據(jù)報(bào)道，財(cái)政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入17936億元，比去年同期下降23.1%。
對(duì)此，不少網(wǎng)民認(rèn)為，這是導(dǎo)致地方“錢袋子”收緊的重要原因，應(yīng)警惕地方為彌補(bǔ)公共預(yù)算收入短缺而“加速賣地”。有網(wǎng)民表示，依靠“賣地”并不能彌補(bǔ)財(cái)政收入不足，建議構(gòu)建持久健康的財(cái)政收入體系，尋求多元化的財(cái)政收入來(lái)源。
地方財(cái)政壓力加大
不少網(wǎng)民注意到，今年以來(lái)，往年高增長(zhǎng)的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑。全國(guó)36個(gè)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市中，除天津、山西、海南、貴州、陜西、青海6個(gè)地區(qū)土地出讓收入同比增長(zhǎng)外，其他30個(gè)地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中西藏、大連、寧波、青島4個(gè)地區(qū)土地出讓收入降幅超過(guò)了50%。
網(wǎng)民“劉守英”說(shuō)，今年以來(lái)土地出讓收入下降，主要受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)以及土地價(jià)格漲幅收窄等多種因素影響。由于各地繼續(xù)貫徹限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，今年前三季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降4%，商品房待售面積達(dá)32670萬(wàn)平方米，增加35.6%，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠規(guī)模減少，土地購(gòu)置面積下降。
署名“途富吳”的微博認(rèn)為，近年來(lái)，土地出讓金一直是地方政府的重要收入來(lái)源，前三季度累計(jì)全國(guó)土地出讓收入銳減讓捉襟見肘的地方財(cái)政更加不堪重負(fù)。經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來(lái)稅收下滑，而土地出讓收入減少又影響了地方財(cái)政的預(yù)算外收入，地方財(cái)政壓力將日益凸顯。
警惕“加速賣地”
有網(wǎng)民認(rèn)為，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)、土地價(jià)格漲幅收窄等多種因素導(dǎo)致土地出讓收入下降，應(yīng)警惕地方政府為彌補(bǔ)公共預(yù)算收入短缺做出“瘋狂賣地”行為。署名“金軍”的微博表示，下半年以來(lái)，一些城市隨著房地產(chǎn)銷量及土地供應(yīng)量的回暖，出現(xiàn)單月土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收反彈現(xiàn)象。這種反彈的背后，是地方政府“加速賣地”以彌補(bǔ)自身財(cái)政收入不足。
一些網(wǎng)民擔(dān)心地方政府為緩解財(cái)政壓力，放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。網(wǎng)民“郭施亮”擔(dān)心，雖然住房限購(gòu)已經(jīng)實(shí)行一段時(shí)間了，效果也有所顯現(xiàn)，但是隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，地方財(cái)政收入銳減，地方政府有可能為房地產(chǎn)松綁以增加土地出讓收入，緩解財(cái)政壓力，從而挑戰(zhàn)中央調(diào)控政策底線。
網(wǎng)民“任達(dá)飛”表示，在當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的階段，地方短期內(nèi)難以完全擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和土地財(cái)政的依賴。應(yīng)警惕供地節(jié)奏驟變對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)的影響，以及地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴的加劇傾向。
建立財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制
