在國家房地產(chǎn)調(diào)控暫未出臺任何新政策的“真空期”，地方的政策微調(diào)正在唱“主角”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，自國務(wù)院派赴各地的督查組回京后，9~10月以來，各地及中央部委已超過15次釋放政策再收緊的信號，許多地方還有實際舉措出臺。但也正是在這一時間段中，類似貴陽、蘭州等城市推出的“買房即落戶”以及財政補貼人才購房等條文，卻被業(yè)界視為變相放松。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，未來房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)還將延續(xù)此前的政策，執(zhí)行力度上或會從緊，增加市場化調(diào)控手段的腳步應(yīng)該說也會越來越近。
地方調(diào)控有松有緊
在中央政策基本處于真空期的時間內(nèi)，各地對于樓市的調(diào)控方式和手段都不盡相同，最直觀的表現(xiàn)便是松緊不一。
9月29日，兩部委曾發(fā)文強調(diào)加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展，其中提到對閑置土地的處罰，土地市場的調(diào)控也就成為接下來調(diào)控的重點。
長假之后，多個城市開始圍繞土地政策動刀，基調(diào)是從緊。例如，杭州規(guī)定住宅用地溢價率超過50%后，將采取競保障房面積的方式出讓；珠海也出臺土地新政，規(guī)定土地閑置未滿1年的按土地價款總額的20%收取閑置費，閑置滿一年的由政府無償收回。
站在從緊調(diào)控一端的還有北、上、廣等一線城市。9月北京市表示加強限購審核，京籍居民購房須持二代身份證，同時暫停了10宗土地的交易；廣州市國土房管局也證實將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。
有緊亦有松，最典型的城市便是貴陽和蘭州。國慶長假期間，貴陽市公布文件，提出在貴陽購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，并且還不受入住時間和購房面積的限制。蘭州的一項新政則稱，對引進的急需緊缺高層次人才，將采取住房貨幣補貼或?qū)嵭信渲米》績煞N方式進行保障。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雖然中央連續(xù)重申嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，但在土地財政和房地產(chǎn)稅收持續(xù)下降的背景下，地方政府微調(diào)甚至放松的動力依然很大。
市場和法律調(diào)控手段漸近
今年8月，在國務(wù)院派出督查組對16個省市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查之后，業(yè)界很多人都猜測此舉可能是新調(diào)控政策出臺的前兆。從實際情況來看，后期并沒有出臺新的調(diào)控政策，但原有政策執(zhí)行力度也未放松。
陳國強認為，在這個背景下，地方政府加緊調(diào)控應(yīng)是主流，而像貴陽和蘭州這種微調(diào)的政策，住建部也沒有叫停，這個政策本身涉及的范圍比較小，所以還不完全構(gòu)成干擾調(diào)控大局的影響。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來看，力度依然很大，各地限購及限貸的基本原則依然執(zhí)行，這也使得在金九銀十多數(shù)地區(qū)的成交量相比7~8月出現(xiàn)下行。
在地方財政捉襟見肘之時，各地政府執(zhí)行調(diào)控力度仍有從嚴趨勢，這多少讓人有些捉摸不透。對此陳國強解釋說，房地產(chǎn)調(diào)控對地方政府來說不僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是涉及到保障民生、社會穩(wěn)定的大話題，目前維穩(wěn)樓市對于地方政府而言顯然更加重要。“對于北、上、廣這種一線城市而言，財政收入來源可以多元化，并不單單只有房地產(chǎn)一項，而且調(diào)控的阻力也還存在，從嚴執(zhí)行調(diào)控也合情合理。”
陳國強認為，目前的限購以及對地方政府的問責基本屬于行政調(diào)控范疇，而增加普通商品住房供應(yīng)以及依靠稅收等手段都是市場和法律手段。
有行業(yè)專家稱，改革稅制，以解決地方對土地財政的依賴，此為源頭治理；調(diào)節(jié)投資，從“炒房”以獲取增值收益為主轉(zhuǎn)向以長期獲取租賃收入為主，此為市場導(dǎo)流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。
上周召開的國務(wù)院常務(wù)會議也指出，要“嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。”
有觀點稱，眼下房地產(chǎn)市場困局在一定程度上歸因于我國房地產(chǎn)法制建設(shè)的滯后和不夠完善，特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買房人的合法權(quán)益事件等，房地產(chǎn)立法建設(shè)、特別是立法體系建設(shè)在今后將受到高度重視。
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國土資源部日前公布的三季度全國地價總體情況顯示，三季度全國主要監(jiān)測城市地價總體平穩(wěn)，環(huán)比微升，同比增長率持續(xù)下降。隨著房地產(chǎn)用地市場回暖使樓市漸顯暖冬苗頭，國土部建議做好房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)控政策的儲備。
住建部政策研究中心副主任王玨林21日接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，今年土地市場仍處于較冷的區(qū)間，當前房地產(chǎn)市場還不存在全面回暖的基礎(chǔ)。年內(nèi)土地供應(yīng)將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，土地市場將會呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的特征。房地產(chǎn)市場將處于停滯期，房價進一步上漲的可能基本沒有。“在經(jīng)濟下行壓力下，避免部分地方再次陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式，儲備相關(guān)政策確有必要。”
