房地產(chǎn)始終是個炙手可熱的話題。國土資源部28日發(fā)布的中國土地市場指數(shù)（CLI）顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)，“地王”與“空城”并存。
另一個不爭的事實(shí)是，目前我國樓市的“兩極分化”現(xiàn)象愈發(fā)明顯。北上廣深等一線城市房價(jià)上漲趨勢明顯，而顎爾多斯、營口、常州等三四線城市頻頻爆出“空城”消息。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從？
就此問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林接受了南方日報(bào)記者的專訪。
“新國五條”已經(jīng)慢慢起到作用了？
南方日報(bào)：房地產(chǎn)“新國五條”出臺及各地細(xì)則落地后，房價(jià)上漲勢頭暫未出現(xiàn)明顯放緩。6月份一手房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別為63個和55個，同比上漲的城市分別為69個和68個。您如何看待“新國五條”？
王玨林：國務(wù)院在今年2月出臺新國五條的背景，主要是針對兩個方面：一個是從去年10月份以來房地產(chǎn)市場發(fā)生的急劇變化，特別是二手房，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的苗頭，房價(jià)漲幅過大；此外，面臨全國兩會，更主動地提出一些辦法來，為兩會以后房地產(chǎn)調(diào)控的方向定了基調(diào)。
對“新國五條”，大家關(guān)注較多的是兩個方面問題：二手房按個稅增加到20%，以及對新房提高首付和利率。因?yàn)閳?zhí)行的時間差，它帶來了市場急劇的反應(yīng)，就是集中交易。但從4月份以后，整個市場平靜了下來。盡管新房價(jià)格還在上漲，但幅度比較小，另外交易量下降比較快。
南方日報(bào)：這是否可以理解，過去十幾年，二手房繁榮對土地財(cái)政貢獻(xiàn)輕微，征收20%利得稅意味著從此將二手房納入土地財(cái)政？
王玨林：“新國五條”措施的出臺，盡管在限購方面還是延續(xù)了以前的一些調(diào)控方式，但開始強(qiáng)調(diào)交易環(huán)節(jié)稅收和增加供給，已經(jīng)顯示出調(diào)控措施正慢慢步入正軌，體現(xiàn)了“房屋是用來住的，不是用來投資和投機(jī)的”。
對二套房貸收緊以及實(shí)施限購政策，不論是剛性需求還是投機(jī)性需求，會受到明顯抑制，將起到抑制房價(jià)的過快上漲的作用。也就是說，政策的目標(biāo)還是為了解決供求關(guān)系，穩(wěn)定市場。
南方日報(bào)：你認(rèn)為“新國五條”已經(jīng)慢慢起到作用了？
王玨林：肯定起到作用了，要不市場能穩(wěn)定下來嗎？雖然有跡象顯示一手房市場還在漲，但上漲的幅度放緩了。你要知道，房地產(chǎn)價(jià)格什么時候降過呢？
房地產(chǎn)調(diào)控從未提出要降房價(jià)
南方日報(bào)：自2003年以來，國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終沒有撼動房價(jià)，您怎么看這個問題？
王玨林：大家對政策的執(zhí)行和政策的目標(biāo)理解不準(zhǔn)確，中國從來沒有提出來把房價(jià)調(diào)下去，一直提房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、房價(jià)保持穩(wěn)定增長，還有“增長”兩字呢。
房地產(chǎn)調(diào)控政策一是旨在解決市場過熱，一是把漲幅縮小。什么東西漲得快都會引發(fā)社會的矛盾，因?yàn)槭杖胧蔷徛鲩L的。另外要知道，房價(jià)問題是與房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)系，房地產(chǎn)發(fā)展是與整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。發(fā)展就是向前走，要不就是后退。但是我們國家處于經(jīng)濟(jì)上升周期，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑，這是必然的。
南方日報(bào)：但我看到的是，房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長幅度。
