購買一套房源的李小姐向記者坦言，“真擔(dān)心自己是高房價(jià)的最后接棒者?！?
一位開發(fā)商向記者坦言，最近公司內(nèi)部都在開緊急會議，商討如何應(yīng)對當(dāng)下的樓市變局?！拔覀円簿o急咨詢了很多業(yè)內(nèi)專家，眾說紛紜，但整體看法偏空?！?
不過，在易居中國執(zhí)行總裁、樓市專家丁祖昱看來，目前市場有些過于悲觀。他認(rèn)為，在當(dāng)下的樓市變局中，開發(fā)商“謹(jǐn)慎很必要，悲觀沒必要”。“開發(fā)商需要確?，F(xiàn)金流、確?？熘苻D(zhuǎn)、確保做主流。”
購房者
擔(dān)心成高房價(jià)最后接棒者
預(yù)期是一種很敏感的東西，樓市火爆時(shí)透露出來的是執(zhí)著，而一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，則會出現(xiàn)心理上的妥協(xié)。
“好不容易做了決定，最近樓市的變化真是嚇?biāo)牢伊?。”劉云告訴記者，他和妻子從去年下半年開始，在上海多個(gè)區(qū)域看了不少房子，但上海高房價(jià)讓他一直難以出手。
在“閱房無數(shù)”、糾結(jié)良久之后，劉云終于做出決定，他選擇了上海外環(huán)外的一套房源，并交了數(shù)萬元的意向金?！笆掷镉行╅e錢，沒什么投資渠道，最終還是決定購買房產(chǎn)?！眲⒃普f。
對于杭州等地的降價(jià)聲，他在電話里不停地追問記者：“真的會降價(jià)嗎？到底會降多少？我的房子離地鐵特別近，應(yīng)該還抗跌的吧？”
因房子而揪心的大有人在。去年底剛在廣州購買了一套房源的李小姐向記者坦言，“真擔(dān)心自己是高房價(jià)的最后接棒者?！?
“房款已付，木已成舟，對于房價(jià)跌不跌的問題，只能聽天由命了?！崩钚〗銦o奈地對記者表示。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄分析稱：“在一線城市，如果這個(gè)房子是熱銷的房子，那就不用慌，如果是一直賣不動(dòng)的項(xiàng)目，就確實(shí)不太妙。”薛建雄認(rèn)為，整體來看，現(xiàn)在大家確實(shí)有些過于悲觀了。
面對部分城市房價(jià)的松動(dòng)與銀行“抽血”房地產(chǎn)的消息，多數(shù)還沒為高房價(jià)埋單的人士的態(tài)度則是“坐等降價(jià)”。
當(dāng)然，也有“力挺”房價(jià)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年上半年仍是購房的好時(shí)機(jī)。保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英公開表示：“2014年樓市預(yù)測是3月起飛，5~8月火爆。所以說，2014年上半年是投資買房最佳時(shí)機(jī)。
余英認(rèn)為，今年新拍的樓面地價(jià)基本和正在銷售的房價(jià)持平，這批“地王”上的房子最快年底才能入市，到時(shí)房價(jià)一定翻番；2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，這批貨現(xiàn)在上漲不多，預(yù)計(jì)下半年尾盤會上漲接軌2015年新房價(jià)格。
易居中國董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻在其實(shí)名微博上稱，“政策打壓房價(jià)了嗎？沒有。房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)了嗎？沒有。貸款停了嗎？那銀行怎么辦！地價(jià)下來了嗎？繼續(xù)堅(jiān)挺。一二月份為什么銷量不高？過節(jié)呀。為什么有些城市有項(xiàng)目打折促銷？房企年初先跑量求穩(wěn)和城市供求關(guān)系。基本面沒變，房價(jià)會大跌嗎？”
房貸
優(yōu)惠都去哪兒了
隨著樓市“崩盤論”發(fā)酵，反應(yīng)最為迅速的資本市場瞬間“變臉”，此前就表現(xiàn)不好的地產(chǎn)股進(jìn)一步“淪陷”。
上海師范大學(xué)商學(xué)院投資與保險(xiǎn)系副教授黃建中認(rèn)為，預(yù)期已經(jīng)開始改變，2014年房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大拐點(diǎn)，最大的導(dǎo)火索是金融形勢發(fā)生了巨大的變化。利率市場化導(dǎo)致利率不斷飆升，造成市場流動(dòng)性緊張，“錢荒”對房地產(chǎn)市場的沖擊是非常大的。
“利率上升導(dǎo)致貸款緊縮，銀行從去年下半年開始對個(gè)人按揭貸款進(jìn)行控制，房貸利率上升，放款周期拉長，這也導(dǎo)致需求受到抑制且購房者成本上升。”黃建中對本報(bào)記者表示，銀行開始限制對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸，這說明銀行已經(jīng)越來越意識到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)很重要的信號，這種收緊還只是剛剛開始，如果房價(jià)下跌，收緊的幅度會更大。
國內(nèi)一家大型商業(yè)銀行上海分行的信貸經(jīng)理告訴記者，目前，該行針對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率?？梢宰鳛閷Ρ鹊氖牵ツ?月份，這家銀行給優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率是8.4折。
