養(yǎng)老房產(chǎn)，你必須早打算

隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化腳步加速，養(yǎng)老問(wèn)題隨之成為一個(gè)重大的社會(huì)課題。70、80一代的父輩慢慢變老，怎樣才能讓他們老有所依，老有所養(yǎng)，安享自己的晚年和天倫之樂(lè)，既是社會(huì)亟待解決的難題，更是個(gè)人念茲在茲的善孝之事。我們?cè)撊绾伟差D老了的父輩，是延續(xù)傳統(tǒng)居家養(yǎng)老，還是引來(lái)“外來(lái)和尚”——以房養(yǎng)老，購(gòu)置養(yǎng)老地產(chǎn)，抑或住進(jìn)昂貴的老年公寓？或許真如《桃姐》里的黃秋生所說(shuō)，有一天，養(yǎng)老院要多過(guò)便利店？ 安然老去，看來(lái)沒(méi)那么簡(jiǎn)單。當(dāng)我們談?wù)擆B(yǎng)老時(shí)，我們談?wù)撌裁矗? 一碗熱湯的距離 城市獨(dú)生代的“兩代居”養(yǎng)老法則 80后對(duì)父母養(yǎng)老方式的認(rèn)識(shí) 入住養(yǎng)老公寓 “三高”家族的高檔公寓養(yǎng)老觀 葉子是本地人，自從有了小孩后，就把爸媽接過(guò)來(lái)一起住了。葉子兩口子上班，爸媽則留在家中照看小孩。但依葉子的意思，這也只是個(gè)權(quán)宜之計(jì)?！皟纱俗≡谝黄穑倳?huì)有磕磕碰碰的地方，畢竟生活觀念不一樣”，葉子很直率。但她從小到大就沒(méi)離開(kāi)過(guò)父母，即便是上大學(xué)的時(shí)候，也是一到周末就準(zhǔn)時(shí)回家。因此，葉子也希望能每天都見(jiàn)到自己的爸媽，“好幾天沒(méi)看到他們就感覺(jué)心里不踏實(shí)”，葉子說(shuō)，“特別是現(xiàn)在他們年紀(jì)也大起來(lái)了，有時(shí)候有點(diǎn)小病痛我也能及時(shí)知道?！? 除此之外，葉子的心里還藏著個(gè)小算盤(pán)：這樣既可以讓爸媽幫忙接送小孩上學(xué)，還能隨時(shí)去老人家那兒蹭蹭飯吃。真是個(gè)無(wú)懈可擊的好辦法，葉子暗暗得意。在和爸媽商量后，一家人決定將原來(lái)的那套房子出手，再在葉子現(xiàn)在的小區(qū)物色一套二手房。這樣一家人既能夠每天見(jiàn)面，又避免了同住一個(gè)屋檐下的諸多不便?！胺孔右呀?jīng)掛到中介去了，盡量賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)吧”，葉子笑言。 點(diǎn)評(píng)：像葉子這類(lèi)80年前后出生的、在城市長(zhǎng)大的一代人，他們希望父母留在身邊，同時(shí)也希望保持獨(dú)立的空間，保持各自的生活習(xí)慣。因此，近距離照顧父母的意愿顯得特別強(qiáng)烈。因?yàn)楦改副旧碓诔鞘幸延蟹慨a(chǎn)，他們有條件購(gòu)買(mǎi)二套房供父母養(yǎng)老。 體貼的物業(yè) 醫(yī)療護(hù)理 自然環(huán)境 交通便利 你最關(guān)心養(yǎng)老地產(chǎn)的哪項(xiàng)內(nèi)容： 和自己同住 ？ 希望父母晚年怎么度過(guò)： 住在自己附近的公寓 ？60% 住在市郊或鄉(xiāng)下 ？單獨(dú)住 ？老年公寓 70% Sunny是個(gè)海歸，對(duì)西方老年人的生活方式算是比較了解。當(dāng)被問(wèn)及自己父母的晚年生活應(yīng)該在哪度過(guò)時(shí)，她幾乎毫不猶豫就選擇了老年公寓，“我說(shuō)的是那種有會(huì)所、有醫(yī)療機(jī)構(gòu)、配套健全的公寓”，Sunny不忘解釋說(shuō)。她希望自己的父母在晚年能過(guò)得更開(kāi)心、樂(lè)觀，有自己獨(dú)立的生活空間?！澳憧窗l(fā)達(dá)國(guó)家的老年人活得多滋潤(rùn)，他們甚至比年輕人還有活力。中國(guó)的父母也應(yīng)該解放自己，過(guò)自己獨(dú)立的生活，不要整天為年輕人的事情操心。” 這當(dāng)然跟Sunny的家庭條件有關(guān)，父母一代就是出過(guò)國(guó)門(mén)的知識(shí)分子，傳統(tǒng)思想中的條條框框早就被沖刷得一干二凈了，家庭氣氛也是超級(jí)民主、自由。