近日，在素有“炒房”大本營(yíng)之稱的溫州，號(hào)稱矗立市中心最繁華地段的國(guó)際豪庭靜悄悄地開(kāi)盤。市場(chǎng)消息描述稱，住宅均價(jià)50747元/平方米，最高單價(jià)10萬(wàn)元/平方米，不乏總價(jià)一千萬(wàn)、兩千萬(wàn)的房源，房?jī)r(jià)之高令人瞠目。在溫州市房管局旗下網(wǎng)站的房源價(jià)格公示表中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了該消息。
“這是溫州市區(qū)目前所有在售樓盤當(dāng)中最貴的樓盤了。”有溫州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者稱。不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，該樓盤于10月19日領(lǐng)出商品房預(yù)售證，自10月26日公開(kāi)開(kāi)盤以來(lái)，至今無(wú)預(yù)定、無(wú)成交。
一套毛坯房總價(jià)兩千多萬(wàn)元
溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示，上述高價(jià)樓盤為鹿城區(qū)原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊商品房建設(shè)項(xiàng)目，官方定名為乾順錦園，地處溫州市飛霞南路和龍泉巷交叉口西北角，開(kāi)發(fā)商為溫州乾順置業(yè)有限公司。
溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的總建筑面積為72179.26平方米，住宅9幢173套，房源面積40069.33平方米；商業(yè)23套，房源面積4663.82平方米。
根據(jù)市場(chǎng)消息描述稱，該號(hào)稱矗立市中心最繁華地段的項(xiàng)目靜悄悄地開(kāi)盤，住宅均價(jià)達(dá)到50747元/平方米，最高單價(jià)10萬(wàn)元/平方米，總價(jià)不乏一千萬(wàn)、兩千萬(wàn)的房源。
乾順錦園房源價(jià)格公示表顯示，整個(gè)9幢住宅當(dāng)中，單價(jià)最低的為3.3多萬(wàn)元，單價(jià)最高的在9幢，單價(jià)達(dá)到10.80萬(wàn)元，在9幢，共有2套房源的單價(jià)達(dá)到10.80萬(wàn)元，一套建筑面積為278.89平方米，總價(jià)達(dá)到2790多萬(wàn)元。
商鋪價(jià)格則更高，公示數(shù)據(jù)顯示，商鋪?zhàn)罡叩膯蝺r(jià)為12.36萬(wàn)元，依次還有11.98萬(wàn)元、11.50萬(wàn)元、11.40萬(wàn)元等，商鋪總價(jià)最高的超過(guò)了2500萬(wàn)元。
溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，雖然該樓盤已經(jīng)價(jià)格不菲，根據(jù)公示說(shuō)明，這些預(yù)售商品房的裝修情況均為毛坯房。
就目前溫州的房?jī)r(jià)水平，溫州市泰和房產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林育向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，溫州市中心，房?jī)r(jià)區(qū)間在3萬(wàn)元/平方米～4萬(wàn)元/平方米，周邊區(qū)域在2萬(wàn)元/平方米～3萬(wàn)元/平方米，“就目前而言，該樓盤是溫州市區(qū)在售樓盤中地段最好的樓盤。”
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：公示原價(jià)可以打折
10月31日，就目前超過(guò)10萬(wàn)元在售單價(jià)，乾順錦園售樓處有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)》記者表示予以否認(rèn)，當(dāng)記者列出商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)時(shí)，該負(fù)責(zé)人則坦陳，這些高價(jià)房主要為個(gè)別房源，公示的為原價(jià)，可以再打折優(yōu)惠。
根據(jù)預(yù)售說(shuō)明，乾順錦園住宅部分，一次性付款可打9折，首付30%則無(wú)折扣。首付40%～90%，不同比例折扣不同。商鋪部分，一次性付款可打8.5折，首付50%則無(wú)折扣。
對(duì)于目前樓盤的售價(jià)，上述售樓處負(fù)責(zé)人認(rèn)為，定價(jià)合理，該樓盤為近5年來(lái)溫州市區(qū)品質(zhì)最好的樓盤，不管是地段還是物業(yè)都力爭(zhēng)做最好。
