從全國(guó)來(lái)看，盡管各類銷(xiāo)售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅比上半年有所縮小，但是從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況來(lái)看，同樣，我們也只能說(shuō)，在樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行，堅(jiān)持去投資化的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。一定意義上，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)成交量的回升、各類銷(xiāo)售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應(yīng)該去理解成為回歸正常市場(chǎng)成交量的過(guò)程，而不應(yīng)該把它理解成為市場(chǎng)成交量已經(jīng)進(jìn)入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。
觀點(diǎn)一：市場(chǎng)“基本面”出現(xiàn)小幅回升，向“正常水平”回歸，但尚未明顯好轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，應(yīng)該看一下目前整個(gè)市場(chǎng)的幾個(gè)基本面的指標(biāo)來(lái)分析市場(chǎng)基本面到底處于什么樣的狀態(tài)。
首先是看前三季度全國(guó)土地出讓金及面積的基本指標(biāo)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月18日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬(wàn)平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5309億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地20911宗，成交面積82066萬(wàn)平方米，同比減少22%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）5548宗，成交面積24516萬(wàn)平方米，同比減少35%。盡管下半年以來(lái)各地政府頻繁推地形成“推地潮”，近期部分龍頭房企也加快拿地節(jié)奏，市場(chǎng)顯現(xiàn)出“地王”現(xiàn)象，但仍以高性價(jià)市中心優(yōu)質(zhì)地塊為主，實(shí)屬市場(chǎng)個(gè)案，土地市場(chǎng)交易仍然整體上“外熱內(nèi)冷”，還沒(méi)有呈現(xiàn)出全面回升的狀態(tài)。
其次，從上市開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況來(lái)看，第二季度平均資產(chǎn)負(fù)債率還是比較高的，在73.67%左右。整個(gè)1-9月在庫(kù)存壓力不斷加大的市場(chǎng)背景下，房企自籌資金增長(zhǎng)依舊在增長(zhǎng)，融資難度相對(duì)較高，整個(gè)行業(yè)資金相對(duì)比較緊張的局面的基本面還沒(méi)有改變。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積32670萬(wàn)平方米，比8月末增加712萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加467萬(wàn)平方米，辦公樓增加73萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加76萬(wàn)平方米。
1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長(zhǎng)10.1%，其中，國(guó)內(nèi)貸款11008億元，增長(zhǎng)12.9%；利用外資317億元，下降53.3%；自籌資金28438億元，增長(zhǎng)11.4%；其他資金28469億元，增長(zhǎng)9.6%。
第三、整個(gè)第三季度房地產(chǎn)投資的增速還是下滑的，雖然說(shuō)還是增長(zhǎng)，自2012年8月份房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了首次回升，但是同比增速是下滑的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前三季全國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51046億元，名義增長(zhǎng)15.4%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)13.8%，比上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落16.6個(gè)百分點(diǎn)。
如果剔除保障性住房的投資因素，那么商品房的投資增速下滑應(yīng)該是驚人的，從這一方面來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)還沒(méi)有大規(guī)模擴(kuò)大再生產(chǎn)的動(dòng)機(jī)和趨勢(shì)，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
第四、我們?cè)倏捶科髽I(yè)績(jī)情況。截止目前，盡管已經(jīng)有幾家企業(yè)已經(jīng)接近完成年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)，多家企業(yè)目標(biāo)完成率表現(xiàn)也較為搶眼。從成交量逐漸回升的行情來(lái)看，的確房企業(yè)績(jī)有改善的方面，尤其是以高周轉(zhuǎn)為主的房企，采取以價(jià)換量的方式取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，跑贏了市場(chǎng)大勢(shì)。但是，房企真的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)那么好嗎？房企的資金面真的不緊張了嗎？未來(lái)房企會(huì)不會(huì)不降價(jià)？
從2012年139家上市房企公布的半年報(bào)來(lái)看，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售凈利率正增長(zhǎng)的僅為54家，85家出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房企整體盈利能力不容樂(lè)觀。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管多家企業(yè)目標(biāo)完成率表現(xiàn)也較為搶眼。但是，從房企年度銷(xiāo)售指標(biāo)的制定與去年同期銷(xiāo)售金額對(duì)比來(lái)看，基本上就可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房企降低了年度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)，今年房企業(yè)績(jī)公布因此有粉飾的成分。并且，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”的市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率明顯會(huì)走低，開(kāi)發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不代表利潤(rùn)率的增長(zhǎng)，這應(yīng)該也反映出市場(chǎng)基本面并沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
第五、全國(guó)商品房銷(xiāo)售狀況向“正常水平”回歸，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈，市場(chǎng)成交量的回暖的可持續(xù)性對(duì)于基本面的影響仍然值得繼續(xù)觀察。
雖然說(shuō)今年3月份以來(lái)的市場(chǎng)成交量在全國(guó)都出現(xiàn)一定程度的回升，直至2012年8月起全國(guó)商品房的銷(xiāo)售量增速降幅才開(kāi)始收窄，但是，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積68441萬(wàn)平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年縮小6.0個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為增長(zhǎng)12.9%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降4.3%，降幅比上半年縮小6.9個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額40354億元，增長(zhǎng)2.7%，上半年為下降5.2%，增速比上年同期回落20.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)3.3%，上半年為下降6.5%。