父母從來(lái)沒(méi)指望要Sunny來(lái)養(yǎng)老，或者讓她來(lái)操心自己的晚年生活。以他們的經(jīng)濟(jì)條件，也支付得起老年公寓所需要的一筆價(jià)格不菲的費(fèi)用。Sunny也不得不承認(rèn)，跟同輩人相比，自己算是十分幸運(yùn)的，用那句老套的話來(lái)說(shuō)，“老早就跟國(guó)際接軌了”。 點(diǎn)評(píng)：希望父母在高檔老年公寓頤養(yǎng)天年的一類(lèi)人，大都像Sunny這樣觀念開(kāi)放，把獨(dú)立空間和生活質(zhì)量看得比什么都重。這部分人的父母本身就善于接受新生事物，更重要的是，他們無(wú)一例外都擁有良好的經(jīng)濟(jì)條件。 價(jià)格適中 歸隱鄉(xiāng)野 新杭州人上輩的返鄉(xiāng)養(yǎng)老情結(jié) 微博：養(yǎng)老地產(chǎn)意見(jiàn) @柯克羅：感覺(jué)還是在社區(qū)養(yǎng)老比較靠譜，開(kāi)發(fā)商在造樓盤(pán)的時(shí)候就是多考慮老年人的需求，多為老年人提供貼心的物業(yè)服務(wù)，這樣的樓盤(pán)就稱得上養(yǎng)老地產(chǎn)了吧。 @花粉妹妹：養(yǎng)老地產(chǎn)，講究的是品質(zhì)生活，聽(tīng)說(shuō)有的都配有高爾夫球場(chǎng)，那可真是燒錢(qián)的主兒，尋常百姓恐怕花不起這個(gè)錢(qián)吧。 @芝麻糊糊：再好的條件我都不會(huì)讓自己父母單獨(dú)生活的，太不孝順了，贍養(yǎng)父母是我們應(yīng)盡的義務(wù)，不過(guò)我自己嘛，倒是可以考慮考慮，以后進(jìn)養(yǎng)老公寓，省得給孩子添麻煩。 小盧是富陽(yáng)人，在他考上大學(xué)那年全家人就都搬到了杭州。一晃十多年過(guò)去了，小盧也已成家立業(yè)，在杭州事業(yè)穩(wěn)定，自己的小家庭也其樂(lè)融融。父母之前一直在杭州做生意，家庭經(jīng)濟(jì)還算不錯(cuò)。最近一段時(shí)間，二位老人已經(jīng)不止一次跟他提到過(guò)想告老還鄉(xiāng)的意思。 小盧還有點(diǎn)不舍，另一方面也礙于面子，怕人家誤以為自己不孝順。但是父母態(tài)度很明確：“住在一起久了你們兩口子也會(huì)煩的，等你兒子再大點(diǎn)我們就回去吧?！痹诟改感睦?，老家始終是不能忘懷的地方。他們希望能在那里度過(guò)自己的晚年生活，那里有朋友，有親戚，還可以說(shuō)方言。雖然不是現(xiàn)在就去，但小盧的父母已經(jīng)在關(guān)注富陽(yáng)的房子了。小盧也想好了：“這樣也挺好，周末可以去看看父母，在富陽(yáng)度個(gè)周末。一家人盡享天倫之樂(lè)?！? 點(diǎn)評(píng)：選擇在遠(yuǎn)郊或周邊城鎮(zhèn)買(mǎi)房養(yǎng)老的家庭，很多本身就來(lái)自當(dāng)?shù)?，家園情結(jié)根深蒂固。他們喜歡當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)氐纳?，?duì)當(dāng)?shù)赜幸环N情感上的親近和眷戀。這部分父母大都剛剛進(jìn)入或即將邁入老年隊(duì)伍，身體健康，對(duì)自身的生活自理能力有高度自信。 國(guó)際養(yǎng)老地產(chǎn)范例 范例一：美國(guó)太陽(yáng)城，公寓專住模式，即住區(qū)內(nèi)全部為老年公寓，著名的退休社區(qū)，位于亞利桑那州，始建于1959年，入住人數(shù)達(dá)十萬(wàn)之多。太陽(yáng)城建筑為平房和別墅，社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，社區(qū)內(nèi)有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)很多，戶外活動(dòng)較多，空間較大。療養(yǎng)院和老人照顧中心非常多，需要照顧的老人根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟(jì)承受能力選擇各種水平的服務(wù)。