王玨林：這確實(shí)是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不合理問題，所以這幾年都是在嚴(yán)格控制房價(jià)，保持和經(jīng)濟(jì)增長同步水平。因?yàn)榇蠓壬蠞q，就脫離了我們消費(fèi)的實(shí)際能力。
南方日報(bào)：我國將實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，明年6月底前將出條例。具體要解決哪些問題？還會配套出臺哪些政策？
王玨林：不動產(chǎn)登記制度這是必備的，參與登記的不僅僅是房產(chǎn)，還包括土地等。它的難點(diǎn)在兩方面：一是不動產(chǎn)登記由誰來執(zhí)行登記，申報(bào)制度怎么保證？二是如何建立約束制度？可見它還需要一系列配套的制度才能完善。
南方日報(bào)：小產(chǎn)權(quán)房備受關(guān)注，為什么不能解決它的權(quán)屬登記問題呢？
王玨林：小產(chǎn)權(quán)房源于國家提出新農(nóng)村建設(shè)，目前存在有它的不合理性。譬如我們還沒有建立一個統(tǒng)一的土地市場，土地分為國有土地和集體土地，集體土地所有權(quán)應(yīng)該是農(nóng)民的，但我們發(fā)展這么多小產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民的分配制度沒有做好，特別是在土地上，包括確權(quán)、分配、調(diào)整利益上，沒有先期做這方面的研究和政策安排。若鼓勵發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，導(dǎo)致農(nóng)民失去了土地，農(nóng)民的發(fā)展問題或者是保障問題沒有落實(shí)的話，將會引發(fā)社會矛盾。
解決房地產(chǎn)問題同樣需要頂層設(shè)計(jì)
南方日報(bào)：從中長期來看，在經(jīng)濟(jì)手段足夠有力平穩(wěn)房價(jià)之前，亟需完備的房地產(chǎn)長期制度。具體要求完成哪些制度建設(shè)？
王玨林：的確，過去出臺了一系列的調(diào)控政策，不能說政策沒有解決問題，但確實(shí)效果不明顯，或者說是一種短期的、或者局部的政策，缺乏一個穩(wěn)定性和連續(xù)性長期制度建設(shè)。
這里面還有一個政策執(zhí)行難的問題。譬如說，“新國五條”，從各地的政策執(zhí)行表現(xiàn)來看，都很含糊，原因就是房地產(chǎn)是個多方利益的交織體：政府離不開土地財(cái)政；銀行需要放款產(chǎn)生利潤；稅收不能少了房地產(chǎn)業(yè)；投資者、消費(fèi)者也需要它來產(chǎn)生錢，各方利益交織在一起，所以割哪一塊的肉都疼，所以它執(zhí)行起來都有點(diǎn)保留性質(zhì)的。
所以，要想解決房地產(chǎn)問題，它需要頂層設(shè)計(jì)，只有頂層設(shè)計(jì)才能把它分成若干個課題，比如說，對土地財(cái)政問題找出原因，用什么辦法解決；市場管理問題，通過哪一個辦法解決，等等。
南方日報(bào)：最迫切需要解決的問題是哪些？
王玨林：兩個問題是我覺得需要解決的：一方面就是市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展；另一方面要解決好住房分配問題，讓改善住房靠市場、基本住房靠市長。這里面，住房的基本保障可以通過各種形式體現(xiàn)，比如補(bǔ)貼形式、租賃形式，每個城市根據(jù)自己的條件來設(shè)計(jì)。
南方日報(bào)：房產(chǎn)稅的初衷是什么？為降低房價(jià)還是為了解決地方政府財(cái)政收入不足的問題？
王玨林：在我看來，房產(chǎn)稅是法治管理房地產(chǎn)市場的一個手段，它是目的應(yīng)該要清楚，不是為了增加地方財(cái)政。它應(yīng)當(dāng)是稅費(fèi)的合理調(diào)整和整合，也不能增加更多家庭的負(fù)擔(dān)。我個人認(rèn)為，如果你增加個人和家庭的負(fù)擔(dān)的話，那就是為收錢而收錢。
南方日報(bào)：你怎么看房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大范圍？
王玨林：這個必須要擴(kuò)大，因?yàn)橐徊降轿蛔霾坏?。房產(chǎn)稅目前還是淺試水，上海是“增量”模式，重慶是“存量”模式。根據(jù)我的測算，無論是存量模式還是增量模式，房產(chǎn)稅帶來的財(cái)政收入短期內(nèi)均無法抗衡土地出讓收入。但房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋。能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房價(jià)下降預(yù)期。