王玨林表示，近期整個房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款有所放松，包括個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這對于保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運行，加大普通商品住宅供給等都有好處。但監(jiān)管部門目前仍要求商業(yè)銀行執(zhí)行差別化信貸政策，房價還不具備反彈條件。
王玨林認為，國務(wù)院總理溫家寶日前主持召開國務(wù)院常務(wù)會議部署四季度經(jīng)濟工作時對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出的要求，“釋放出強烈的政策信號，即后續(xù)調(diào)控政策會牽涉到一系列立法方面的改革，如稅收、戶籍等。但這需要對供需關(guān)系予以重視，包括當下的供需關(guān)系和對供需關(guān)系的預(yù)期。此外，還牽涉到加快保障房建設(shè)的問題。”
王玨林認為，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，當前仍將堅持調(diào)控政策不動搖。從目前看，與房地產(chǎn)相關(guān)的四大政策，房產(chǎn)稅、加息和限貸都已經(jīng)有了變化，限購則是房地產(chǎn)調(diào)控紅線，將長期持續(xù)。與此同時，細化房產(chǎn)稅試點方案，推進房產(chǎn)稅，將是有效手段。
對于土地市場，王玨林認為，宏觀經(jīng)濟走低的態(tài)勢短期內(nèi)難以改變，四季度土地供需將雙向增加，市場活躍度有所上升，全年土地市場整體將處于盤整態(tài)勢，地價不會出現(xiàn)大幅漲跌。只是針對四季度傳統(tǒng)供地高峰期的到來，為避免地方以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，相關(guān)部門會在加大監(jiān)控力度同時，細化房產(chǎn)調(diào)控不力問責制及適時調(diào)整土地供應(yīng)計劃和幅度，避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市。
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19日，國土資源部公布今年第三季度全國地價的總體情況。“第三季度全國主要監(jiān)測城市地價總體平穩(wěn)，環(huán)比微升，同比增長率持續(xù)下降。”國土資源部地價所所長趙松19日表示，第三季度住宅地價4564元/平方米，增速連續(xù)5個季度放緩。
土地市場處于盤整態(tài)勢
情況報告顯示，第三季度全國主要監(jiān)測城市地價總體水平是3093元/平方米，同比增長1.77%。其中，和住房相關(guān)度最高的住宅用地價格三季度平均4564元/平方米，環(huán)比增長0.92%，同比增長1.03%，地價同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度下調(diào)0.74個百分點，增速連續(xù)5個季度回調(diào)。
據(jù)分析，全國主要監(jiān)測城市住宅地價環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間，環(huán)比持平和負增長的城市個數(shù)明顯減少，同比負增長的城市個數(shù)所占比例增至三分之一。
“第三季度，各城市住宅用地價格環(huán)比增長率總體處于平穩(wěn)波動態(tài)勢，105個城市中漲幅位于-1%至1%區(qū)間的城市共計63個，漲幅超過3%的城市6個，分別為呼和浩特(5.83%)、荊州(5.13%)、深圳(4.61%)、齊齊哈爾(3.61%)、洛陽(3.57%)、昆明(3.33%)。住宅用地價格環(huán)比持平和下降的城市為21個，較上一季度減少33個，與近期70個大中城市住宅銷售價格變化態(tài)勢基本一致。”報告說。
報告認為，綜合國內(nèi)外因素來看，宏觀經(jīng)濟走低的態(tài)勢在短期內(nèi)難以改變，采取多種措施促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方政府在今后一段時間的首要目標；貨幣政策或?qū)⒗^續(xù)適度調(diào)整，政府投資力度進一步加大。在此背景下，四季度土地供需將雙向增加，市場活躍度有所上升，全年土地市場整體將處于盤整態(tài)勢，地價不會出現(xiàn)大幅漲跌。
國土部建議做好政策儲備
報告稱，三季度全國主要城市異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個季度，但低于去年同期水平。
據(jù)統(tǒng)計，截至9月30日，第三季度全國上報的成交異常交易地塊31宗，比上一季度增加17宗，與去年同季度相比減少92宗，同比跌幅為74.79%。高溢價成交地塊數(shù)量仍處于調(diào)控以來的較低水平。平均溢價率為105%，較上一季度降低了25個百分點，與去年同季度相比下降了53個百分點。
報告分析認為，一方面，地方政府貫徹落實中央關(guān)于堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策方針，著眼長久，為保證未來房屋供應(yīng)，落實供地計劃，加快了供地節(jié)奏；另一方面，在本輪調(diào)控以來的去庫存化過程中，房企庫存壓力逐漸釋放，迫切需要增加土地儲備，拿地需求旺盛、態(tài)度積極、策略謹慎；加之近期國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標基本呈現(xiàn)向好態(tài)勢，帶動了房地產(chǎn)用地市場出現(xiàn)回暖跡象。
就房地產(chǎn)用地而言，二、三季度商、住地價的平穩(wěn)微升態(tài)勢與房地產(chǎn)市場變化軌跡基本吻合，如無實質(zhì)性緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，預(yù)計2012年第四季度，住宅等房地產(chǎn)用地價格可能持續(xù)回升。
報告建議，下一階段應(yīng)著重關(guān)注三大問題。其一是嚴格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式。要鞏固和強化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。
二是隨著四季度傳統(tǒng)供地高峰期到來，應(yīng)研究科學實施土地供應(yīng)，大量推地有利于實現(xiàn)應(yīng)保盡保，滿足各業(yè)用地需求，促進今后2-3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng)，同時也要避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。
三是針對近期部分大型房企加速拿地，局部市場量價齊升的現(xiàn)象，需提前做好政策儲備、公開和正確解讀市場信息，引導(dǎo)市場理性行為。
