隨著近期土地市場(chǎng)成交量的井噴，保利地產(chǎn)(600048,股吧)也加入其中，并在10月10日這天連拿兩地王。
長(zhǎng)沙、上海拿地雙響炮
10日上午，保利的身影首先出現(xiàn)在長(zhǎng)沙。在當(dāng)日的土地拍賣中，保利攜手萬(wàn) 科，以32.56億元一舉拿下長(zhǎng)沙今年最大規(guī)模地塊的濱江B7地塊，該地塊占地388畝，規(guī)劃總建面約116萬(wàn)平方米。
據(jù)悉，此次摘牌成功后，兩家公司將合作開(kāi)發(fā)，各占有50%的股權(quán)。
對(duì)于此次聯(lián)手萬(wàn) 科，保利地產(chǎn)品牌中心副總經(jīng)理何智韜表示，由于雙方對(duì)上述地塊都有興趣，進(jìn)行了長(zhǎng)期跟蹤，加上地塊建筑面積較大，又考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，因此雙方一拍即合，選擇合作開(kāi)發(fā)。
“保利和萬(wàn) 科如此大規(guī)模的攜手拿地，尚屬首次，未來(lái)不排除會(huì)繼續(xù)合作”，何智韜稱。
長(zhǎng)沙先導(dǎo)相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，兩大品牌開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地，說(shuō)明了市場(chǎng)的一個(gè)走向，在市場(chǎng)調(diào)控下，房企開(kāi)始尋求新的開(kāi)發(fā)模式；同時(shí)對(duì)于長(zhǎng)沙濱江地區(qū)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手無(wú)疑也是一大利好消息。
在聯(lián)手萬(wàn) 科競(jìng)得長(zhǎng)沙濱江地王后，保利的拿地步伐并未停歇，下午便轉(zhuǎn)戰(zhàn)至上海。
10日下午1點(diǎn)30分，備受關(guān)注的上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊正式進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)。該地塊出讓面積約6.65萬(wàn)平方米，綜合容積率為2.5，起始出讓總價(jià)為31.5億元。
本次土拍共有4家競(jìng)買人到場(chǎng)，且均為大型國(guó)企。其中1號(hào)競(jìng)買人為中海地產(chǎn)，3號(hào)競(jìng)買人為華潤(rùn)置地，9號(hào)競(jìng)買人為綠地，保利則為7號(hào)競(jìng)買人。
競(jìng)拍開(kāi)始半小時(shí)后，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍價(jià)就超過(guò)了35億元，而此時(shí)競(jìng)拍主持人也順勢(shì)將每輪叫價(jià)由200萬(wàn)元上調(diào)至1000萬(wàn)元。之后地塊競(jìng)價(jià)飆升更快，三分鐘后現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)就接近40億元。
最終，經(jīng)過(guò)99分鐘鏖戰(zhàn)、445輪競(jìng)價(jià)后，7號(hào)競(jìng)買人保利以總價(jià)45億元斬獲該地，折合樓面價(jià)約為27055元/平方米，溢價(jià)率達(dá)42.86%，成為今年上海新的總價(jià)地王。
對(duì)于該地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，由于上海市中心土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、以及抗跌性能力強(qiáng)等因素導(dǎo)致龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。
“這也就不難理解徐匯區(qū)濱江地塊在保利、中海、綠地之間出現(xiàn)多輪競(jìng)拍，出現(xiàn)42.86%的溢價(jià)率。”張宏偉表示。
同時(shí)，對(duì)于約2.7萬(wàn)/平的樓面價(jià)，張宏偉認(rèn)為，該價(jià)格相對(duì)區(qū)域內(nèi)中高端樓盤當(dāng)前售價(jià)來(lái)講，其實(shí)并不高，其周邊在售的綠地海珀旭暉目前成交均價(jià)在63832萬(wàn)元/平方米，徐匯苑二期均價(jià)也在6.5萬(wàn)/平左右。
張宏偉還表示，土地成本相對(duì)較低，也為今后該項(xiàng)目的定價(jià)提供了適當(dāng)?shù)目臻g。
對(duì)此，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦承，雖然45億元的總價(jià)很高，但樓面價(jià)相比周邊在售項(xiàng)目確實(shí)很劃算，這也是公司決心拿下該地塊的原因。
“其實(shí)最終能以2.7萬(wàn)/平米的樓面價(jià)拿下，我們都偷著樂(lè)了。”
聯(lián)手萬(wàn) 科、私募合作拿地
與上午在長(zhǎng)沙創(chuàng)造地王一樣，保利此次在上海45億拿地也是選擇以合作方式進(jìn)行。只不過(guò)，這次的合作對(duì)象是房地產(chǎn)私募基金。
此次與保利合作的信保(天津)股權(quán)投資基金，是由保利地產(chǎn)聯(lián)合國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)發(fā)起成立，是專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機(jī)構(gòu)。
