十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱(chēng)《決定》）中，涉及到的房產(chǎn)稅的內(nèi)容表述為“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，短短十五個(gè)字，卻迅速改變了此前大家對(duì)房地產(chǎn)稅的預(yù)期。
在此之前，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍傳聞屢次傳出，《決定》發(fā)布后，杭州知名地產(chǎn)評(píng)論員丁建剛指出，《決定》的提法意味著放棄了在沒(méi)有法律依據(jù)的前提下進(jìn)行試點(diǎn)的做法，而改為走合法的立法程序。
換句話(huà)說(shuō)，杭州樓市迎接房地產(chǎn)稅“沖擊”的時(shí)間，將大大晚于預(yù)期。不過(guò)，另一方面，這也預(yù)示，房地產(chǎn)稅落地，已是鐵板釘釘，躲不掉的了。
杭州今年多次
傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)傳聞
房產(chǎn)稅是個(gè)“狼來(lái)了”的話(huà)題，一年內(nèi)被提及多次，尤其是，2月下旬和3月，國(guó)五條、國(guó)五條細(xì)則、地方細(xì)則陸續(xù)推出后，政策執(zhí)行情況遠(yuǎn)非預(yù)期中那么嚴(yán)厲，部分民眾仍有調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)的期望。在這一背景下，房產(chǎn)稅似乎成了穩(wěn)住房?jī)r(jià)的最后一根“稻草”。
自2011年上海、重慶進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來(lái)，杭州將要征收房產(chǎn)稅的消息就不絕于耳，關(guān)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的消息炒了一輪又一輪，可謂甚囂塵上。
今年更是達(dá)到了傳聞的高峰期，一年中關(guān)于房產(chǎn)稅有若干個(gè)版本。
年初，有消息稱(chēng)杭州在5月1日前全面征收房產(chǎn)稅，傳聞?wù)f，將采用對(duì)增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，在此基礎(chǔ)上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計(jì)征。
5月份，杭州房產(chǎn)稅沒(méi)有征收，傳言不攻自破。但是關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞并未停止。8月底，又有消息：從杭州權(quán)威部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)那里得知，杭州房產(chǎn)稅方案已經(jīng)進(jìn)入會(huì)簽程序，即住建部、財(cái)政部和國(guó)稅總局已經(jīng)形成共識(shí)，未來(lái)將作為其他城市的樣板。
另有媒體報(bào)道稱(chēng)，杭州房產(chǎn)稅將于十八屆三中全會(huì)后開(kāi)始實(shí)施。傳聞援用權(quán)威人士的說(shuō)法稱(chēng)，最新版的房產(chǎn)稅將在老版本的基礎(chǔ)上，將稅率由0.4%~0.8%上調(diào)至0.5%~1.0%，但征收范圍仍然不包括存量房屋。消息也表示由于關(guān)系重大，新版房產(chǎn)稅在正式亮相前，仍可能存在變數(shù)。
不管傳聞是哪種模式，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，杭州出臺(tái)房產(chǎn)稅似乎只是時(shí)間問(wèn)題。今年8月，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知明確表示，研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，其中杭州、青島、南京等傳聞城市中，杭州的呼聲最大。
今年三季度以來(lái)，市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)潮迭起，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是加緊出貨的節(jié)奏，與房產(chǎn)稅傳聞不無(wú)關(guān)聯(lián)。“如果傳言成真，在房產(chǎn)稅前購(gòu)買(mǎi)房子，就成了不容錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)?！庇虚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為這將會(huì)是契機(jī)，也有二手中介認(rèn)為，房產(chǎn)稅之前或?qū)⒊霈F(xiàn)豪宅拋售潮。但這條“狼”一直沒(méi)有來(lái)。
目前，杭州短期內(nèi)是否會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅仍然無(wú)定論。不過(guò)，業(yè)界普遍認(rèn)為，根據(jù)《決定》透露的信息，首先要完成的是房地產(chǎn)稅立法，而不是試點(diǎn)擴(kuò)圍，在房地產(chǎn)稅的問(wèn)題上，杭州的步調(diào)或會(huì)與全國(guó)保持一致。