杭州漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，就目前溫州形勢(shì)而言，類似這樣的高價(jià)樓盤消化并不會(huì)快速，溫州房?jī)r(jià)比較明顯，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的泡沫確實(shí)已現(xiàn)破裂。威格斯（溫州）房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理黃慧華接受媒體采訪稱，溫州今年房?jī)r(jià)下降非常厲害，尤其是豪宅，部分房源較高點(diǎn)時(shí)，打了對(duì)折。
就目前的成交狀況，上述售樓處負(fù)責(zé)人稱，形勢(shì)還可以，該負(fù)責(zé)人并未透露具體成交數(shù)據(jù)。當(dāng)?shù)赜忻襟w消息稱，乾順錦園10月26日開(kāi)盤當(dāng)日成交銷售額達(dá)13億元。
但溫州市房管局所屬的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)顯示，該樓盤10月19日領(lǐng)出商品房預(yù)售證，10月26日公開(kāi)開(kāi)盤以來(lái)，截至昨日（11月1日）19時(shí)，已認(rèn)購(gòu)、已預(yù)定、已售以及已登記等數(shù)據(jù)均顯示為零。
根據(jù)溫州市頒布的《溫州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，溫州市區(qū)的商品房實(shí)行網(wǎng)上銷售和《商品房買賣合同》網(wǎng)上即時(shí)備案制度，即時(shí)備案、登記等。
溫州市泰和房產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林育向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，眼下市場(chǎng)上存在一定的需求量，但受限購(gòu)政策影響，以及目前不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，購(gòu)買者存在一定的資金壓力，超過(guò)千萬(wàn)的房源，購(gòu)房者出手都比較謹(jǐn)慎。
土地或涉14億元抵押貸款
值得關(guān)注的是，雖然乾順錦園在售價(jià)格不菲，但樓面價(jià)并不高。
公開(kāi)資料顯示，三年前，即2009年4月7日，溫州城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司與溫州東南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以9億元聯(lián)手競(jìng)得該地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，樓面價(jià)為19607.84元。
有知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，項(xiàng)目現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商溫州乾順置業(yè)有限公司為項(xiàng)目公司，整個(gè)項(xiàng)目共有四五家股東聯(lián)合參與開(kāi)發(fā)。
需要注意的是，乾順錦園雖然土地面積只有27.53畝，當(dāng)初土地競(jìng)拍價(jià)只有9億元，但因此抵押的貸款并非只是小數(shù)目。據(jù)預(yù)售說(shuō)明，現(xiàn)土
地使用權(quán)設(shè)定的抵押及順序關(guān)系如下：2011年6月24日，設(shè)定中國(guó)工商銀行股份有限公司溫州甌海支行，他項(xiàng)證書號(hào)為溫他項(xiàng)（2011）第1-239689號(hào)，抵押金額為2.9億元；2011年6月24日，設(shè)定中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司，溫他項(xiàng)（2011）第1-208827號(hào)，抵押金額為5億元；2012年1月18日，設(shè)定中國(guó)工商銀行股份有限公司溫州甌海支行，溫他項(xiàng)（2012）第1-260084號(hào)，抵押金額為6.4億元。
預(yù)售公示還說(shuō)明，抵押權(quán)人已書面同意本項(xiàng)目銷售。根據(jù)上述抵押金額統(tǒng)計(jì)可以計(jì)算出，通過(guò)乾順錦園項(xiàng)目土地使用權(quán)設(shè)定的抵押高達(dá)14.3億元。