從全國(guó)來(lái)看，盡管各類銷(xiāo)售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅比上半年有所縮小，但是從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況來(lái)看，同樣，我們也只能說(shuō)，在樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行，堅(jiān)持去投資化的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。一定意義上，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)成交量的回升、各類銷(xiāo)售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應(yīng)該去理解成為回歸正常市場(chǎng)成交量的過(guò)程，而不應(yīng)該把它理解成為市場(chǎng)成交量已經(jīng)進(jìn)入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。
觀點(diǎn)二：第四季度仍為剛需成交放量時(shí)間“窗口期”，炒作“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”不可取
國(guó)際統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%。其中，一季度增長(zhǎng)8.1%，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.4%。今年1-9月國(guó)家相關(guān)部門(mén)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展“穩(wěn)中有進(jìn)”。但是，第三季度經(jīng)濟(jì)觸底與未來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍然面臨國(guó)內(nèi)外比較復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，整體宏觀經(jīng)濟(jì)仍然需要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”。
同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去20年間，中國(guó)GDP總量增長(zhǎng)了17.51倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%；新房年交易金額增長(zhǎng)了138.58倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率28%，新房年成交面積增長(zhǎng)了25.64倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金額與新房交易面積的統(tǒng)計(jì)相關(guān)性（R2）也分別高達(dá)98.14%和97.91%，實(shí)在是“唇齒相依”。
因此，近期各類的“微調(diào)”從客觀上來(lái)講，也是為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，而非導(dǎo)致樓市出現(xiàn)大起大落的行情。從這個(gè)意義角度而言，以“去投資化”為主的樓市限購(gòu)限貸政策還會(huì)在年內(nèi)相對(duì)嚴(yán)厲執(zhí)行。
那么，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，第四季度及2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)走勢(shì)如何？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就全國(guó)而言，政策面“降息”、“降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，這個(gè)疊加效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面剛需應(yīng)該在第四季度的這個(gè)時(shí)間窗繼續(xù)保持“放量”。
在價(jià)格方面，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有，但是房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力會(huì)逐步消失，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價(jià)。
如果當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)由于過(guò)去3-6個(gè)月的“量增”到當(dāng)前的“量?jī)r(jià)齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)氛圍，那么整個(gè)“微調(diào)”放松的政策基調(diào)有可能在十八大召開(kāi)前夕或政府換屆的這個(gè)階段出現(xiàn)微幅有針對(duì)性的收緊。因此，從這個(gè)意義上來(lái)講，當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)炒作“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)氛圍不可取。
就具體需求而言，無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，對(duì)于首套房置業(yè)者來(lái)講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間窗口，在這個(gè)階段，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面。
對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來(lái)講，今年4-7月份整個(gè)市場(chǎng)放量較為明顯，中高端成交放量一定程度上推升了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)，因此在下半年尤其是8月份之后各地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了不同程度的在執(zhí)行層面的收緊，盡管沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，但是政策從嚴(yán)的執(zhí)行影響了中高端樓市的繼續(xù)放量。在第四季度，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有。
觀點(diǎn)三：防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈將成為樓市調(diào)控重點(diǎn)
10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2012年9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況如下：
（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%。
（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有12個(gè)。9月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.2%，漲幅比8月份回落的城市有5個(gè)。
與此同時(shí)，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。
另外，中國(guó)人民銀行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣（M2）增長(zhǎng)14.8％，狹義貨幣（M1）增長(zhǎng)7.3％。M2今年以來(lái)首次突破14%表明，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動(dòng)力。
今年以來(lái)，總體來(lái)看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量逐步回暖。與此同時(shí)，在降準(zhǔn)與降息之下，市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，總體上也推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向回暖靠近。
在這樣的市場(chǎng)背景下， 2012年9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲。
