傳統(tǒng)銷售旺季，一線城市上漲壓力大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，但漲幅較高的主要集中在一線城市和個(gè)別二、三線城市。
與此對(duì)應(yīng)的是，當(dāng)天，中國(guó)人民銀行公布的第三季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，三季度67.6%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，比上季度增加0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市居民中認(rèn)為“房?jī)r(jià)過高”的比例為77%，居民高房?jī)r(jià)的感受強(qiáng)于二、三線城市。
分析人士認(rèn)為，目前全國(guó)一、二、三線城市房?jī)r(jià)漲跌已呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。在宏觀經(jīng)濟(jì)面逐漸回穩(wěn)的大背景下，房地產(chǎn)政策亟待長(zhǎng)效機(jī)制推出。
開發(fā)商資金情況好于往年
央行調(diào)查報(bào)告顯示，對(duì)下季度房?jī)r(jià)，35.8%的居民預(yù)期“上漲”，45.2%的居民預(yù)期“基本不變”，6.5%的居民預(yù)期“下降”，12.5%的居民“看不準(zhǔn)”。
剛到上海工作3個(gè)月的李小姐已經(jīng)準(zhǔn)備出手了。她告訴記者，由于其公積金尚未繳滿半年，只能申請(qǐng)商業(yè)貸款，還貸成本很高。“即便如此，也不能再等了。房?jī)r(jià)一天天漲下去，遠(yuǎn)高于還貸成本；再加上銀行貸款額度的日趨緊張，今后還不知道能不能拿到優(yōu)惠利率呢。”
市場(chǎng)分析人士也普遍認(rèn)為，今年9—10月份的傳統(tǒng)銷售旺季里，一線樓市的房?jī)r(jià)將保持高位。市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，大部分房企都不愿錯(cuò)過樓市黃金銷售季，紛紛打算在此期間密集推盤。此外，各地“地王”再現(xiàn)導(dǎo)致需求恐慌，入市積極性增加。
張大偉認(rèn)為：“目前開發(fā)商的資金情況好于往年，在這種情況下一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力極大。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，在今年全年還未過半時(shí)，包括萬科、融創(chuàng)、龍湖等在內(nèi)的十大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額就已經(jīng)超過459．6億人民幣，較2012年上半年上漲了75．6％。
各地微調(diào)政策松緊不一
“在當(dāng)前形勢(shì)下，預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將呈現(xiàn)兩極分化，過熱城市的政策可能進(jìn)一步收緊，而樓市冷清的區(qū)域可能出臺(tái)扶持性政策。一、二線城市在年底前依然有收緊政策的可能性。”張大偉表示。
事實(shí)上，近期各地樓市政策已經(jīng)出現(xiàn)新動(dòng)向。北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月保持著同比接近20％的高增長(zhǎng)，環(huán)比增速也始終未見明顯下降。在此背景下，北京市在全國(guó)范圍內(nèi)率先推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的措施，同時(shí)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)預(yù)售審批，對(duì)開發(fā)企業(yè)的銷售價(jià)格進(jìn)行直接干預(yù)。北京之外，南京出臺(tái)政策，明確國(guó)企退出商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）開發(fā)領(lǐng)域時(shí)間表；鄭州則進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策，明確要求不滿20歲的單身人員暫停買房。
有政策收緊的，也有樓市松綁的：房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月環(huán)比下跌的溫州率先微調(diào)了自己的限購(gòu)政策，將2011年初開始執(zhí)行的本地戶籍家庭只能新購(gòu)買一套住房的限制放寬為兩套。曾經(jīng)領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)的深圳樓市，由于最近的漲勢(shì)回落，也醞釀出臺(tái)了新的政策，放寬普通住宅稅收優(yōu)惠門檻，以期讓更多的小戶型或者中低價(jià)位的普通住房享受到稅收優(yōu)惠政策，從而鼓勵(lì)剛性自住購(gòu)房需求。除此之外，蕪湖、舟山等不少三線城市也都或明或暗地調(diào)整著已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)限制措施，為減少庫(kù)存、重啟樓市做鋪墊。
房貸收緊影響市場(chǎng)走向
張大偉認(rèn)為，近期多家銀行房貸收緊，甚至有銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)，對(duì)市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定影響。
記者近日走訪北京市多家商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，一些銀行的確已經(jīng)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，部分國(guó)有四大銀行的網(wǎng)點(diǎn)還在經(jīng)營(yíng)房貸業(yè)務(wù)，但有的表示“要等到第四季度才能辦理，因?yàn)轭~度用完了”。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，雖然銷售旺季到來，但由于銀行貸款優(yōu)惠力度逐步減弱，8月以來北京公積金貸款再度收緊，國(guó)管公積金幾乎停貸，受其影響，市場(chǎng)交易量也許會(huì)小幅下探。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，房貸收緊對(duì)市場(chǎng)的影響很難量化，這要取決于幾方面因素：各銀行房貸收緊的程度、開發(fā)商讓利的情況以及購(gòu)房者購(gòu)房意愿。
