秦虹:城市人口增速決定房價漲跌民間資本減速

9月23日，時隔一年后住建部政策研究中心與高和資本再次聯(lián)合發(fā)布了其民間資本調(diào)查報告——《2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究總報告》。SFSFSF

住建部政策研究中心主任秦虹在報告發(fā)布會上表示，受宏觀經(jīng)濟及當(dāng)?shù)刂е?a style="COLOR: rgb(0,68,153); TEXT-DECORATION: none" title="產(chǎn)業(yè)" target="_blank" >產(chǎn)業(yè)波動的影響，與一年前相比，課題組調(diào)研的溫州、鄂爾多斯、山西和陜北四地民間資本發(fā)展出現(xiàn)了減速現(xiàn)象，傳統(tǒng)民間借貸信任機制遭到嚴(yán)重破壞，新的金融體制則正在形成中。

而民間資本對房地產(chǎn)業(yè)的投資也受此影響出現(xiàn)退潮。不過由于缺乏投資渠道的狀況并未發(fā)生改變，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。但投資策略及方式卻開始有變化的趨勢。

間資本發(fā)展減速

調(diào)查結(jié)果顯示，四地出現(xiàn)了民間的資本總量增速減緩，借貸規(guī)模縮?。幻耖g投資增速下降，投資偏好有所改變；民間借貸利率沖高回落，放貸更趨謹(jǐn)慎等現(xiàn)象。以民間投資為例，鄂爾多斯、山西等地的數(shù)據(jù)均表明民間資本投資增幅回落。

課題組認(rèn)為，國民經(jīng)濟的整體增長放緩以及一些行業(yè)的變動給四地民間資本的發(fā)展帶來了不利的影響。溫州受實體經(jīng)濟不景氣的拖累，山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價格走低的影響，民間資本的發(fā)展均大為放緩。

秦虹表示，由于經(jīng)濟不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)市場的“輸血”效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)?ldquo;抽血”。

盡管如此，課題組調(diào)研后認(rèn)為，由于目前我國投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，以及我國城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段的現(xiàn)狀，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)，不過策略卻發(fā)生了很大的變化。

課題組認(rèn)為，整體而言，民間資本投資房地產(chǎn)短期內(nèi)主要進(jìn)行機會性的投資。未來預(yù)計大規(guī)模資金投放的時期已經(jīng)過去，即使今年下半年或者明年貨幣政策繼續(xù)放松，但房地產(chǎn)業(yè)整體信貸收緊可能性依然很大。在這種背景下，民間資本投資房地產(chǎn)必然更加謹(jǐn)慎，主要進(jìn)行機會性投資，如商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。

資產(chǎn)證券化仍是趨勢

在2011年的報告中，課題組曾認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控為新的房地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)提供良好的發(fā)展機遇。而在今年的報告中，課題組堅持認(rèn)為，信托和房地產(chǎn)私募股權(quán)投資將是值得關(guān)注的民間投資焦點的領(lǐng)域。

高和資本董事長蘇鑫介紹，不同資金量級可對應(yīng)不同的新型房地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)和投資品：一是資金量級比較大的，如1000萬以上，有兩種選擇：直接購買實體商業(yè)地產(chǎn)，或是投資房地產(chǎn)基金。二是資金量級中等的，如在100-1000萬之間，可投資房地產(chǎn)信托。三是資金量級較小的，如在100萬以下，從投資門檻看更適合REITs。隨著資本市場發(fā)展和有關(guān)法律法規(guī)逐步完善，在條件和環(huán)境成熟的前提下，REITs將成為普通投資者的重要投資渠道。

另外，對于未來的房地產(chǎn)市場，秦虹認(rèn)為，仍將以穩(wěn)為主，波動不會大，房企資金狀況總體好于去年，不過結(jié)構(gòu)性變化會突出，企業(yè)出現(xiàn)分化，兼并重組增加。同時，城市也將出現(xiàn)分化，人口遷移流動趨勢對房地產(chǎn)市場的影響日益顯現(xiàn)。未來房價不會像過去那樣趨勢性上漲，而是有漲有跌，但不以大中小城市為標(biāo)準(zhǔn)，一些人口增長緩慢的二線城市，如果新增供應(yīng)過大，也會產(chǎn)生一定市場的風(fēng)險。