今年3月份，保利就曾與信?；鹨?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊。
關(guān)于與信?；鸬暮献?，何智韜稱，由于雙方之間的良好關(guān)系，今后還會(huì)繼續(xù)合作拿地，而在項(xiàng)目的具體操作上，將由保利主導(dǎo)，信保基金更多的是一個(gè)財(cái)務(wù)投資者。
其實(shí)，除了10日當(dāng)天分別聯(lián)手萬(wàn) 科和信?；鹉玫赝?，保利在近期的拿地也大多是以合作方式進(jìn)行。
9月26日，保利就協(xié)手首開(kāi)股份(600376,股吧)以13.8億，競(jìng)得北京大興區(qū)生物醫(yī)藥基地一幅宅地。三天之后，保利更是聯(lián)手融創(chuàng)以30.8億元，競(jìng)得北京市大興區(qū)亦莊新城兩幅宅地。
對(duì)于保利近期的連續(xù)合作拿地行為，何智韜表示，這是公司出于對(duì)土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎考慮的行為，合作拿地可以降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)公司目前也急需在銷售較好的北京、上海、廣州等一線城市補(bǔ)充土地。
事實(shí)上，保利也確實(shí)有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求。一位分析師就談到，保利截至8月末新開(kāi)工面積約800萬(wàn)平方米，全年新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)約1500萬(wàn)平方米。但目前其土地儲(chǔ)備僅可供未來(lái)2年開(kāi)發(fā)，且前8月權(quán)益購(gòu)地支出僅80余億元，遠(yuǎn)低于公司全年200億元的預(yù)算，保利對(duì)新增土地儲(chǔ)備的需求的確較大。
而保利在之前的半年報(bào)中也曾明確表示，目前公司土地儲(chǔ)備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理，北京、上海等重點(diǎn)城市及中心區(qū)域的儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，優(yōu)質(zhì)土地資源獲取難度較大。
銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)助推拿地
在外界看來(lái)，保利近期的連續(xù)大舉拿地動(dòng)作，與其銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系。
據(jù)10月9日晚間公告顯示，保利9月實(shí)現(xiàn)簽約面積78.55萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.03%；實(shí)現(xiàn)簽約金額77.59億元，環(huán)比下降8.50%；1-9月，保利共實(shí)現(xiàn)簽約面積669.20萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)34.03%；實(shí)現(xiàn)簽約金額756.28億元，同比增長(zhǎng)32.04%。
雖然在整體樓市的“金”九不金的大環(huán)境下，保利9月份的銷售金額也出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月下滑，但縱觀前三季度，保利的銷售額還是保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，并已超過(guò)去年全年732.42億元的銷售額。
對(duì)于保利9月份銷售金額的下滑，中投證券認(rèn)為這主要是由于推盤量較少所致。
中投預(yù)計(jì)，保利9月份新推盤量?jī)H為60-70億元，低于此前市場(chǎng)預(yù)期的100多億元，政府預(yù)售證價(jià)格監(jiān)管、市場(chǎng)環(huán)境趨弱使蓄客期拉長(zhǎng)以及保利自身的推盤節(jié)奏等對(duì)此都有影響。
對(duì)此，何智韜對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，其實(shí)公司9月份的推盤大概在70-80億左右，主要是由于一些項(xiàng)目的預(yù)售證沒(méi)有拿到，但10月份公司的推盤量會(huì)接近100億元，之后的11、12月份將主要以去庫(kù)存為主。
“其實(shí)，9月份78億的銷售額在公司的接受范圍內(nèi)，去化率也保持在5、6成左右，公司的目標(biāo)是在最后幾個(gè)月均保持七八億左右的銷售額”，何智韜稱。
不過(guò)，關(guān)于保利9月份的銷售額，一位接近保利的相關(guān)人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，其實(shí)保利9月的認(rèn)購(gòu)金額有90多億元，推盤量也在100億左右，之后的11、12月份，保利會(huì)選擇減少推盤量，主要是不想今年的銷售額超過(guò)1000億元，進(jìn)而對(duì)明年造成較大的壓力。
之前，曾有多家研究機(jī)構(gòu)指出，保利地產(chǎn)今年銷售破千億的可能性很大，而究其原因，主要是其可售貨量充足。
但對(duì)于是否能突破千億大關(guān)，保利地產(chǎn)相關(guān)高層表示的卻極為謹(jǐn)慎，均言公司沒(méi)有特別設(shè)置這個(gè)目標(biāo)，最終還是要看市場(chǎng)情況。