這里許多老年人身體健壯，不甘寂寞，義務(wù)參與各項(xiàng)管理，積極投入各種活動(dòng)，這里有志愿者之城的美稱。 范例二：日本千葉新城，公寓混住模式，住區(qū)內(nèi)部分老年住宅。通過(guò)多戶型的變化，完善服務(wù)設(shè)施，滿足老人、中年人、青年夫婦不同年齡層次的居住需求。人們可以根據(jù)各自的愿望選擇多代合居、近居或鄰居的形式，安排有專門(mén)設(shè)計(jì)的老年住宅。社區(qū)內(nèi)醫(yī)療保健系統(tǒng)完備，住宅內(nèi)自動(dòng)化、電動(dòng)化程度高，無(wú)障礙設(shè)計(jì)細(xì)致入微。 專家建言：日本的“兩代居”模式對(duì)中國(guó)老年住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)更具有借鑒意義。把老年居住建筑的規(guī)劃納入到居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，還要關(guān)注老年人的心理感受。可將養(yǎng)老理念植入新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)劃中，在住宅周?chē)鋫渫晟频呐涮自O(shè)施及醫(yī)護(hù)體系。 以房養(yǎng)老是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種方式，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款（按月支付）的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，因此，“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。 以房養(yǎng)老是解決養(yǎng)老資金來(lái)源的一個(gè)重要辦法，在發(fā)達(dá)國(guó)家，其作為養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充形式，接受程度高。然而，到中國(guó)之后，卻不得不面對(duì)種種“水土不服”的尷尬。也許，并不像看上去那么美，那么簡(jiǎn)單。 以房養(yǎng)老 最具爭(zhēng)議的三大問(wèn)題或成以房養(yǎng)老瓶頸 可以這樣遙想：年輕的時(shí)候貸款買(mǎi)房，到60歲前把房貸還清。退休后再將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，它們根據(jù)房屋的估價(jià)每月支付給老人相應(yīng)費(fèi)用，保其晚年衣食無(wú)憂，直至終老。這樣“潔身自好”，不給社會(huì)和子女增加養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。 瓶頸一 政策的緊箍咒——70年產(chǎn)權(quán) 瓶頸二 跨不過(guò)的心魔——抵押人思想 瓶頸三 看不見(jiàn)的手——房?jī)r(jià)漲跌 由于我國(guó)現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)是70年，不像很多發(fā)達(dá)國(guó)家，房子就是私有財(cái)產(chǎn)，神圣不可侵犯。土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著物，都將被政府無(wú)償收回。這也意味著，房子和人一同進(jìn)入各自的“晚年”。屆時(shí)銀行將怎么評(píng)估房子的價(jià)值，老人每個(gè)月可從銀行手中獲得多少貸款額，都是未知數(shù)。 注釋：我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這是《物權(quán)法》作出的明確規(guī)定。 很多老人舍不得把房子給外人住，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也不信任。他們大多表示難以接受居住多年的房產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)心在無(wú)法歸還貸款的情況下被變賣(mài)而無(wú)法留給子女。