10月31日，對(duì)于該項(xiàng)目的抵押貸款以及資金狀況等相關(guān)事宜，上述售樓處負(fù)責(zé)人表示不知情，并表示請(qǐng)示公司有關(guān)高層并由其決定是否答復(fù)。截至記者發(fā)稿時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者未收到任何回復(fù)。
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都說(shuō)現(xiàn)在是個(gè)剛需市場(chǎng)，但這幾個(gè)月以來(lái)，不少高端住宅，包括別墅、排屋、市中心豪宅的銷售情況出乎意料地好。
調(diào)控以來(lái)，高端類住宅一直是受影響最大的，現(xiàn)在為何會(huì)放量？究竟是市場(chǎng)確有所需求，還是內(nèi)有乾坤？一位溫州購(gòu)房團(tuán)成員W先生向記者講述了他去年來(lái)在杭州投資買高端住宅的真實(shí)經(jīng)歷，在這個(gè)溫州人看來(lái)，“現(xiàn)在買豪宅，折扣大、風(fēng)險(xiǎn)小，是挺保險(xiǎn)的一種投資方式。”當(dāng)然，這樣的“保險(xiǎn)”是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商許以一定的投資承諾。
從去年11月以來(lái)，W先生與他的溫州購(gòu)房團(tuán)和開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了三波談判，最終有了讓他們最滿意的方案。
第一回合：去年11月
開(kāi)發(fā)商的籌碼：給出團(tuán)購(gòu)低折扣
溫州購(gòu)房團(tuán)回應(yīng)：懶得理會(huì)
用低折扣吸引溫州團(tuán)，這招并不新鮮。W先生說(shuō)，2010年4月，當(dāng)時(shí)杭州樓市行情也不好，他們和某知名房企一高端公寓達(dá)成協(xié)議，以8折的團(tuán)購(gòu)價(jià)買了一批房子。
在這波調(diào)控中，低折扣團(tuán)購(gòu)仍是開(kāi)發(fā)商最先想打動(dòng)溫州購(gòu)房團(tuán)的。
W先生說(shuō)：“大概在2011年10月房交會(huì)后，很多高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)缺口，他們開(kāi)始急了，陸續(xù)找我們談團(tuán)購(gòu)，希望可以回籠點(diǎn)資金。”W先生說(shuō)。不過(guò)，此舊招這次卻不怎么“靈光”了。
“他們(開(kāi)發(fā)商)給的折扣一般在7.5~8折左右，而團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目一般最少是2000萬(wàn)起。”W先生表示，當(dāng)時(shí)他所在購(gòu)房團(tuán)的很多成員認(rèn)為，房子短時(shí)間內(nèi)不會(huì)漲，且這些高端豪宅往往都以奢華為賣點(diǎn)，對(duì)資金要求很大，即使團(tuán)購(gòu)也不會(huì)是大量購(gòu)買，換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商回籠的資金不過(guò)是杯水車薪，開(kāi)發(fā)商若沒(méi)有其他融資途徑，后續(xù)是否有足夠的資金保證工程完工交付都未可知。
“我們大家都覺(jué)得投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。” W先生說(shuō)，“當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商電話打來(lái)要求面談，我們基本是禮貌回絕，連項(xiàng)目都沒(méi)興趣去了解。”
第二回合：今年3月
開(kāi)發(fā)商的籌碼：簽紙質(zhì)合同，給予“返點(diǎn)”
溫州購(gòu)房團(tuán)回應(yīng)：有下單的，更多的選擇觀望
“今年元旦前后，有消息傳出，開(kāi)發(fā)商愿意以"返點(diǎn)"的方式要求我們?nèi)谫Y，一年的回報(bào)大約在18%~24%左右，房子作為"抵押物"暫時(shí)"賣"給我們。房子也會(huì)簽約，但考慮到購(gòu)房資格問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾我們只簽紙質(zhì)合約。”W先生透露，大概在今年3~6月，他們中一些人手上有資金閑置，同時(shí)愿意冒些風(fēng)險(xiǎn)的人，“買”進(jìn)了部分房源。