不少網(wǎng)民建議，地方政府改變“依靠賣地謀發(fā)展”的模式，出路在于建立地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制，并應(yīng)進(jìn)一步理順政府間的財(cái)政分配關(guān)系，通過(guò)深化稅制改革，加快構(gòu)建包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的地方稅體系，打造地方支柱稅種形成主體財(cái)源。網(wǎng)民“鄒曉云”表示，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生大的“逆轉(zhuǎn)”。全年土地出讓形勢(shì)將繼續(xù)惡化，以往依靠“土地財(cái)政”的地方政府或陷入“財(cái)政困局”，地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入或難以持續(xù)。財(cái)政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。地方政府必須謀求轉(zhuǎn)變，積極拓展財(cái)源。這也是中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)間接目標(biāo)，即迫使地方政府提高意識(shí)、大力發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、尋求多元化財(cái)政收入來(lái)源。
網(wǎng)民“喬寶云”表示，從制度看，地方政府靠賣地收入不能彌補(bǔ)公共財(cái)政收入不足。由于土地出讓收入納入政府性基金預(yù)算管理，而且其支出投向都有明確規(guī)定，除了近70%用于征地補(bǔ)償?shù)瘸杀拘蚤_支外，主要用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展、保障性安居工程等民生支出，因此不能用于平衡公共財(cái)政預(yù)算。
網(wǎng)民“賈康”則認(rèn)為，未來(lái)應(yīng)逐步將地方財(cái)政的籌資機(jī)制轉(zhuǎn)換到各地房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，比如房產(chǎn)稅。地方稅體系得到了支柱財(cái)源，則地方政府只要專心去優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水平。與此同時(shí)，地方政府轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)也進(jìn)入升值軌道。每隔幾年重新評(píng)定稅基，地方政府的財(cái)源建設(shè)就實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)性。這樣的制度實(shí)現(xiàn)后，我們依然可以說(shuō)它是“土地財(cái)政”，但是彼時(shí)的土地財(cái)政的合理性就可以替代現(xiàn)行的土地財(cái)政的不合理性。
(記者夏保強(qiáng) 整理)
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土地出讓收入銳減對(duì)地方財(cái)政有多大影響？
今年以來(lái)，全國(guó)土地出讓收入銳減，引起廣泛關(guān)注。
土地出讓收入為何大幅下滑？土地出讓收入能否彌補(bǔ)公共預(yù)算收入短缺？地方財(cái)政如何打造持久健康的收入來(lái)源？房產(chǎn)稅是否會(huì)取代土地出讓收入？針對(duì)這些熱點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了權(quán)威專家。
土地出讓收入降23.1% 樓市調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)
今年以來(lái)，往年高增長(zhǎng)的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑。
財(cái)政部18日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入17936億元，比去年同期下降23.1% 。
分地區(qū)看，全國(guó)36個(gè)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市中，除天津、山西、海南、貴州、陜西、青海6個(gè)地區(qū)土地出讓收入同比增長(zhǎng)外，其他30個(gè)地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中西藏、大連、寧波、青島4個(gè)地區(qū)土地出讓收入降幅超過(guò)了50% 。
“今年以來(lái)土地出讓收入下降，主要受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)以及土地價(jià)格漲幅收窄等多種因素影響。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉守英說(shuō)。
劉守英指出，由于各地繼續(xù)貫徹限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，今年前三季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降4% ，商品房待售面積達(dá)32670萬(wàn)平方米，增加35.6% ，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠規(guī)模減少，土地購(gòu)置面積下降。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬(wàn)平方米，同比下降16.5% ；土地成交價(jià)款5309億元，下降11% ，降幅擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。