對(duì)于子女來(lái)說(shuō)，讓父母抵押房產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老害怕被人罵不孝。房子作為不動(dòng)產(chǎn)成為多數(shù)人的心理安慰，房子被抵押將增加內(nèi)心的不安，擔(dān)心有流離失所的可能。此外，住房在肩負(fù)養(yǎng)老重任后，會(huì)大大加劇普通民眾的“被剝削感”，前半輩子為買(mǎi)房辛苦賺錢(qián)淪為“房奴”，后半輩子又為了養(yǎng)老而賣(mài)掉房子，一輩子心血化為烏有。 注釋：需要通過(guò)時(shí)間的推移和社會(huì)的發(fā)展來(lái)推動(dòng)觀念的更新，同時(shí)，更好的社會(huì)保障措施才能減緩人內(nèi)心的不安全感。 房?jī)r(jià)不是穩(wěn)步增長(zhǎng)的，如果房?jī)r(jià)上漲，房子升值，無(wú)論是抵押人還是銀行都不會(huì)有問(wèn)題。然而如果房子貶值，房屋的租金也同步下降，銀行可能無(wú)法如約收回貸款。在這種情況下，銀行將通過(guò)處置房產(chǎn)用于償還貸款。但如果房?jī)r(jià)下跌，即使變賣(mài)房產(chǎn)也可能彌補(bǔ)不上欠款的缺口。 注釋：當(dāng)前銀行操作手法：中信銀行是中國(guó)最早推行“以房養(yǎng)老”抵押貸款業(yè)務(wù)的一家銀行。銀行根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價(jià)值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計(jì)貸款額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過(guò)2萬(wàn)元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。不過(guò)該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請(qǐng)的門(mén)檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請(qǐng)者至少須有兩套住房，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款也必須用于養(yǎng)老。 “以房養(yǎng)老”模式只是解決了誰(shuí)給付養(yǎng)老金的問(wèn)題，但老人在哪里養(yǎng)老，誰(shuí)來(lái)照顧他們的起居，這些困擾著中國(guó)養(yǎng)老的核心問(wèn)題并不能因此而得到妥善解決。 以房養(yǎng)老的必備條件 專家解讀 只有一部分老人可能?chē)L試“以房養(yǎng)老”，首先他擁有對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)，這樣才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。其次，與子女分開(kāi)居住，這使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。其三，經(jīng)濟(jì)狀況適中，如經(jīng)濟(jì)條件好則無(wú)“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟(jì)條件低則不具備“以房養(yǎng)老”的條件。然而，就算他們樂(lè)意“以房養(yǎng)老”，也只是解決了養(yǎng)老資金的問(wèn)題，至于具體怎么養(yǎng)老、在哪里養(yǎng)老的關(guān)鍵問(wèn)題，并未觸及。最終，老年人還得拿著房產(chǎn)抵押得來(lái)的這部分款項(xiàng)，去尋找合適的養(yǎng)老公寓。因此，養(yǎng)老公寓的建設(shè)，才是養(yǎng)老問(wèn)題上的最終落點(diǎn)。老人的晚年生活過(guò)得如何，全取決于老年公寓的服務(wù)質(zhì)量。這也是近年來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的原因。