樓市“未來(lái)已來(lái)”
2017年是房地產(chǎn)“大年”，新建商品住宅銷售面積和銷售額創(chuàng)出新高，但是在這背后，一線城市由于調(diào)控不斷加碼而成交量明顯下滑，其中新房成交量同比下降了40%。不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)2018年一線城市將有所回暖。除了市場(chǎng)發(fā)生的變化，建立多主體供給、多渠道保障的住房制度以及長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)等一系列措施，將改變未來(lái)樓市的格局，如目前多個(gè)城市加快共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)。
導(dǎo)讀
鏈家研究院認(rèn)為，隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，“這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?；貧w，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成明顯的壓力，房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)?！?
“我們這個(gè)區(qū)域的房源，這段時(shí)間的帶看量很少，有時(shí)候我一整天都帶（看）不了一套?！辨溂业禺a(chǎn)北京朝陽(yáng)區(qū)褡褳坡門店的業(yè)務(wù)員小徐1月4日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他所在的區(qū)域二手房交易明顯降溫。他本人已經(jīng)一個(gè)多月沒有“開單”。
就在房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)又一個(gè)“大年”時(shí)，處于調(diào)控中心的一線城市，2017年的成交量卻大幅下滑。
綜合官方和民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，去年北上廣深四個(gè)一線城市的新房成交量總體下滑四成左右，二手房成交規(guī)模則幾乎減半。其中，降幅較大的北京，新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。
考慮到全國(guó)樓市2017年“豐收”，這種變化顯得不尋常。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年前11月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%。雖然年末市場(chǎng)有所降溫，但全年超過(guò)2016年的水平并創(chuàng)歷史新高，已是大概率事件。
這再度體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異特征。由于調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)序和力度不同，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心已轉(zhuǎn)移至三四線城市和中西部區(qū)域。作為調(diào)控政策的“發(fā)起點(diǎn)和高地”，一線城市卻趨于冷淡，供應(yīng)和需求都較為低迷。
大部分分析人士認(rèn)為，這種情況并不會(huì)持續(xù)太久。市場(chǎng)容量大、需求有待釋放的一線城市，可能在今年的“小年”中有所反彈。
“連環(huán)單”強(qiáng)化二手房降溫
截至目前，各地官方尚未公布匯總后的成交數(shù)據(jù)，但民間機(jī)構(gòu)均依據(jù)官方的監(jiān)測(cè)信息予以統(tǒng)計(jì)。雖然不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有細(xì)微差別，但均反映出一線城市成交量大幅下降的事實(shí)。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2017年四個(gè)一線城市合計(jì)成交新房（不含保障房）19.23萬(wàn)套，成交面積1875萬(wàn)平方米，兩者同比下滑幅度相當(dāng)，約為40%。二手房方面，去年一線城市成交4001萬(wàn)平方米，同比下滑46.6%。
其中，北京的新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。北京新房成交僅為3萬(wàn)套左右，創(chuàng)下歷史新低。上海的二手房交易跌幅最大，成交面積為1283萬(wàn)平方米，跌幅接近六成。
價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2017年11月，北京、上海的新房和二手房?jī)r(jià)格均同比下滑，深圳新房?jī)r(jià)格下滑，市場(chǎng)動(dòng)向相對(duì)滯后的廣州，房?jī)r(jià)則同比上漲。
不過(guò)，在2017年，全國(guó)大部分城市錄得交易量攀升，上市房企銷售業(yè)績(jī)也普遍向好。雖然年末市場(chǎng)有所降溫，但很多城市仍然創(chuàng)下歷史新高。
