小房企退市大房企拿地?cái)U(kuò)張 樓市洗牌潮流暗涌

經(jīng)過(guò)本輪調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率降低成為各房企面臨的共同問(wèn)題，由此導(dǎo)致小型房企以及非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮。同時(shí)，品牌房企卻在“謀劃”新的擴(kuò)張盛宴：大規(guī)模拿地，并嘗試進(jìn)軍新的領(lǐng)域，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌時(shí)代的漸行漸近。

當(dāng)前樓市回暖之下，一些企業(yè)退市格外引人關(guān)注。據(jù)報(bào)道，8月31日，綠景控股在深交所投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上，在回應(yīng)“公司能否注銷房地產(chǎn)公司，是否有一個(gè)清晰并保證施行的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃”的問(wèn)題時(shí)表示，公司的戰(zhàn)略就是逐步退出房地產(chǎn)多元化發(fā)展，而目前調(diào)研考察的主要還是礦產(chǎn)資源方面的項(xiàng)目，以及其他項(xiàng)目。

除此之外，在8月21日吉林森工發(fā)布股權(quán)與債券轉(zhuǎn)讓公告，將持有的吉森置業(yè)39%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東森工集團(tuán)。在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，吉林森工給出的理由是：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有很大的不確定性。為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，集中精力發(fā)展主業(yè)，公司經(jīng)研究決定擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓吉森置業(yè)股權(quán)的方式從房地產(chǎn)業(yè)中退出。

事實(shí)上，早在2012年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金鏈問(wèn)題正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。由于受到媒體關(guān)注，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)案正式引爆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請(qǐng)破產(chǎn)。

據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部初步統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓共183宗，比2010年增長(zhǎng)65%。這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在依靠變賣資產(chǎn)來(lái)勉強(qiáng)度日。

此外，一線主業(yè)非房地產(chǎn)的上市企業(yè)開(kāi)始頻頻撤離房地產(chǎn)。2011年以來(lái)，宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司撤離樓市。

利潤(rùn)率降低

北京中原市場(chǎng)研究部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗，已經(jīng)公開(kāi)的總交易額就達(dá)到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權(quán)變動(dòng)明顯增加

房地產(chǎn)業(yè)雖然在2012年2季度逐漸出現(xiàn)走出調(diào)整期的跡象，但整體上來(lái)說(shuō)，這一市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)控，利潤(rùn)率降低已經(jīng)成為共識(shí)，在今年已經(jīng)公布半年報(bào)業(yè)績(jī)的上市房企中72家上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近1300億元，同比(較上年同期)增長(zhǎng)26%；而凈利潤(rùn)約182.93億元，同比增長(zhǎng)近6%，利潤(rùn)率明顯下調(diào)。

非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半邊江山。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2011年1月至12月上旬，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗，總金額超過(guò)400億元。其中股權(quán)交易過(guò)半達(dá)135宗，平均股權(quán)交易比例為55%。

在2009年至2010年爆發(fā)式上漲過(guò)程中，包括華菱鋼鐵、春蘭、上海申達(dá)紡織、四川水井坊、西部礦業(yè)、中衛(wèi)脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，希望能在快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)中分一杯羹。但是在最近部分企業(yè)明顯加速了脫離地產(chǎn)、回歸本職的步伐。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，上半年來(lái)已經(jīng)有多家上市房企涉及了其他行業(yè)，房企開(kāi)礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加。“目前的主要問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)在回歸，行業(yè)的前景并不明朗。因此，房企必須轉(zhuǎn)型，一個(gè)方向是專業(yè)化，通過(guò)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品獲利；另一個(gè)是利用資金優(yōu)勢(shì)，通過(guò)運(yùn)作房地產(chǎn)金融項(xiàng)目獲得利潤(rùn)。”

除了利潤(rùn)下降，近些年來(lái)，北京、上海等一線城市由于住宅用地日漸稀缺以及拿地門(mén)檻提高，不少項(xiàng)目也開(kāi)始選擇退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

品牌房企拿地兇猛

就在一些小房企不得不宣告退出地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，品牌房企卻在“謀劃”新的擴(kuò)張盛宴：大規(guī)模拿地，并嘗試進(jìn)軍新的領(lǐng)域。

從今年二季度以來(lái)，隨著商品住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入上行通道，新增項(xiàng)目去化速度提高，土地市場(chǎng)逐漸升溫。尤其從8月底之后，大部分優(yōu)質(zhì)地塊密集推出，大型房企的拿地?zé)崆樯蠞q。

