國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布了6月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格，與69個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲不同，唯獨(dú)溫州出現(xiàn)下降。
素以“炒房”著稱(chēng)的溫州，之前多年房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，被認(rèn)為是中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”。然而，自2011年九十月份溫州爆發(fā)民間借貸危機(jī)后，該市房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)已近兩年左右時(shí)間，成為全國(guó)樓市的“另類(lèi)風(fēng)景”。
對(duì)此，一些溫州房地產(chǎn)業(yè)界人士最近接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，受房源供應(yīng)量加大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣等因素影響，“穩(wěn)中有降”將成為今明兩年溫州房?jī)r(jià)的“主基調(diào)”。
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除個(gè)別小戶(hù)型樓盤(pán)賣(mài)得不錯(cuò)外，目前大部分溫州樓盤(pán)陷入銷(xiāo)售僵局。
一位資深溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士認(rèn)為，目前溫州新建商品房?jī)r(jià)格比最高峰時(shí)下降了30％~40％，在此基礎(chǔ)上，下半年還極有可能下降10％左右，明年溫州房?jī)r(jià)依然處于下降通道。
他說(shuō)，隨著供應(yīng)量加大，估計(jì)八九月將出現(xiàn)“分水嶺”，溫州樓市極有可能啟動(dòng)新一輪降價(jià)，幅度在10％左右。甚至有悲觀人士認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)今明兩年還將下跌20％左右。
在溫州甌海中心區(qū)，目前有6個(gè)房企在開(kāi)發(fā)7個(gè)項(xiàng)目，如果包括火車(chē)南站那片，總共有9個(gè)房企在開(kāi)發(fā)十幾個(gè)項(xiàng)目。按照上述房地產(chǎn)業(yè)人士推測(cè)，目前甌海中心區(qū)在2.1萬(wàn)元/平方米左右，下半年有望下跌至1.9萬(wàn)元/平方米，甚至有人認(rèn)為將下跌至1.6萬(wàn)元/平方米左右。
之前，被炒到5萬(wàn)元/平方米的“香緹半島”，如今價(jià)格已下降至2.8萬(wàn)元/平方米左右。如今，該樓盤(pán)周邊一毛坯房開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為2.5萬(wàn)元/平方米，算上精裝修成本在2.7萬(wàn)元/平方米左右。另外，之前多套拼湊的大戶(hù)型房源，如今即便分割銷(xiāo)售，也存在戶(hù)型不佳、價(jià)格偏高而銷(xiāo)售緩慢。
溫州二手房?jī)r(jià)格也在普遍下降。之前被炒到3.5萬(wàn)元/平方米左右的新田園住宅，如今中介盡管報(bào)價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，但實(shí)際成交價(jià)也就在2萬(wàn)元/平方米左右。一位中介人士說(shuō)，新房?jī)r(jià)格下跌已經(jīng)吸引客戶(hù)流向，二手房交易少且價(jià)格在穩(wěn)中走低。
溫州泰和房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理林育說(shuō)，溫州是目前房地產(chǎn)調(diào)控最沒(méi)有壓力的城市。
林育稱(chēng)，目前溫州有3.6萬(wàn)套存量房，預(yù)計(jì)360萬(wàn)平方米，再加上土地放量多而快，且多家上市公司進(jìn)駐溫州，經(jīng)濟(jì)不景氣，實(shí)體企業(yè)困難，這些因素都促使溫州未來(lái)的房?jī)r(jià)還將下行。
上述資深房產(chǎn)人士說(shuō)，前些年，溫州絕大部分房企高價(jià)拿地，由于政策調(diào)控和市場(chǎng)疲軟，至今絕大部分房企還在苦苦掙扎。
他說(shuō)，全國(guó)“地王”置信原墅，一套600多平方米的房子，樓面地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，成本價(jià)起碼在5萬(wàn)元/平方米，原本打算賣(mài)8萬(wàn)元/平方米以上，現(xiàn)在4萬(wàn)多元/平方米都無(wú)人問(wèn)津。另一個(gè)溫州樓盤(pán)，樓面地價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在售價(jià)也就在2.7萬(wàn)元/平方米左右，還賣(mài)不出去。
另外大量城中村改造，有望產(chǎn)生不少多余房產(chǎn)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，這也在拉低市場(chǎng)價(jià)格。
倒逼土地財(cái)政
房?jī)r(jià)下降倒逼地價(jià)下跌，目前溫州地價(jià)比最高峰時(shí)下降了30％左右，直接影響到地方財(cái)政的收入。最近，一位溫州市領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研時(shí)說(shuō)，溫州三十多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全省倒數(shù)，財(cái)政資金鏈已出現(xiàn)嚴(yán)重困難，如產(chǎn)業(yè)鏈再出現(xiàn)問(wèn)題，溫州經(jīng)濟(jì)五年內(nèi)無(wú)法恢復(fù)。
上述資深房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士說(shuō)，要想改善財(cái)政資金鏈狀況，“賣(mài)地賺錢(qián)”無(wú)疑是最直接有效的途徑。
去年以來(lái)，隨著固定資產(chǎn)投資加速，溫州土地放量急劇增加，而且溫州土地儲(chǔ)備豐厚。
“真正的狼來(lái)了，”上述資深房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士認(rèn)為，大型房企拿地成本比較低，在增加地方財(cái)政收入同時(shí)也在拉平溫州房?jī)r(jià)。
“沒(méi)變的是土地財(cái)政和地方政府對(duì)土地出讓的熱情。”一位溫州地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，上半年，“勾地”政策成開(kāi)發(fā)商在溫州拿地的常態(tài)，先意向協(xié)議后定位、設(shè)計(jì)，最后掛牌拿地快速開(kāi)發(fā)上市成主流套路；國(guó)企、上市背景房企不斷進(jìn)入溫州，大盤(pán)、好戶(hù)型、好配套、好物業(yè)和大體驗(yàn)中心投入成標(biāo)配；商業(yè)綜合體成招商引資優(yōu)惠重點(diǎn)，大品牌捆綁500強(qiáng)可以獲取超低地價(jià)，住宅出售獲利，商業(yè)地產(chǎn)招商沉淀，優(yōu)化區(qū)域商業(yè)格局等。
一些業(yè)界人士擔(dān)心，三四線城市天量放地、巨量上市，會(huì)引發(fā)供需失衡和“鬼城現(xiàn)象”。
