全國土地市場“高燒”不斷：一方面全國各地土地市場“開閘放水”，而與其同步的是各大開發(fā)商輪番上陣，上演了一幕又一幕的“搶糧”大片。sf
“面包”的價(jià)格雖然不全由“面粉”來決定，但“面粉”卻是“面包”的重要組成部分。sf
面對供需兩旺的土地市場，是否因?yàn)?ldquo;嗅覺”敏感的開發(fā)商“嗅”出了土地市場新動態(tài)？抑或樓市調(diào)控政策即將放松？還是樓市即將反彈？土地“高燒”現(xiàn)象再度刺激了人們敏感的神經(jīng)，該如何解讀土地市場供需兩旺現(xiàn)象？華西都市報(bào)記者多方采訪，試圖解開未來的樓市密碼。sf
1問：各大城市為何集體“放糧”sf
8月24日，武漢舉行了今年規(guī)模最大的土地拍賣會，集中拍賣36宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，本輪土地出讓總面積高達(dá)3229畝。sf
最終，28宗地塊以121.68億元的總價(jià)成交，創(chuàng)下了近3年來武漢土地市場單日成交價(jià)最高紀(jì)錄；兩天后，杭州土地拍賣會上也出現(xiàn)了類似場面，推出的7宗土地悉數(shù)出讓，總成交額達(dá)54.38億元，單日成交地塊數(shù)量和成交額均創(chuàng)下年內(nèi)新高；與武漢、杭州相比，北京、上海等城市的土地供應(yīng)節(jié)奏也明顯加快。sf
據(jù)悉，8月17日至27日短短10天內(nèi)，北京市就推出了14宗住宅用地，出讓總量相當(dāng)于北京前7個(gè)月供應(yīng)總量。同樣值得關(guān)注的是溫州土地市場，溫州近期一次性推出52宗地塊，共計(jì)3220畝，規(guī)模是過去幾年土地出讓的總和。sf
2問：各大開發(fā)商為何頻頻出手？
與土地市場“開閘放水”同步的是，各大房地產(chǎn)企業(yè)也加大了“搶糧”的力度。
8月28日，萬科以5854元/平方米樓面地價(jià)拿下了東莞一塊約1.74萬平方米的商住地塊，溢價(jià)率為68%，刷新了當(dāng)?shù)厣套∮玫貑蝺r(jià)最高紀(jì)錄。萬科、龍湖[簡介 最新動態(tài)]、中海[簡介 最新動態(tài)]以及保利等4大房企近兩個(gè)月內(nèi)共拿地19次，支出金額達(dá)200多億元，超過四家房企去年總拿地金額的四成。
鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計(jì)拿地金額達(dá)82.4億元。讓人記憶猶新的是，8月23日，成都市國土資源局在組織拍賣成都市武侯區(qū)紅牌樓北街2號一宗土地時(shí)，吸引了包括華潤、萬科、佳兆業(yè)、旭合、金房、西南設(shè)計(jì)院、欣發(fā)等34家房企參與報(bào)名競拍，最終被成都世紀(jì)華榮房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司以7600元/平米的樓面地價(jià)拿下，一舉刷新了4月期間，由遠(yuǎn)雄地產(chǎn)創(chuàng)造的7080元/平米的最高樓面地價(jià)。
除了單價(jià)“地王”記錄被刷新外，作為成都土地拍賣最高溢價(jià)記錄也被改寫。8月29日，在拍賣新都區(qū)大豐街道一宗地塊時(shí)，現(xiàn)場拍出了610萬/畝的天價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)165%。要知道，作為城北區(qū)域的大豐板塊，此前地價(jià)未突破過600萬元/畝。
3問：總額“地王”為何屢屢被刷新？
樓面地價(jià)被刷新，地塊溢價(jià)率被改寫，單宗土地成交總額記錄也被刷新。
今年3月，作為外資的樂天集團(tuán)，當(dāng)時(shí)以17.4億購得錦江區(qū)攀成鋼一地塊，創(chuàng)下了今年至當(dāng)時(shí)段單宗土地成交總額“地王”。17.4億元的單宗土地成交總額“地王”記錄，近日又被復(fù)地集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]刷新。復(fù)地集團(tuán)以18億，一口氣拿下高新區(qū)兩宗地塊，總面積為180畝。
作為央企背景的華潤置地[簡介 最新動態(tài)]，華潤以5110元/平方米樓面價(jià)格，拿下錦江區(qū)萬科[簡介 最新動態(tài)]花園以東97畝地塊，溢價(jià)率38%。此外，來自川東的房企藍(lán)潤，以3600元/平方米價(jià)格拿下了錦江三圣板塊97畝地塊。7月31日，萬科以成交價(jià)2721元/平米的樓面地價(jià)，拿下成華區(qū)建設(shè)路2號（國光地塊），面積約44.5794畝。與此同時(shí)，作為家電龍頭背景的四川長虹，也于9月7日在青羊區(qū)培風(fēng)社區(qū)拿下74畝土地。
■解讀
別恐慌，拿地屬正常現(xiàn)象
如果不出意外，近期出讓的土地，將會在明年上半年以樓盤形式入市。
土地的價(jià)格，無疑影響著明年上半年樓市的走向。一邊是各城市加大供地力度，一邊是開發(fā)商熱情不減的拿地激情。
未來樓市到底向左還是向右？如何解讀當(dāng)前土地市場供需兩旺現(xiàn)象？對此，中原地產(chǎn)華西董事總經(jīng)理莊澤寶說，近期拿地的開發(fā)商基本是按照開發(fā)節(jié)奏拿地，并非預(yù)見樓市將出現(xiàn)政策松動而拿地。盡管目前國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了樓市回暖現(xiàn)象，但大多基于“以價(jià)換量”爭取的。正是因?yàn)殚_發(fā)商通過以價(jià)換量消化了部分存量，手中才有了近期拿地的資金。同時(shí)，因?yàn)榍捌谙瓉淼耐恋貎淞繙p少，開發(fā)商確實(shí)到了需要“填倉”的時(shí)期，這才輪番上演了開發(fā)商踴躍拿地現(xiàn)象。
目前，雖然不少房企資金壓力緩解，但對于拿地依然顯得謹(jǐn)慎。從近期武漢、杭州等城市的土地拍賣結(jié)果來看，雖然單日成交額屢創(chuàng)新高，但低價(jià)、底價(jià)成交現(xiàn)象依然屬于主流。土地低成交、底成交現(xiàn)象更說明了開發(fā)商手中的資金仍不充裕，相比2010年前“地王”頻頻出現(xiàn)的時(shí)代，已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別。近期確實(shí)出現(xiàn)了一些地塊高溢價(jià)現(xiàn)象，畢竟屬于優(yōu)質(zhì)地塊，還是個(gè)別現(xiàn)象，不代表市場主流。
未來的土地市場，不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計(jì)土地價(jià)格將保持穩(wěn)步小漲趨勢。在土地價(jià)格趨向穩(wěn)定基礎(chǔ)上，樓市也會呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，由此應(yīng)理性看待土地市場。