進(jìn)入9月，萬(wàn)科一改以前的低調(diào)作風(fēng)，在短短6天內(nèi)共拿下4幅地塊，分別位于廣州、青島、合肥和廣東順德，累計(jì)拿地金額達(dá)到68.9億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科7月共斥資約60億元在全國(guó)范圍內(nèi)拿地，拿地金額超過(guò)上半年總和，8月再拿地超36億元。對(duì)于萬(wàn)科近期密集拿地的行為，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾公開(kāi)表示，“不拿地，會(huì)餓死”。

萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的一路高歌并非孤例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)10家龍頭房企（保利地產(chǎn)、碧桂園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)）的監(jiān)測(cè)顯示，從6月開(kāi)始，龍頭房企拿地步伐開(kāi)始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月開(kāi)始，龍頭房企拿地更是加速。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計(jì)拿地金額達(dá)82.4億元，已超過(guò)8月全月的5成。

在加快拿地的同時(shí)，不少房企也在積極尋求轉(zhuǎn)型。近日，首創(chuàng)置業(yè)宣布已與法國(guó)地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，為出海房企再添新例。據(jù)悉，該園區(qū)距離巴黎220公里，一期占地面積為5.8平方公里。無(wú)偶有偶，萬(wàn)科近期也加快了國(guó)際化發(fā)展步伐，目前已經(jīng)成立了美國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，為進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)做準(zhǔn)備；而中航地產(chǎn)則在董事會(huì)上通過(guò)了《關(guān)于公司成立海外事業(yè)部的議案》，加速布局海外市場(chǎng)。

同時(shí)，萬(wàn)科、綠城、恒大等房企均表示，將在養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模布局。

融資力度驟增

在市場(chǎng)復(fù)蘇信號(hào)之下，房企開(kāi)始積極入市拿地，對(duì)資金的需求明顯增加，房企融資力度也隨之加大。

上周六，金地集團(tuán)宣布全資子公司輝煌商務(wù)擬以16.54億港元收購(gòu)星獅地產(chǎn)（HK.0535）56.05%股權(quán)，這是在去年6月收購(gòu)至祥置業(yè)股權(quán)落空后，時(shí)隔一年金地再拋境外收購(gòu)計(jì)劃，也是今年內(nèi)繼招商地產(chǎn)、萬(wàn)科之后第三家赴港購(gòu)殼的房企，如果收購(gòu)成功，國(guó)內(nèi)“招金萬(wàn)保”四大龍頭房企都在港擁有融資平臺(tái)。

對(duì)此次赴港買殼，金地稱，收購(gòu)星獅地產(chǎn)是公司加快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)國(guó)際化步伐的動(dòng)作之一。收購(gòu)?fù)瓿珊?，金地將納入星獅地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，不僅有效助力金地集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略的推進(jìn)，更將持續(xù)加深金地在國(guó)際資本市場(chǎng)的影響力。

除赴港借殼，不少房企今年也加大了在港融資的力度。9月12日，佳兆業(yè)宣布與花旗、德意志銀行及匯豐就發(fā)行于2017年到期之2.5億美元12.875%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議；9月11日，路勁基建也公告擬發(fā)行3.5億美元2017年到期的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)。在此前的8月7日，華潤(rùn)置地宣布與多家銀行訂立34億港元的貸款融資協(xié)議，貸款期限為3年，這是該公司年初至今第七次獲得銀行貸款，已融資近93億港元。此外，今年4月以來(lái)，已先后有中國(guó)海外集團(tuán)獲62億元銀團(tuán)貸款、龍湖地產(chǎn)獲24.3億港元、新世界中國(guó)地產(chǎn)獲15億港元等。

而A股方面，僅9月11日便有金融股份、榮盛發(fā)展及中航地產(chǎn)發(fā)布融資公告，累計(jì)貸款額近40億元人民幣。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管是攻城略地、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型還是頻繁融資，品牌房企正在進(jìn)行新一輪的戰(zhàn)略布局，一方面，由于前期以價(jià)換量策略使得銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)，房企財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步改善，資金實(shí)力增加，開(kāi)始進(jìn)行新的戰(zhàn)略部署，但同時(shí)，房企仍面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)厲的政策環(huán)境，也面臨去庫(kù)存與去杠桿化的雙重壓力，這將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌逐步深入，也將讓房企的大膽轉(zhuǎn)型面臨一定的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。