近期，中國(guó)多地調(diào)整住房公積金政策，或提高最高貸款額度，或降低首付比例，或允許提現(xiàn)償還異地房貸。一些專家認(rèn)為，這些政策調(diào)整符合中國(guó)政府差別化信貸的精神，有利于滿足剛需群體的購(gòu)房需求。也有部分市場(chǎng)人士擔(dān)心，公積金“新政”會(huì)否引來(lái)投資投機(jī)性需求攪亂當(dāng)前樓市穩(wěn)定局面。
10月20日起，武漢市住房公積金政策迎來(lái)自2010年樓市調(diào)控以來(lái)最大一次調(diào)整，武漢市民首次使用公積金購(gòu)買二手房，貸款最高限額由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元。
公積金是中國(guó)城市市民繳存的一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，累計(jì)到一定數(shù)額后可享受較低利率的貸款。如武漢一樣，最近一個(gè)月，中國(guó)已有20多個(gè)城市調(diào)整了住房公積金政策。珠三角及長(zhǎng)株潭和沈陽(yáng)、北京等城市也加入到公積金異地互貸的行列。
此外，深圳、鎮(zhèn)江等城市規(guī)定子女用公積金貸款買房時(shí)，允許將父母作為共同還款人，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。
武漢公積金中心歸集處處長(zhǎng)王香華說(shuō)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市間(小區(qū)網(wǎng)論壇)的聯(lián)系更加緊密，而且中小城市房?jī)r(jià)比臨近的大城市低很多，必然會(huì)有許多人需要跨城購(gòu)房置業(yè)，打通公積金用于異地購(gòu)房，可以滿足這些需求。
太原東聯(lián)房產(chǎn)咨詢公司的研究人員認(rèn)為,這些公積金政策的調(diào)整實(shí)際上是對(duì)樓市疲軟的一種刺激手段，通過(guò)政策調(diào)整鼓勵(lì)購(gòu)房者使用公積金貸款買房，一方面可以滿足剛需，也可以在一定程度上刺激樓市成交量回升。
數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的“金九銀十”并未給疲軟的樓市帶來(lái)太多驚喜，多地慘淡收?qǐng)觥?月、10月北京新建住宅簽約20783套，比七八月份下降21.5%；二手房住宅簽約24029套，下降23.5%。
與此相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)買首套房和改善性住房的剛性需求依然十分旺盛，但房?jī)r(jià)和貸款成本仍是購(gòu)房者猶豫不決的首要因素。山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，作為一種社會(huì)福利，各地推出的公積金新政可以大大減少購(gòu)房者的購(gòu)房支出，減輕還貸壓力，從而提振和刺激市場(chǎng)的剛性需求。
按照現(xiàn)行中國(guó)人民銀行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率，公積金貸款利率為4.50%，商業(yè)個(gè)人住房按揭貸款利率為6.55%，公積金貸款利率較商業(yè)銀行貸款利率低2.05%。如果以等額本息還款法計(jì)算，一筆50萬(wàn)元30年期的貸款可節(jié)省利息支出約23萬(wàn)元，一筆90萬(wàn)元30年期的貸款可節(jié)省利息支出約41萬(wàn)元。因此，放寬公積金貸款無(wú)疑可以大大降低購(gòu)房成本，提振剛需群體的購(gòu)房信心。
事實(shí)上，這些政策調(diào)整的確起到了類似的刺激作用。在太原公積金管理中心，前來(lái)咨詢公積金貸款的購(gòu)房者明顯增多。市民王先生告訴記者，他之前看中了一套90多萬(wàn)元的商品房，但是55萬(wàn)元的商業(yè)貸款難以承受，現(xiàn)在太原公積金貸款最高限額提高到60萬(wàn)元，他就可以用通過(guò)公積金貸款買下心儀的住房。
但也有人擔(dān)心公積金政策的放寬會(huì)再次推高房?jī)r(jià)。“公積金‘新政’不排除會(huì)帶來(lái)少數(shù)投資、投機(jī)行為。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)，一旦在全國(guó)推行，可能會(huì)使一些城市的外來(lái)購(gòu)房者增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。同時(shí)，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個(gè)別被限購(gòu)的購(gòu)房者也會(huì)鉆空子入市，甚至惡意套取公積金。
耿曄強(qiáng)則認(rèn)為各地“扎堆”調(diào)整住房公積金政策，客觀上肯定會(huì)刺激成交量上升，有利于樓市回暖，但其主要目的是為了減低購(gòu)房成本，滿足剛需者的住房需求，對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授也認(rèn)為，公積金政策微調(diào)對(duì)于樓市整體態(tài)勢(shì)的影響不大。“依靠公積金購(gòu)房的大多是剛性需求，加上樓市調(diào)控政策尚未見(jiàn)絲毫松動(dòng)的跡象，調(diào)整公積金政策短期內(nèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來(lái)投機(jī)投資的行為也不會(huì)成為主流。”
耿曄強(qiáng)說(shuō)，必須嚴(yán)格區(qū)分剛需住房和炒房行為，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)公積金管理部門的監(jiān)督，防止違規(guī)審批，防止一些人利用優(yōu)惠政策進(jìn)行投機(jī)行為，否則公積金政策調(diào)整就有推高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)有關(guān)部委近日密集表示，下一階段將嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，避免個(gè)別地方政府放松樓市調(diào)控，以變相刺激救濟(jì)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。要進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。