房源有了成交，資金不再緊張，開(kāi)發(fā)商一方面松了口氣，但另一方面也要做好表面工作。事實(shí)上，媒體也曾對(duì)一些號(hào)稱熱賣但網(wǎng)上成交率并不高的樓盤做過(guò)質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商一般對(duì)外稱，房源是“內(nèi)部員工”認(rèn)購(gòu)的，所以才沒(méi)上網(wǎng)。
不過(guò)，盡管以這種方式消化了部分房源，但W先生告知記者，以這種方式“買”房的投資客并不多，畢竟紙質(zhì)合同相對(duì)是沒(méi)有保障的。“我個(gè)人來(lái)說(shuō)，還是覺(jué)得這樣的融資方式不夠安全，所以還是選擇再觀望一段時(shí)間，大部分同行也跟我持一樣的看法。”他說(shuō)。
第三回合：今年7月
開(kāi)發(fā)商的籌碼：網(wǎng)上簽約，一年20%的回報(bào)率
溫州購(gòu)房團(tuán)回應(yīng)：雙贏方式，開(kāi)始下單
就在2個(gè)多月前，W先生接到一知名房企的電話，稱承諾購(gòu)入某樓盤房源后，年回報(bào)率為20%。“相比前幾個(gè)月簽紙質(zhì)合同"融資"的方法，他們有了新合作方式。即幫我們獲得購(gòu)房資格，網(wǎng)上簽約。交房后，在辦出三證之前，幫我們尋找買家，若達(dá)不到預(yù)期年回報(bào)率，可選擇退房，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照承諾的回報(bào)率，直接返現(xiàn)。”W先生表示，這樣的投資，十分保險(xiǎn)。
據(jù)W先生說(shuō)，該樓盤為市中心豪宅大盤，W先生跟幾位朋友到現(xiàn)場(chǎng)看了下房，很快與開(kāi)發(fā)商談妥了價(jià)格，約為3.5萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于原價(jià)的7折。他們一次性購(gòu)入了七八套大戶型房源，單套房源的總價(jià)在900萬(wàn)元左右。至于購(gòu)房資格，W先生說(shuō)，他們幾乎都借用了親朋好友的身份證，以補(bǔ)交社?；騻€(gè)稅的方式獲得。
“讓我進(jìn)一步放心的是，他們(開(kāi)發(fā)商)還跟我們簽下協(xié)議，如果在交付辦房產(chǎn)證之前，有人看上了我們手里持有的房源(前提是高于回報(bào)率的價(jià)格)，而我們也愿意出手，開(kāi)發(fā)商會(huì)到相關(guān)部門做退房手續(xù)，將房源轉(zhuǎn)售，利潤(rùn)全部歸我們所有。”W先生很滿意這樣的條件。如此一來(lái)，不管是退房補(bǔ)差，還是轉(zhuǎn)手再售，房子都不用交稅，且操作方便，性價(jià)比較高。“這是一個(gè)雙贏的合作方式。”W先生評(píng)價(jià)。
記者后記
“雙贏”投資買房：救了開(kāi)發(fā)商，誤了市場(chǎng)
前段時(shí)間以來(lái)，對(duì)高端物業(yè)的大幅成交，盡管媒體有諸多猜疑，但真實(shí)情況仍不得而知。采訪了W先生后，某些疑問(wèn)也逐漸有了答案，真是應(yīng)了那句“上有政策下有對(duì)策”。
表面上看，開(kāi)發(fā)商和投資客的合作方式，確實(shí)很完美。投資者，低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)；開(kāi)發(fā)商如愿以償?shù)玫搅酥苻D(zhuǎn)資金。但它的后果又是什么呢？
最大的一個(gè)問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商以這樣的方式又吸引到了一大筆資金進(jìn)入樓市，這種合作方式說(shuō)到底就是一種融資，而宏觀調(diào)控想盡辦法想驅(qū)趕的投機(jī)資金卻以這樣的方式再次集中于樓市，這些資金的目的就是想在市場(chǎng)起伏中撈一票就走，它對(duì)樓市的破壞力到底有多大？
這種合作也創(chuàng)造了表面的成交繁榮，很容易讓人誤判低點(diǎn)已過(guò)，市場(chǎng)回暖，甚至讓人以為“搶房”又來(lái)臨。當(dāng)又一個(gè)泡沫要被吹起來(lái)的時(shí)候，那么下一輪的打擊會(huì)有多大？
需要提醒的是，別以為泡沫破滅受打擊的會(huì)是這些投機(jī)資金，事實(shí)上，受打擊最大的恰恰是最后接盤的普通買家。試問(wèn)在2010年最高點(diǎn)買房套牢的那些普通購(gòu)房者中，有多少人是從投資客手上接的單？當(dāng)投資客以7折、8折的價(jià)格接的單再甩給你的時(shí)候，你就極有可能成為那個(gè)苦逼的被套者。
有人說(shuō)，之所以有今年這波行情的下行，是因?yàn)?008年的那波調(diào)控沒(méi)有真正調(diào)整到位。如果不想再在今后感受更大的痛，如果希望房地產(chǎn)市場(chǎng)有長(zhǎng)久而健康的發(fā)展，那么還是希望這樣的虛假繁華能在有效的監(jiān)管之下失去生存空間。
