“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，各地二手房交易紛紛趕搭末班車。執(zhí)行細(xì)則尚未落地，網(wǎng)上流傳了N種避稅招數(shù)，假離婚、陰陽合同已經(jīng)過時(shí)，抵押過戶、公司購房過戶等傳得風(fēng)生水起。高額稅費(fèi)，成為人們集體反彈的主要原因。那么，你可清楚買一套二手房或新房，都要繳納哪些費(fèi)用？記者發(fā)現(xiàn)，一套80平方米的二手房，各種稅費(fèi)占比最高超過8%。
工薪階層生活要精打細(xì)算，能省一分是一分。然而，面對(duì)二手交易紛雜的稅種，是不是非得用假離婚這樣涉及道德底線的招數(shù)去避開？“小心陷阱，否則到時(shí)連房子都沒了”，專家提醒。在民間，也有一些市民，購房按揭、過戶親力親為不找中介，試圖尋找省錢的方法，小的費(fèi)用能省則省，如去公積金中心擔(dān)保費(fèi)用會(huì)低一些；跟中介砍價(jià)，當(dāng)前一般能砍到1.5%，小中介甚至能砍到1%。
找套“唯一”物業(yè)免交個(gè)稅
“原業(yè)主辦了假離婚，出售的這套房子為她名下唯一物業(yè)且證滿五年，這樣就不用交個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅；總價(jià)85萬的房子我們將中介費(fèi)從3%談到1%，又省了17000元。”剛剛辦完購房手續(xù)的高先生，談及人生的第一次買房，感慨頗多。
掙錢不容易，花錢更要仔細(xì)。“我們是純公積金貸款，除了剛才談到的兩筆錢，還有一些零頭也可以盡量節(jié)省的。比如，按揭公司的費(fèi)用，如果通過中介找按揭公司進(jìn)行公積金貸款，手續(xù)費(fèi)一般在1%，但這僅是服務(wù)費(fèi)，并不包括權(quán)證印花稅、抵押登記、委托公證等費(fèi)用。后來我們找了住房公積金擔(dān)保中心，包括所有費(fèi)用僅收0 .4%，省了3000元。”高先生興奮地說，“我們沒想過怎樣避稅，但通過合理方式，還是可以一點(diǎn)點(diǎn)節(jié)省錢的。”
而為了省錢，購房手續(xù)也自己去辦理，雖然累了點(diǎn)，可如今高先生也儼然一名專家了，手上留著四五個(gè)按揭人員的電話，隨時(shí)準(zhǔn)備詢問。在他的記錄單上，記者看到每一筆明細(xì)：公積金中心擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按貸款額0 .4%收即2000元；二手房資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用500元；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)163元；國(guó)土出讓交易補(bǔ)地價(jià)收入(房改房要交土地出讓金)，按照成交價(jià)1%征收即8500元；房屋登記費(fèi)等總計(jì)140元；契稅按照成交價(jià)1%征收即850 0元；中介費(fèi)按照成交價(jià)1%收即8500元。如此算來，購買一套總價(jià)85萬元、面積約56平方米的房子，高先生所交稅費(fèi)共28300多元。從選房到跟中介談傭金，再到辦理按揭貸款，他至少省了2萬多元的費(fèi)用。
主要包括契稅、個(gè)稅、中介費(fèi)
在二手房市場(chǎng)，幾乎所有的稅費(fèi)都是轉(zhuǎn)嫁到買家身上。記者從滿堂紅了解到，由買家承擔(dān)的費(fèi)用主要包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等。事實(shí)上，這幾項(xiàng)不是所有人買房都需要繳納的。
如果是首次置業(yè)，90平方米以下契稅按成交價(jià)1%征收，90平方米以上144平方米以下按照1.5%征收，144平方米以上按照3%征收，如果屬于非首次置業(yè)，則無論購房面積大小，統(tǒng)一按成交價(jià)3%征收。
個(gè)稅征收也有條件。如果業(yè)主房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房免征；證滿五年但不是唯一物業(yè)，或者證不滿五年，目前均按成交價(jià)的1%征收。另外，房產(chǎn)證不滿五年的話，還要額外交營(yíng)業(yè)稅，按照成交價(jià)5.5%征收。
另外一個(gè)交錢“大頭”是中介費(fèi)，按照成交價(jià)的3%計(jì)算，中介費(fèi)可以砍價(jià)，如果是小中介，有的甚至可以談到1%，這就要看你砍價(jià)的本事了。
買一手更劃算？
“同樣的總價(jià)，買一手房肯定比二手房要交的稅費(fèi)低很多，一手費(fèi)用以契稅為主，再加物業(yè)維修基金，二手房交易則主要包括契稅、個(gè)人所得稅以及營(yíng)業(yè)稅，稅種很多。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)部主任黃燕飛說。
那么一手房要交哪些稅費(fèi)呢？記者聯(lián)系了一家開發(fā)商，讓其列了一個(gè)清單如下：預(yù)告登記費(fèi)50元；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)550元(每增一位業(yè)主+ 10元)；維修基金：電梯房按建面105元/平方米；契稅(如果首次置業(yè)，90平方米以下按1%征，90- 144平方米之間1.5%，144平方米以上3%；如果非首次置業(yè)則統(tǒng)一按照3%征收)；.權(quán)證印花稅，按業(yè)主算，每本5元。
