與中共十八屆三中全會(huì)之前各方對(duì)房地產(chǎn)改革可能出現(xiàn)政策的熱烈猜測(cè)相比，當(dāng)三中全會(huì)公報(bào)全文(以下簡(jiǎn)稱“公報(bào)”)刊發(fā)之后，業(yè)內(nèi)對(duì)公報(bào)在房地產(chǎn)方面的闡述基本評(píng)價(jià)為“低于預(yù)期”。
本報(bào)記者查看全文發(fā)現(xiàn)，“公報(bào)”并未提及“房產(chǎn)稅”、“調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”等有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，但公報(bào)多次提出促進(jìn)市場(chǎng)化，表示市場(chǎng)將在資源配置中起決定性作用，同時(shí)要更好地發(fā)揮政府作用。
“現(xiàn)在來(lái)看，十八屆三中全會(huì)基本給未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展定下調(diào)子，市場(chǎng)化的改革方向這一點(diǎn)基本是可以確定的，”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“但預(yù)計(jì)在一段時(shí)間之內(nèi)，行政手段與長(zhǎng)效機(jī)制還將并存。”
“近日，中央高層在會(huì)議中仍然提到了房?jī)r(jià)調(diào)控，并點(diǎn)出了6個(gè)城市在年底前要完成房?jī)r(jià)調(diào)控，這其中應(yīng)該包括北上廣深。”業(yè)內(nèi)一位知情人士向記者透露。
事實(shí)上，新一屆政府就任以來(lái)，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，即使樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制在三中全會(huì)后能夠出臺(tái)執(zhí)行，但仍然無(wú)法完全取代行政調(diào)控對(duì)于房?jī)r(jià)的控制作用，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)調(diào)控仍然是樓市調(diào)控的主要模式。
市場(chǎng)將起決定性作用
5000多字的公報(bào)中，“市場(chǎng)”一詞出現(xiàn)了20多次。
“盡管公報(bào)全文沒(méi)有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從公報(bào)中對(duì)市場(chǎng)化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化思路。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，在未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是一個(gè)大方向。
公報(bào)指出，要建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善金融市場(chǎng)體系，深化科技體制改革。
“不久前，習(xí)近平總書記就提出了要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一規(guī)范的住房供應(yīng)體系。這也將是未來(lái)樓市調(diào)控的市場(chǎng)化方向。”陳國(guó)強(qiáng)表示。
此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受記者采訪時(shí)表示，在上一輪樓市調(diào)控中，全國(guó)49個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但目前看來(lái)，限購(gòu)、限貸的城市房?jī)r(jià)仍在上漲，這只能說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長(zhǎng)。
“目前，多數(shù)城市房?jī)r(jià)還是比較平穩(wěn)的，出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點(diǎn)城市。”根據(jù)秦虹的分析，在這一輪房?jī)r(jià)上漲中，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。
數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月以來(lái)，北京(樓盤)新建商品房的庫(kù)存一直徘徊在6萬(wàn)套左右，其他一線城市的新建商品房庫(kù)存也進(jìn)一步降低。而二線城市的房屋庫(kù)存仍維持高位，約為15-17個(gè)月的房屋銷售量。
“盡管公報(bào)中沒(méi)有提到樓市調(diào)控的總體設(shè)計(jì)，但在市場(chǎng)化的改革方向之下，未來(lái)樓市調(diào)控的政策將不再是一刀切的政策，而是會(huì)根據(jù)各地情況將調(diào)控方式方法下放地方，中央進(jìn)行總體把握。”陳國(guó)強(qiáng)指出。
而值得注意的是，在增加供應(yīng)方面，北京在不久前剛剛出臺(tái)的“京七條”中，就提出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬(wàn)套，售價(jià)比周邊商品房低30%左右。而購(gòu)買對(duì)象則比保障房更加寬泛，符合購(gòu)房條件的京籍、非京籍家庭都可以申請(qǐng)購(gòu)買。
“若北京這個(gè)目標(biāo)達(dá)成，供應(yīng)量足以對(duì)京城樓價(jià)造成明顯影響。”陳國(guó)強(qiáng)表示，北京新出臺(tái)的“自住型商品房”，或許是房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的“先行版”。
“房?jī)r(jià)調(diào)控”仍是最急要?jiǎng)?wù)
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查獲悉，在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前夕，有關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)就曾對(duì)重點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題作出過(guò)批示，指示北京等城市的房?jī)r(jià)一定要符合廣大群眾的需求。加之年底臨近，房?jī)r(jià)考核問(wèn)題再度被提到空前的高度。
上述業(yè)內(nèi)知情人士進(jìn)一步透露，北京市房?jī)r(jià)考核將是一道考試題，由于年中市里主要分管領(lǐng)導(dǎo)分工調(diào)整，但是房?jī)r(jià)考核仍是要原任領(lǐng)導(dǎo)需要抓好的事情。
在十八屆三中全會(huì)公報(bào)結(jié)束之后，各地城市，尤其是上述6個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)考核工作，將成為年底房地產(chǎn)調(diào)控的一場(chǎng)大戲。
這在近日各地的調(diào)控動(dòng)作中就可見(jiàn)一斑。
