繼招商地產(chǎn)(000024.SZ)、萬(wàn) 科A(000002.SZ)收購(gòu)香港上市公司后，金地集團(tuán)(600383.SH)在9月15日亦宣布通過(guò)旗下全資子公司收購(gòu)香港星獅地產(chǎn)(00535.HK)。
三家內(nèi)地房企巨頭同在一年實(shí)現(xiàn)香港借殼上市堪稱(chēng)前所未有，至此國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)概念上的“招保萬(wàn)金”四大標(biāo)桿房企最終悉數(shù)登陸香港資本市場(chǎng)。
內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)融資遇阻客觀(guān)上加速了房地產(chǎn)企業(yè)的境外并購(gòu)步伐，實(shí)際上更多房企香港買(mǎi)殼行動(dòng)仍秘而不宣。
與此前顯而易見(jiàn)的區(qū)別是，當(dāng)內(nèi)地中小房企融資尚在苦守單一融資渠道的時(shí)候，多家大型房企則開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地和香港的雙融資平臺(tái)時(shí)代。
香港借殼兇猛
實(shí)際上這已經(jīng)是金地的第二次借殼，早于2011年，金地就曾收購(gòu)華人置業(yè)旗下的至祥置業(yè)(00112.HK)而未能如愿。
此次金地以全資子公司輝煌商務(wù)作為購(gòu)買(mǎi)方，動(dòng)用總對(duì)價(jià)約16.54億港元購(gòu)買(mǎi)星獅地產(chǎn)大股東持有的星獅地產(chǎn)38.47萬(wàn)股，約占星獅地產(chǎn)已發(fā)行股本的56.05%，交易完成后將成為其控股股東。
在此之前，招商地產(chǎn)5月2日發(fā)布公告稱(chēng)，通過(guò)旗下的成惠投資有限公司于今年4月份兩次收購(gòu)東力控股(00978.HK)合計(jì)7.498億股股份，占東力控股全部已發(fā)行股本的70.18%，總對(duì)價(jià)約為1.99億港元。
招商地產(chǎn)對(duì)上述收購(gòu)行為未作解釋?zhuān)珡墓鎯?nèi)容來(lái)看，招商地產(chǎn)擬通過(guò)入主香港上市公司達(dá)到借殼上市的意圖非常明顯。
10天后的5月13日，萬(wàn) 科也公告宣布，擬以10.79億港元向永泰地產(chǎn)收購(gòu)港股房企南聯(lián)地產(chǎn)(01036.HK)73.91%股權(quán)。該收購(gòu)計(jì)劃在7月16日完成，萬(wàn) 科最終收編了南聯(lián)地產(chǎn)79.26%的股份。
此外，根據(jù)僑福企業(yè)(00207.HK)7月18日公告，中糧集團(tuán)旗下的中糧香港將向公司主席黃健華及兄弟收購(gòu)僑福企業(yè)73.5%的股份，合計(jì)共3.937億股，總對(duì)價(jià)約3.622億港元。
金地此次收購(gòu)香港上市公司，是繼7月19日境外成功發(fā)行三年期12億元無(wú)抵押優(yōu)先級(jí)債券之后的又一次國(guó)際化嘗試。
境外融資涌動(dòng)
在樓市調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道受阻背景下，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)香港上市企業(yè)，曲線(xiàn)融資的商業(yè)邏輯并不難理解。
鏈家地產(chǎn)分析師常清認(rèn)為，內(nèi)地標(biāo)桿房企集體赴港收購(gòu)的主要原因還是房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)的直接融資渠道被堵塞。
根據(jù)香港的相關(guān)規(guī)定，在完成對(duì)香港上市公司收購(gòu)后的前兩年面臨重大資產(chǎn)重組的限制，這意味著內(nèi)地房企對(duì)香港殼上市公司的實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)重組仍需等待。但這無(wú)疑為這些企業(yè)打開(kāi)了一條新的融資渠道。
目前，包括華僑城、世茂集團(tuán)、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商都在資本市場(chǎng)上建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺(tái)模式。
對(duì)于萬(wàn) 科的收購(gòu)行為，萬(wàn) 科集團(tuán)總裁郁亮近日對(duì)媒體表示，收購(gòu)香港上市公司的目的是為實(shí)現(xiàn)國(guó)際化鋪墊，因?yàn)槿f(wàn)科需要開(kāi)辟境內(nèi)外多元化融資渠道。
內(nèi)地房企收購(gòu)香港上市公司獲得的另一種融資渠道是銀行貸款，這種融資方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)比資本市場(chǎng)融資更加便利快捷。
金地的公告顯示，為收購(gòu)星獅地產(chǎn)，輝煌商務(wù)將向渣打銀行(香港)申請(qǐng)25億港元的借款額度，貸款期限為12個(gè)月。除了支付收購(gòu)款項(xiàng)，剩余資金則撥作日后營(yíng)運(yùn)所需用途。
穆迪香港企業(yè)融資部副總裁鐘汶權(quán)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，在香港無(wú)項(xiàng)目及股權(quán)資產(chǎn)的內(nèi)地房企，很難享受離岸人民幣市場(chǎng)低成本融資的優(yōu)惠，“倘若沒(méi)有在香港上市，又在香港無(wú)物業(yè)，內(nèi)地房企很難拿到銀團(tuán)貸款。”
與房企內(nèi)地融資普遍停滯相比，今年以來(lái)，龍湖地產(chǎn)(00960.HK)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、華潤(rùn)置地(01109.HK)等房企則以香港上市平臺(tái)為依托，均獲得了從幾億到幾十億元的境外銀團(tuán)貸款，其融資成本較境內(nèi)更為低廉。
以華僑城為例，一度因資金壓力而陷入停滯狀態(tài)的上海蘇河灣地王項(xiàng)目，在今年2月獲得華僑城亞洲(03366.HK)22.3億元的注資后明顯加快開(kāi)發(fā)步伐，首批項(xiàng)目已經(jīng)在9月16日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
分拆上市陽(yáng)謀
但值得關(guān)注的是，融資需求并非是上述收購(gòu)行為的核心動(dòng)力，因?yàn)槟壳叭f(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地現(xiàn)金流均處于歷史較好時(shí)期。
事實(shí)上，對(duì)于這些房企而言，收購(gòu)香港上市公司，一方面是基于開(kāi)啟境外融資新渠道的中短期需求，另一方面是希望建立更加完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，而后者則更具戰(zhàn)略性。
北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，這些有境外借殼上市動(dòng)作的房企大多不是缺錢(qián)的企業(yè)，借殼上市是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。
在杜麗虹看來(lái)，境外借殼上市其實(shí)是一種投資，而不單純是一個(gè)融資的舉動(dòng)，因?yàn)楝F(xiàn)在香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)仍然有很多顧慮和擔(dān)憂(yōu)，即使借殼，在短期內(nèi)也不可能有融資行為，借殼需要2~3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能取得回報(bào)。
國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，此次金地集團(tuán)收購(gòu)星獅地產(chǎn)除了突破融資瓶頸之外，還可能為房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)打開(kāi)新的發(fā)展路徑，加速商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的整體分拆上市。
招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人此前亦對(duì)記者稱(chēng)，收購(gòu)意在建立境外融資平臺(tái)，而這一平臺(tái)未來(lái)將成為招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體。
2012年8月，僑福企業(yè)完成一系列新的人事布局，當(dāng)中大部分人員皆有份參與中糧旗下商業(yè)品牌“大悅城”項(xiàng)目。有分析稱(chēng)，僑福企業(yè)有望被注入多個(gè)“大悅城”項(xiàng)目，成為中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。