按上海重慶模式征收房產(chǎn)稅效果有限
無(wú)論是否加入到第二批試點(diǎn)，但房地產(chǎn)稅出臺(tái)，已是大勢(shì)所趨，只是時(shí)間上難以估量。
此前，已經(jīng)開(kāi)征房產(chǎn)稅的包括有上海和重慶。這兩種模式之爭(zhēng)也是第二批試點(diǎn)重中之重。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?；居谕粫r(shí)間開(kāi)始的重慶與上海兩個(gè)試點(diǎn)，所征稅的細(xì)則也有不同。
在征稅對(duì)象上，重慶房產(chǎn)稅面對(duì)的是重慶市城九區(qū)的所有獨(dú)棟別墅，新購(gòu)的高檔住房以及新購(gòu)的無(wú)戶(hù)籍、無(wú)工作、無(wú)企業(yè)人員新購(gòu)的第二套及以上的普通住房。而在上海，房產(chǎn)稅的征收范圍是全上海市，對(duì)象是本市家庭新購(gòu)的第二套及以上住房，以及非本市居民新購(gòu)的住房。也就是說(shuō)，在物業(yè)類(lèi)型上，上海面向所有的住房，以是否新購(gòu)和是否擁有本地戶(hù)口為界。此外，還有稅率的區(qū)別。
相同點(diǎn)是，上海、重慶試點(diǎn)方案中回避了居民存量住宅數(shù)量龐大、房產(chǎn)取得渠道與性質(zhì)多樣等困難，同時(shí)普遍規(guī)定免征面積。正因如此，這兩座城市納入試點(diǎn)方案的應(yīng)稅房產(chǎn)數(shù)量較少，稅收收入規(guī)模非常有限。
值得一提的是，因?yàn)樯虾?、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的背景是，房?jī)r(jià)居高不下，彼時(shí)的調(diào)控政策加碼呼聲很高，公眾期待通過(guò)征收房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)。但從試點(diǎn)以來(lái)兩座城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，顯然并未滿(mǎn)足公眾期待。
可以說(shuō)，無(wú)論是從財(cái)政收入的角度，還是抑制房?jī)r(jià)的角度，房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果都并不明顯。
另根據(jù)按照早前的傳聞，杭州市政府上報(bào)，并經(jīng)住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局審定會(huì)簽的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收實(shí)施方案，將會(huì)采用對(duì)增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，在此基礎(chǔ)上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計(jì)征。
稅率方面，分為兩檔，對(duì)普通住宅，以交易價(jià)格的4％。的稅率征收；對(duì)于非普通住宅，以交易價(jià)格的8％。的稅率征收。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一方案的實(shí)際作用也非常有限。
《決定》改變業(yè)內(nèi)人士對(duì)房產(chǎn)稅預(yù)期
而根據(jù)《決定》，“房產(chǎn)稅”變成了“房地產(chǎn)稅”，且“升級(jí)”到了立法層面，這一訊號(hào)，不僅改變了公眾對(duì)這一稅種的落地時(shí)間的判斷，同時(shí)也引發(fā)了對(duì)征收力度、覆蓋范圍的看法。
原中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮近日接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅完全不同于原先的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，它是一種資產(chǎn)稅，是化解土地財(cái)政的一個(gè)方式。
另有專(zhuān)家表示，首先，要回答房地產(chǎn)稅的目的是什么，希望通過(guò)稅收調(diào)節(jié)來(lái)降房?jī)r(jià)，不靠譜；調(diào)節(jié)收入分配，這個(gè)目的也說(shuō)不清。目前很多人認(rèn)為房地產(chǎn)稅未來(lái)將成為地方主體稅種，用以彌補(bǔ)營(yíng)改增后營(yíng)業(yè)稅逐步退出的缺口，這個(gè)目的也不可行。
如果要成為地方主體稅種，并以此為目標(biāo)籌集房地產(chǎn)稅，其稅率不會(huì)低。
另有觀點(diǎn)稱(chēng)，房地產(chǎn)稅有可能一改上海、重慶只對(duì)新成交房屋征稅的模式，而向存量房滲透，地產(chǎn)界大佬級(jí)人物潘石屹更表示，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房產(chǎn)稅，則可能在短期內(nèi)得到突破?！拔业念A(yù)測(cè)是，房產(chǎn)稅立法草案將在一年之內(nèi)出臺(tái)，且存量房與新房同時(shí)開(kāi)征?！?
潘石屹認(rèn)為，只要按照人均面積或家庭套數(shù)，把免征底線設(shè)計(jì)合理，存量房源開(kāi)征房產(chǎn)稅，是對(duì)市場(chǎng)公平原則的體現(xiàn)。