11月8日，上海(樓盤)公布了被稱為“滬七條”的加強(qiáng)版調(diào)控措施，涉及信貸、限購(gòu)等多個(gè)途徑。在一個(gè)月之內(nèi)，上海成為繼深圳(樓盤)、北京之后第3個(gè)加碼樓市調(diào)控的一線城市。
此前，北京市住建委出臺(tái)了以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，要求限定自住型商品住房的價(jià)格低于同時(shí)段同品質(zhì)的商品住房約30%。此后，北京市住建委又約談開(kāi)發(fā)商要求年底前對(duì)高價(jià)地項(xiàng)目和高價(jià)樓盤停止預(yù)售審批。此外，深圳在國(guó)慶節(jié)后也出臺(tái)了“深八條”配合貸款調(diào)控政策。
數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市10月住宅均價(jià)為18533元/平方米，比9月環(huán)比上漲1.95%，同比上漲15.69%。
無(wú)疑，在國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)的環(huán)比連續(xù)上漲中，地方政府年初宣布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已經(jīng)受到最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。據(jù)記者了解，今年年初，北京和上海的控漲目標(biāo)定為“保持穩(wěn)定”，其他主要城市則是表示將確保房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)人均可支配收入的漲幅。
“目前有多個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)了年度限額，這其中包括所有的一線城市外，也包含了二線城市中的廈門(樓盤)、南京(樓盤)、鄭州(樓盤)和沈陽(yáng)。預(yù)計(jì)到今年年底，有相當(dāng)一部分城市的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)。”陳國(guó)強(qiáng)表示。
“現(xiàn)在中央擔(dān)心的不是熱點(diǎn)城市價(jià)格上漲、土地高溢價(jià)成交，而是這種市場(chǎng)表現(xiàn)帶來(lái)的樓市失控預(yù)期。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“接下來(lái)，在影響市場(chǎng)的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象。”
“我們得到部里的消息，讓我們密切關(guān)注市場(chǎng)情況和房?jī)r(jià)漲幅，控漲不力仍然要問(wèn)責(zé)，”東部某省住建廳官員對(duì)記者表示，“今年是新一屆政府上任的第一年，各地方都不愿自己報(bào)出的數(shù)據(jù)太難看。”
另?yè)?jù)本報(bào)記者獲悉，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商透露，北京市審計(jì)局等部門開(kāi)始進(jìn)駐重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，核查土地成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等指標(biāo)。
一位接近首開(kāi)集團(tuán)的人士向本報(bào)記者證實(shí)了此消息。
政策釋放空間
公報(bào)中盡管提到市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，同時(shí)也提出了要更好地發(fā)揮政府的作用。
“在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，行政化限購(gòu)手段的退出，仍然需要兩個(gè)前提，一個(gè)是替代政策，另一個(gè)是合理的分步分地區(qū)退出，”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“在市場(chǎng)較熱的一線城市和二線熱點(diǎn)城市，行政化手段仍然有效，但對(duì)于其他庫(kù)存較高的二三線城市，限購(gòu)等手段反而會(huì)加劇供需矛盾。”
與此同時(shí)，記者了解到，“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的草稿中，仍然保留了通過(guò)政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的“運(yùn)用空間”。
“對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面，財(cái)稅改革和土地改革在公報(bào)中都透露出政策空間，盡管沒(méi)有明確提出，但很有可能作為切入點(diǎn)。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
十八屆三中全會(huì)的公報(bào)中提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這與十七屆三中全會(huì)提出的“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”有所區(qū)別。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析指出本屆全會(huì)將“逐步”二字去掉，對(duì)于城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的進(jìn)一步推進(jìn)值得期待。
楊紅旭指出，按照這樣的改革思路，土地改革將從當(dāng)前正在進(jìn)行的土地確權(quán)、宅基地發(fā)證，到作為財(cái)產(chǎn)的可轉(zhuǎn)售、抵押，最終實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)。
此外，公報(bào)指出，要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示，這可能意味著農(nóng)村宅基地可以自由流轉(zhuǎn)，但具體操作很難保證，而城鄉(xiāng)要素平等交換等信息，可能意味著城鄉(xiāng)二元機(jī)構(gòu)即將被打破。
此外，公報(bào)中以往被認(rèn)為是“解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的利劍”的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，卻沒(méi)有被提到。
“房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的工作在十八屆三中全會(huì)之后肯定是要繼續(xù)進(jìn)行的，但這項(xiàng)工作仍處于試點(diǎn)階段，全面放開(kāi)仍需時(shí)日。”住建部一位官員對(duì)記者表示。
“房產(chǎn)稅的開(kāi)征，在樓市調(diào)控的政策設(shè)計(jì)中應(yīng)該是一個(gè)起效慢但效果持久的長(zhǎng)期政策，”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“征收房產(chǎn)稅的最終目的是合理化的稅制改革，調(diào)控樓市應(yīng)該是副作用。”