在CPI企穩(wěn)的市場(chǎng)背景下，全國(guó)百城房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說(shuō)明，在未來(lái)貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場(chǎng)面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無(wú)論是出于自住購(gòu)房目的，還是投資購(gòu)房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購(gòu)買(mǎi)力降低成為當(dāng)務(wù)之急。因此，在股市大盤(pán)走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)之下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項(xiàng)之一，市場(chǎng)流動(dòng)性的定向定量寬松一定程度上也會(huì)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從價(jià)格未來(lái)趨勢(shì)角度來(lái)看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向定量寬松及成交量持續(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。
一定意義上來(lái)講，本輪調(diào)控以來(lái)，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購(gòu)房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購(gòu)房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)時(shí)再買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看， 2012年整個(gè)1-8月，盡管全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，前三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場(chǎng)交易）、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額增速下滑幅度縮小。市場(chǎng)“基本面”是開(kāi)始小幅好轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購(gòu)政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。
從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。因此，當(dāng)前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動(dòng)，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，限購(gòu)政策有可能明年會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。
此外，政策層面仍然需要從嚴(yán)執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。從政策面的走勢(shì)可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對(duì)首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡管房企房?jī)r(jià)降幅收窄甚至只有小幅的房?jī)r(jià)促銷(xiāo)優(yōu)惠，但是，整個(gè)市場(chǎng)基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)尚處于恢復(fù)的階段過(guò)程中，在限購(gòu)限貸政策的之下房?jī)r(jià)不會(huì)出快速上漲的趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對(duì)合理的購(gòu)房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。
思考四: 大型房企四季度仍然要堅(jiān)持“跑得快”
在市場(chǎng)基本面開(kāi)始小幅好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月微漲的市場(chǎng)背景下，對(duì)于前三季度已經(jīng)在量上取得不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企尤其是上市房企來(lái)講，在2012年第四季度如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)與調(diào)控繼續(xù)的市場(chǎng)博弈現(xiàn)狀，是漲價(jià)還是繼續(xù)以價(jià)換量？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來(lái)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來(lái)房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。
在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。盡管全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實(shí)。原因如下：
第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來(lái)看，這些企業(yè)并沒(méi)有因?yàn)樯习肽晖瓿射N(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂(lè)部”。
第二、把握好現(xiàn)在，沒(méi)有來(lái)得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個(gè)月里還有機(jī)會(huì)進(jìn)行“復(fù)活”。在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時(shí)間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場(chǎng)僵局，樓市沒(méi)有加時(shí)賽，在未來(lái)市場(chǎng)不會(huì)給任何一個(gè)企業(yè)一個(gè)理由讓其可以重來(lái)一次。
第三、大型開(kāi)發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來(lái)市場(chǎng)相對(duì)沉寂的博弈周期，讓不同開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場(chǎng)或房企之間會(huì)逐漸分化。
從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開(kāi)發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來(lái)市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過(guò)大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問(wèn)題。因此，從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展格局。
筆者認(rèn)為，樓市沒(méi)有加時(shí)賽，2012“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，“跑得快”企業(yè)贏未來(lái)。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來(lái)講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景跑贏市場(chǎng)。降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈的市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于“以價(jià)換量”以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
不過(guò)，在企業(yè)“跑得快”的同時(shí)，我們也不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤(rùn)率這個(gè)比較關(guān)鍵的因素。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在未來(lái)，企業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)無(wú)法像之前那么高，通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來(lái)，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。
