上海版“國五條”細則落地已有一個多月，但中國證券報記者從稅務(wù)部門獲悉，二手房（房源、代理、租房）交易個人所得稅按差額20%征稅的政策一直未實施。上海二手房市場受樓市調(diào)控新政的影響較小，繼4月份成交萎縮之后，5月份以來市場人氣有所恢復(fù)，價格依舊堅挺。新房市場剛需盤和改善型樓盤一齊發(fā)力，推盤量和成交量均有一定增加。
成交現(xiàn)回暖跡象
中國證券報記者從上海浦東新區(qū)稅務(wù)部門獲悉，關(guān)于二手房交易個稅征收的新通知尚未到達，目前仍按老辦法征收，至于新政何時開始執(zhí)行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認定，目前均沒有具體通知。按差額的20%征收個稅較難實施的原因在于：一是上海老公房較多，樓齡久，原始資料缺失，而城市房屋登記系統(tǒng)運行時間不長，核價難度大；二是“陰陽合同”普遍存在，做低成交價以減少個稅的現(xiàn)象較多；三是差額難計算，有些房源涉及裝修成本、利息成本等多項支出，核查較為復(fù)雜。
由于個稅新政落地懸而未決，上海二手房市場受樓市調(diào)控新政的沖擊較小，經(jīng)過4月份的觀望和成交量萎縮之后，5月份買家入市意愿重新提振，成交量開始恢復(fù)，部分投資客甚至開始小幅漲價。
德佑地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，4月份上海二手房共成交20015套，比3月份下降71.6%。進入5月份后，市場成交有好轉(zhuǎn)跡象。上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）某客戶經(jīng)理介紹，5月以來該區(qū)域成交量比4月同期增加二至三成，新增客戶量也在恢復(fù)中，客戶購買心態(tài)趨于穩(wěn)定，尤其是改善型買家比4月份增加近20%。中外環(huán)以及外環(huán)外區(qū)域同樣出現(xiàn)低總價房源成交回暖的跡象，其二手房成交量比4月同期增加約10%。
賣家心態(tài)穩(wěn)定，除手握多套房產(chǎn)的投資客選擇降價出手外，多數(shù)業(yè)主看好后市并繼續(xù)持有，買賣雙方進入新的博弈狀態(tài)。中原地產(chǎn)的研究報告稱，“國五條”對市場預(yù)期的負面影響已被基本消化，看平后市的地產(chǎn)經(jīng)理人仍占絕大多數(shù)，主要城市二手房市場將進入一段時間的平穩(wěn)期。
新房供應(yīng)逐步放量
“國五條”出臺以來，剛需始終是上海樓市的主角，剛需樓盤供應(yīng)量和成交量擴大。根據(jù)金豐易居-佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周(5月6日-5月12日)，上海新建商品住宅成交面積為21.86萬平方米，環(huán)比增長29.85%；成交均價為20700元/平方米，環(huán)比下跌11.06%；新增供應(yīng)面積為30.32萬平方米，環(huán)比增長9.58%，是4月以來供應(yīng)量最高的一周。在上周上海成交面積排名前十位的樓盤中，沒有一個樓盤的成交均價超過2萬元/平方米。
以上周領(lǐng)取預(yù)售證的11個樓盤為例，多數(shù)位于外環(huán)外區(qū)域，套均面積在100平方米以下的房源占比40%，而套均面積在200平方米以上的房源占比18.2%。
佑威地產(chǎn)執(zhí)行董事黃志堅指出，目前剛需類型的房源供應(yīng)量充足，低價位段商品公寓發(fā)力成交，推動成交量環(huán)比上揚，也拉低了全市成交均價。目前上海新房成交均價下滑主要是結(jié)構(gòu)性因素所致。
5月份以來，改善型樓盤推盤量也較多，雖然去化率不如剛需盤，但去化速度基本達到開發(fā)商預(yù)期。位于徐匯區(qū)的銀億徐匯酩悅上周末首次開盤，推出68套精裝大戶型住宅房源，均價4.5萬元/平方米，總價在600萬至700萬元，開盤后已賣出30多套。
中房信集團研究總監(jiān)薛建雄表示，預(yù)計未來一段時間改善型樓盤不會有太大的推盤量，5月中旬以后剛需樓盤的推盤量增加并帶動成交繼續(xù)上揚。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱，盡管樓市供應(yīng)和銷售量出現(xiàn)一定增長，但目前的市場熱度無法與3月份相提并論，隨著近期新增供應(yīng)的放量，房價也開始趨于穩(wěn)定。