如果同樣為首次置業(yè)，以160萬元買一套80平方米的二手住宅，稅費(fèi)加中介費(fèi)最少也要4萬多元，同樣的總價(jià)買一手的稅費(fèi)則要少1萬多元。一手新房是不是更劃算？“不能一概而論，因?yàn)橐皇址績(jī)r(jià)格較高，同樣的總價(jià)買到的地段是不一樣的，還要考慮到未來的升值。”黃燕飛解釋。
贈(zèng)與真的可以省錢嗎？
上有政策下有對(duì)策，網(wǎng)絡(luò)上有不少避稅招數(shù)，“如果不是對(duì)房地產(chǎn)特別了解的人，這些招數(shù)這么復(fù)雜，不小心陷入陷阱，到時(shí)候連房子都沒有了。”黃燕飛說。
有些房產(chǎn)證未滿5年的二手房以“贈(zèng)與”的方式交易，按此形式可逃避5 .5%的營(yíng)業(yè)稅，如果是直系親屬還可免個(gè)人所得稅。受贈(zèng)方要交納契稅，90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收；普通非唯一住宅則按3%征收。此外，公證機(jī)關(guān)會(huì)收取2%的公證費(fèi)。
贈(zèng)與真的可以省錢嗎？如果通過贈(zèng)與房屋形式避稅，受贈(zèng)人將來再出售該房屋時(shí)，稅務(wù)部門將認(rèn)定其房屋原值為“0”，其住房轉(zhuǎn)讓收入所得就為“100%凈所得”，稅務(wù)部門將在此基礎(chǔ)上對(duì)其征收20%的個(gè)人所得稅。如果你的二手房?jī)r(jià)出得低，或許有人愿意買，否則很難有買家愿意繳納這筆高額費(fèi)用。
合理避稅？還真難
“關(guān)鍵是要選適合的沒有稅的房源，這部分房子現(xiàn)在非常搶手。”中原地產(chǎn)赤崗分店?duì)I業(yè)經(jīng)理胡小玲介紹，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅的繳稅比例很大，所以買什么房子很重要。
“避稅難，減稅還是可想辦法的。”不少中介如此表示。他們提醒，政策隨時(shí)會(huì)變，在購房時(shí)一定要保留好收據(jù)，索要發(fā)票，能在將來轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)節(jié)省一筆不小的錢。如中介手續(xù)費(fèi)、物業(yè)裝修費(fèi)用等各種合理費(fèi)用的票據(jù)收藏好，繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅時(shí)就能盡可能減少這部分費(fèi)用。
目前市場(chǎng)比較通行的方法是，為防止政策變化，先簽購房合同，不等銀行簽同意貸款書的時(shí)候，就先遞件過戶，“為了保證雙方利益，一定要簽補(bǔ)充協(xié)議，一旦無法貸款則由買方一次性付款。”某中介公司介紹。
舉例說明
假設(shè)首次置業(yè)買一套80平方米，總價(jià)160萬元的二手房，主要需交哪些費(fèi)用？
備注：按圖表所述，房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房，稅費(fèi)合計(jì)為16605元；房產(chǎn)證滿五年但不是唯一住房，稅費(fèi)合計(jì)為32605元；房產(chǎn)證不滿五年，稅費(fèi)合計(jì)為120605元。
如果中介費(fèi)按照1.5%計(jì)算，除了稅費(fèi)還要繳納24000元的中介費(fèi)。這意味著，首次置業(yè)一套總價(jià)160萬元的80平方米房子，各種稅費(fèi)占總付款的比例為2.5%-8.3%。如果非首次置業(yè)，契稅按成交價(jià)3%征收，各種稅費(fèi)占總付款的比例則達(dá)到2 .9 %-8 .7%。
而如果按照成交差額的20%征收，現(xiàn)價(jià)160萬元，五年前80萬，個(gè)人所得稅則為16萬，比舊規(guī)的16000元遠(yuǎn)高出14 .4萬元，這將是一筆非常大的支出。
比較
成交差額20%>總價(jià)1%？
新政實(shí)施前，二手交易仍有兩種方法征個(gè)稅。一是核定征收，即如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易，個(gè)人所得稅按照總房?jī)r(jià)×1%征收；二是據(jù)實(shí)征收，即如果能夠提供購房合同和當(dāng)初購買發(fā)票的，個(gè)人所得稅按照買賣差額×20%征收。
據(jù)實(shí)征收的稅費(fèi)，一定高于核定征收嗎？“這個(gè)是肯定的。”滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，廣州從2010年至2013年，房?jī)r(jià)上漲了近1倍，“如果按照國(guó)五條細(xì)則執(zhí)行，持有房產(chǎn)年限越短，所繳納的個(gè)稅就越低；但持有年限短，又有營(yíng)業(yè)稅的約束，成交總價(jià)5.5%的費(fèi)用也是不低的。”
有網(wǎng)友提出，如果買賣差額再減去合理費(fèi)用，是否可有效降低20%的稅費(fèi)？所謂合理費(fèi)用即住房裝修費(fèi)用、各種手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。“目前在廣州，稅局暫沒有考慮這部分費(fèi)用，因?yàn)橛?jì)算起來很困難，基本按照成交差額為基準(zhǔn)計(jì)算。”周峰表示。