上述信貸經(jīng)理表示，上半年流動(dòng)性確實(shí)很緊。今年開年的銀行存款在降，這必然導(dǎo)致貸款緊縮。現(xiàn)在存款結(jié)構(gòu)已經(jīng)理財(cái)化了，老百姓喜歡購買理財(cái)產(chǎn)品，但只有少部分表內(nèi)產(chǎn)品算存款，大部分理財(cái)產(chǎn)品都是不算存款的。還有就是余額寶這樣的產(chǎn)品也分流了大量銀行存款，另外，今年有不少投資者熱衷打新股，這都是在分流銀行的存款。
“現(xiàn)在買房的購房者很難貸到款，因?yàn)殚_年放的都是去年下半年沒放上的，去年公積金頭寸也緊張，這導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款沒法跟進(jìn)?！痹撔刨J經(jīng)理預(yù)計(jì)，房貸額度緊張的問題會延續(xù)到3、4月份?！拔覀儸F(xiàn)在接單，但放款還要等一段時(shí)間，首套房是基準(zhǔn)利率，二套房利率再上浮10%。目前，一手房情況還好些，二手房貸更緊?！?
2月24日，一家知名房產(chǎn)機(jī)構(gòu)通過對中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等上海6家大型商業(yè)銀行進(jìn)行調(diào)研后，除農(nóng)行首套房貸給出最高9.8折優(yōu)惠外，建設(shè)銀行、交通銀行等5家銀行的首套房貸皆執(zhí)行基準(zhǔn)利率。其中，中國銀行工作人員表示，放款時(shí)間則根據(jù)貸款金額和申請次序進(jìn)行綜合考慮。
上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，樓盤降價(jià)、銀行收緊開發(fā)貸、地產(chǎn)股暴跌，這些因素肯定會對未來的樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。目前，部分銀行正在對房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸做新一輪的風(fēng)險(xiǎn)評估和對策擬定，這意味著整個(gè)行業(yè)正在為可能面臨的困難做準(zhǔn)備。
開發(fā)商
一直在開電話會議
仍在“力挺”房價(jià)和房地產(chǎn)的開發(fā)商大有人在，但不得不承認(rèn)的是，悲觀情緒也開始在開發(fā)商群體中蔓延。
廣為流傳的是萬科董事局主席王石“今年樓市非常不妙”的說法。其實(shí)，早在去年9月，李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)時(shí)，王石就表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了！”
“我們公司內(nèi)部年初預(yù)測，2014年的樓市形勢肯定比2013年難，尤其下半年，可能會有不少樓盤降價(jià)。”一家中型房企內(nèi)部人士感慨，“沒想到年頭就來了這一曲?！?
“上周末一直在開電話會議，機(jī)構(gòu)、投資者研討。”某上市房企董秘對本報(bào)記者稱，上周五有關(guān)銀行停貸和杭州降價(jià)的消息傳出后，整個(gè)周末都在講這事。
丁祖昱建議，在當(dāng)下的樓市變局中，開發(fā)商“謹(jǐn)慎很必要、悲觀沒必要”。如何做到謹(jǐn)慎不悲觀，需要做到“三個(gè)確?！薄ⅰ叭齻€(gè)注意”、“三個(gè)不要”和“三個(gè)機(jī)會”。三個(gè)確保是“確?，F(xiàn)金流、確?？熘苻D(zhuǎn)、確保做主流”；三個(gè)注意是“注意降價(jià)信號、注意去化信號、注意土地信號”；三個(gè)不要是“不要拿地王、不要高負(fù)債、不要拼指標(biāo)?！?
在丁祖昱看來，此次樓市變局，對于部分企業(yè)也是一種機(jī)會。首先是優(yōu)秀房企提高占有率的機(jī)會，其次是高成長房企彎道超車的機(jī)會，再次是大量挖人的機(jī)會。
億翰智庫首席研究員陳嘯天則認(rèn)為，短期內(nèi)的眾多負(fù)面消息會降低三月份兩會期間出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的概率，對于整個(gè)行業(yè)來說，不見得是壞事。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對記者表示，在一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊及市場流動(dòng)性趨緊的市場背景下，房價(jià)在3月“小陽春”市場難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對不錯(cuò)的利潤空間。
張宏偉建議，在2014年“小陽春”市場開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面階段性變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時(shí)“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會。在2014年2~3月這個(gè)年初開始階段，樓市“小陽春”仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。
