[提要]經(jīng)過八九月樓市的稍微沉寂后，10月中旬國內(nèi)樓市成交量再度回升，部分城市的交易價格醞釀上漲。與此同時，各地方的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)酵，繼廣州“豪宅限售”公開化后，陜西祭出了“限利”大旗，明令住宅樓盤利潤率不得超過10%。購房者的購房意愿再度下降，未來樓市將走向何方？
經(jīng)過八九月樓市的稍微沉寂后，10月中旬國內(nèi)樓市成交量再度回升，部分城市的交易價格醞釀上漲。與此同時，各地方的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)酵，繼廣州“豪宅限售”公開化后，陜西祭出了“限利”大旗，明令住宅樓盤利潤率不得超過10%。購房者的購房意愿再度下降，未來樓市將走向何方？
成交恢復 購房者看漲
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，10月第三周全國54個主要城市成交量合計為6.1萬套，環(huán)比上漲2.1%，成交量再次回到6萬套以上，已經(jīng)恢復到節(jié)前水平。其中表現(xiàn)最為搶眼的無疑是北京2948套的成交量，環(huán)比又上漲了12.1%。
實際上這已不是偶有回暖，從北京統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，9月北京商品住宅銷售面積141.2萬平方米，同比增長56.5%，環(huán)比上漲19.5%。而且最近一周的數(shù)據(jù)顯示商品住宅的成交均價為20596元/平方米，環(huán)比增長3.2%。
對于近期樓市的表現(xiàn)，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，當前房地產(chǎn)市場還不存在全面回暖的基礎，房地產(chǎn)市場將處于停滯期，房價進一步上漲的可能性基本沒有。其提醒的風險是：“在經(jīng)濟下行壓力下，避免部分地產(chǎn)再次以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式”，所以管理層計劃儲備相關政策，加強監(jiān)管。
管理層認為房價不存在上漲空間，但購房者卻有不同看法。10月22日，世聯(lián)地產(chǎn)公布三季度市場分析統(tǒng)計，消費者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，表明購房者對未來房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較二季度明顯改善。世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監(jiān)、首席分析師吳志輝表示：“價格方面，與上半年相比，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度漲價行為，這進一步鞏固了購房者的漲價預期，致使本季度近六成購房者看漲未來房價，創(chuàng)“國八條”調(diào)控以來的新高”。
回漲季 地方政府態(tài)度不一
看漲房價的不僅僅是購房者，地方政府也唯恐失控。9月底，廣州國土房管局通過官方微博證實，擬對珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘郏刂祁A售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房價。其實通過限售豪宅的方法控制房價早不是什么新鮮事，調(diào)控之初，北京就曾傳出不予“均價超5萬”的項目發(fā)放預售證的消息，只不過廣州是全國首次將此行政手段予以公開的城市。
廣州市國土房管局表示，采取限售這種手段實屬無奈，卻又非常必要。其理由是近期廣州中心區(qū)域高價項目成交增多，導致總成交量中占比提高，造成全市均價結構性上漲，“造成市場的不正常波動，誤導市場預期”。
廣州限售并非首次推出，業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，早在5月初，廣州就曾推行暫緩高價項目入市的政策。與之相對應的是廣州樓市在3月觸底后，回漲迅速，7月成交量達到全年最高值，成交均價也從全年最低的11140元/平方米，上漲到7月的12772元/平方米，漲幅15%。而5月初剛好處于回漲起步期。
同樣對樓價回漲憂心忡忡的還有陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳，要求地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右。此外，北京也規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證，加強購房資格審核。杭州、珠海等地也相繼出臺土地新政，加強調(diào)控。
但另一方面，部分城市卻出現(xiàn)了托市跡象，貴陽在國慶長假期間宣布，在貴陽購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學、就醫(yī)同等待遇，而且還不受購房面積的限制。另外，南京、蘭州都有新政，街道人才政策打開限購缺口。
開發(fā)商降價意愿不大 觀望期又至
“現(xiàn)在的市場環(huán)境，不存在降價銷售的空間。”一位上市房企華南區(qū)域負責人表示，公司規(guī)定的任務基本完成，因此除非經(jīng)濟狀況出現(xiàn)較大波動，否則今年不會再有大規(guī)模促銷的推盤行為。
公開數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度部分大型房企的銷售業(yè)績理想，有的甚至已經(jīng)超越去年全年銷售量。
招商地產(chǎn)10月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，該公司前三季度實現(xiàn)簽約銷售金額247億元，去年全年該公司的業(yè)績也不過210億元。另外包括越秀地產(chǎn)、世貿(mào)地產(chǎn)僅僅前三季度的銷量已經(jīng)完成全年的銷售目標。
與此同時中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)前三季度的銷售額同比增長分別達到28.8%及32.04%。
中海地產(chǎn)此前曾將公司全年目標由年初的800億港元調(diào)升到1000億港元，按該公司前三季度919億港元的銷售金額算，已經(jīng)達到全年千億港元目標的92%。此外恒大、花樣年等企業(yè)也接近完成全年銷售目標的75%。
正是在這種背景下，開發(fā)商加強營銷的意愿不大。與此同時購房者的購房積極性也在下降，世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查研究顯示，雖然預期價格上漲的人數(shù)大幅上漲，同時購房時機選擇上，購房者卻在下降。“未來3～6個月置房”的比例由此前的35.9%下降到現(xiàn)在的30.1%。
可見在中央態(tài)度明確、預期調(diào)控措施不會放松的情況下，購房者又重新進入觀望期。
對此萬科董秘譚華杰有著不同看法，他認為，盡管近期住宅市場的景氣狀況相對于去年下半年和今年前兩個月的低迷有所恢復，但當前市場的成交水平仍然低于2009年同期，成交量的同比大幅增長很大程度上仍然建立在去年市場過度萎縮、比較基數(shù)低的基礎上。
他表示不管市場如何變化，萬科仍然會堅持一貫的積極銷售策略。數(shù)據(jù)顯示萬科前9個月銷售金額達963.2億元，依然是國內(nèi)賣得最多的地產(chǎn)商，而且今年四季度還將有較多新盤資源入市。