出讓收入減少影響 地方財(cái)政預(yù)算外收入
盡管前三季度累積全國(guó)土地出讓收入下滑明顯，但下半年以來(lái)，一些城市隨著房地產(chǎn)銷量及土地供應(yīng)量的回暖，出現(xiàn)單月土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收反彈現(xiàn)象。
有輿論認(rèn)為，這種反彈的背后，是地方政府“加速賣地”以彌補(bǔ)自身財(cái)政收入不足。
那么，土地出讓收入與地方財(cái)政收入有何關(guān)系？土地出讓收入能否彌補(bǔ)公共預(yù)算收入短缺？
中國(guó)預(yù)算管理制度包括公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算和社會(huì)保障基金預(yù)算四大部分。
劉守英指出，我們通常所說(shuō)的財(cái)政收入屬于公共預(yù)算范疇，而土地出讓收支則納入政府性基金預(yù)算管理，與公共預(yù)算分開核算、分賬管理、專款專用。這樣一來(lái)，土地出讓收入的變化不會(huì)對(duì)公共預(yù)算收入產(chǎn)生直接影響。
劉守英認(rèn)為，近期一些地方土地成交量上升，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的直接結(jié)果，并非政府缺錢賣地所致。“如果地方政府是因?yàn)槿卞X而賣地，土地往往會(huì)被賤賣，但實(shí)際上近期頻現(xiàn)的土地流拍表明，在日漸回暖的土地市場(chǎng)，拍賣者正在等待更好的價(jià)格。”
“從制度看，地方政府靠賣地收入不能彌補(bǔ)公共財(cái)政收入不足。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)公共財(cái)政與政策研究院院長(zhǎng)喬寶云指出，由于土地出讓收入納入政府性基金預(yù)算管理，而且其支出投向都有明確規(guī)定，除了近70% 用于征地補(bǔ)償?shù)瘸杀拘蚤_支外，主要用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展、保障性安居工程等民生支出，因此不能用于平衡公共財(cái)政預(yù)算。
此外，有觀點(diǎn)認(rèn)為，地方公共預(yù)算收入快速回落，土地出讓收入就會(huì)增長(zhǎng)較快。對(duì)此，專家指出，從實(shí)際情況來(lái)看，土地出讓收入與地方公共預(yù)算收入并非此消彼長(zhǎng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。
以1至9月地方數(shù)據(jù)為例，廣東、上海、北京、浙江地方公共預(yù)算收入增幅只有11% 、7.2% 、9.6% 和6% ，增幅比去年同期回落較多，而同期上述地區(qū)土地出讓收入不僅沒(méi)有增加，反而分別下滑19.3% 、39.8% 、24.7% 和52.4% 。
“打造地方支柱稅種”
經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來(lái)稅收下滑，土地出讓收入減少則影響地方財(cái)政的預(yù)算外收入。那么，面對(duì)日益凸顯的地方財(cái)政收支壓力，應(yīng)如何打造持久健康的地方財(cái)政收入來(lái)源？
“在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，亟待改變地方依賴賣地謀發(fā)展的這種模式。”劉守英建議，未來(lái)出路在于建立地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制。
喬寶云指出，應(yīng)進(jìn)一步理順政府間的財(cái)政分配關(guān)系，通過(guò)深化稅制改革，加快構(gòu)建包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的地方稅體系，打造地方支柱稅種形成主體財(cái)源。
而對(duì)于外界關(guān)注的房產(chǎn)稅將來(lái)一旦全面推開，是否會(huì)取代土地出讓收入問(wèn)題，喬寶云認(rèn)為，中國(guó)土地的國(guó)有性質(zhì)決定了土地出讓收入存在的必然。由于土地供應(yīng)采取劃撥和有償使用方式，決定了每供應(yīng)一宗土地均會(huì)產(chǎn)生土地出讓收入。
專家表示，土地出讓收入的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即政府憑借土地所有者身份對(duì)使用權(quán)受讓人收取的地租；而房產(chǎn)稅是政府作為社會(huì)管理者在住房保有環(huán)節(jié)強(qiáng)制征收的，二者一個(gè)是“租”、一個(gè)是“稅”，不存在相互替代的問(wèn)題。
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近日，無(wú)錫嘉業(yè)國(guó)際城房?jī)r(jià)從1.6萬(wàn)/平方米跳水至6900元/平方米，這本是好事，只是無(wú)錫當(dāng)?shù)卣畬?duì)此卻很不滿意，認(rèn)為過(guò)低的價(jià)格會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。這表明，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然有著很深的依賴，不讓房企降價(jià)其實(shí)是地方政府一種變相的救市之舉。
一個(gè)樓盤為何如此甩賣房子？我們不排除其炒作可能，但據(jù)記者調(diào)查，這個(gè)樓盤開發(fā)商的母公司資金緊張，迫切要求回籠資金，可見，這種行為完全是企業(yè)自主行為，不應(yīng)該有外來(lái)干涉。而無(wú)錫市政府對(duì)此不滿，不惜以行政力量干涉企業(yè)降價(jià)行為，而且還命令其漲價(jià)，表明一些地方政府難以忍受房?jī)r(jià)驟降之痛。
據(jù)了解，這個(gè)樓盤位于無(wú)錫金融街，金融街項(xiàng)目則是無(wú)錫市政府力推的，政府希望金融街上的房?jī)r(jià)怎么都得1萬(wàn)元以上。在一些地方政府眼里，房?jī)r(jià)高了，周圍地價(jià)才會(huì)上去，政府才會(huì)有更多的賣地收入，才能創(chuàng)造更高的GDP,這大概就是政府希望房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)邏輯。
史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多，各地的房?jī)r(jià)終于停住了瘋狂的腳步，一些房企面臨著資金問(wèn)題，而地方政府也面臨著財(cái)政口袋漸扁的困境。在這種情況下，無(wú)錫這家房產(chǎn)公司瘋狂降價(jià)之舉，完全有可能在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，進(jìn)而有可能對(duì)政府的金融街項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響，這就難怪政府不滿降價(jià)了。
今年以來(lái)，已經(jīng)有南京、揚(yáng)州、蕪湖等30多個(gè)城市試圖出臺(tái)各種各樣的救市舉措?？梢姡坏┱{(diào)控政策稍有松動(dòng)，在地方政府的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)隨時(shí)有可能報(bào)復(fù)性反彈，到那時(shí)，好不容易取得的調(diào)控效果可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)喪失。所以，對(duì)無(wú)錫市政府在這一事件中的表現(xiàn)，有關(guān)各方絕不可以掉以輕心。(評(píng)論員 吳華偉)
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抓住時(shí)機(jī)適當(dāng)降價(jià)
面對(duì)成色不佳的“金九”樓市，各類樓盤成交紛紛縮水，此時(shí)別墅市場(chǎng)卻又一個(gè)項(xiàng)目逆市熱銷，這就是本周成交76套的長(zhǎng)泰東郊御園。此項(xiàng)目位于浦東航頭板塊，本周成交主力是190平方米左右的聯(lián)體別墅。在不溫不火的現(xiàn)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中，還能以別墅身份排行本周熱銷套數(shù)榜首位，主要原因還是以價(jià)取勝。開盤前長(zhǎng)甲集團(tuán)就為旗下3個(gè)別墅產(chǎn)品打出了“抄底6.3折”的廣告，吸引了眾多購(gòu)房者的目光。
當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者并不缺乏購(gòu)房欲望與購(gòu)房能力，真正缺乏的是能夠刺激及推動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)力。而最好的刺激因素?zé)o疑就是價(jià)格，如果開發(fā)商能夠適當(dāng)讓利，相信就算“金九”已經(jīng)過(guò)半，市場(chǎng)仍舊可以給出一份滿意的答卷。
需求釋放成交下降
本周商品住宅成交量為13.66萬(wàn)平方米，環(huán)比上周下降11.72%，而從上周末4個(gè)新開盤項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，除小上海新城項(xiàng)目銷售情況喜人之外，其余項(xiàng)目都表現(xiàn)平淡。這與8月底的供需提前放量有關(guān)，開發(fā)商錯(cuò)峰營(yíng)銷，提前進(jìn)入旺季營(yíng)銷，進(jìn)入“金九”后供應(yīng)下滑，成交也相應(yīng)下降。
成交量持續(xù)下降的情況下，成交價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。雖然上半年房企經(jīng)營(yíng)狀況明顯好轉(zhuǎn)，但是銷售策略仍會(huì)以“高周轉(zhuǎn)”為主，尤其從8月之后龍頭房企頻頻出手拿地，對(duì)于自持資金的也會(huì)更明顯。因此“金九銀十”推盤量還會(huì)增加，一定幅度的優(yōu)惠也不會(huì)明顯收窄。
（華燕置業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張晴怡）