中信建投認(rèn)為，這種情況并不意外。按照該機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，市場(chǎng)的熱點(diǎn)已經(jīng)從2015年的一線城市，轉(zhuǎn)移到2016年的二線城市，到2017年，三四線城市已成為新的熱點(diǎn)。這些城市的單城交易規(guī)模雖小，卻因數(shù)量眾多而構(gòu)成“長(zhǎng)尾”，并推動(dòng)去年的整體交易規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。
從某種意義上說(shuō)，這種變化源自調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)序和力度。從2015年末開始，一線城市就率先出臺(tái)調(diào)控政策。在2016年和2017年的數(shù)次加碼中，一線城市均“身先士卒”。數(shù)次政策累加之后，一線城市的調(diào)控力度已是全國(guó)之最。
“一線城市既是政策的發(fā)起點(diǎn)，也是政策高地?！?月4日，北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，作為本輪調(diào)控亮點(diǎn)的“現(xiàn)售令”、土地交易中的限價(jià)、鼓勵(lì)租賃等措施，均源自一線城市，然后向全國(guó)推廣開來(lái)。
但就一線城市而言，調(diào)控政策在新房和二手房市場(chǎng)的作用機(jī)制并不相同。
新房市場(chǎng)的降溫，主要是由于“限價(jià)令”帶來(lái)的供應(yīng)低迷。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京僅有126個(gè)項(xiàng)目入市，同比減少154個(gè)，月均入市量?jī)H10個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目帶來(lái)商品住宅供應(yīng)23495套，供應(yīng)面積342.61萬(wàn)平方米，同比分別減少了16.9%和18.8%，創(chuàng)下自2006年北京執(zhí)行預(yù)售管理制度以來(lái)的新低。
“過(guò)去兩年北京誕生了很多高價(jià)地，大都準(zhǔn)備以豪宅的形式入市。但2017年北京的限價(jià)政策十分嚴(yán)格，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?，受此影響，很多項(xiàng)目延緩了入市步伐。
二手房的低迷則是由于信貸政策的影響。“3·17新政”出臺(tái)后，部分二手房因被認(rèn)定為非普通住宅，首付比例從四成驟增到八成，按照北京的房?jī)r(jià)水平，這相當(dāng)于幾十萬(wàn)至上百萬(wàn)不等的成本。這也導(dǎo)致很多在途交易中止。
在當(dāng)前一線城市的二手房交易中，六成以上為先賣后買的“連環(huán)單”。該特征也造成一種連帶效應(yīng)，即一單交易的中止，往往引發(fā)數(shù)單交易受到影響。
或重新成市場(chǎng)熱點(diǎn)
雖然2018年被普遍認(rèn)為是市場(chǎng)的“小年”，但對(duì)于已經(jīng)提前經(jīng)歷了“小年”的一線城市來(lái)說(shuō)，形勢(shì)并不悲觀。
大多數(shù)券商認(rèn)為，一線城市的市場(chǎng)規(guī)模龐大，此前的需求已因?yàn)楦鞣N因素而被凍結(jié)。在這部分需求逐漸釋放后，成交量繼續(xù)下滑的空間不大，甚至有可能提升。
中信建投就預(yù)測(cè)，“2018年，一線城市在去年低基數(shù)以及預(yù)售證邊際改善的影響下，預(yù)計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)5%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)0.5%?！毕啾戎?，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年二線城市的銷售面積同比下降3%，三四線城市銷售面積同比下降10%。
鏈家研究院認(rèn)為，隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，“這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?；貧w，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成明顯的壓力，房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)?！?
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也持有類似的看法，他認(rèn)為，今年北京二手房交易量有望恢復(fù)到15萬(wàn)套左右的年均水平。這一規(guī)模要比2017年多出一萬(wàn)多套。
新房市場(chǎng)的邏輯，仍然取決于市場(chǎng)供應(yīng)。
在國(guó)土部、住建部于2017年4月發(fā)文督促后，一線城市普遍加大了供地力度，北京、廣州2017年供應(yīng)宅地的規(guī)劃建筑面積均比2016年出現(xiàn)翻倍，北京完成了年度供地計(jì)劃，供地規(guī)模創(chuàng)最近5年來(lái)新高。按照正常的開發(fā)周期，這些土地的相當(dāng)一部分，將在2018年轉(zhuǎn)化為住宅供應(yīng)。
在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅1月4日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2017年北京出讓的住宅用地當(dāng)中，超過(guò)40宗含有可售純商品住宅，且設(shè)定限售價(jià)格。使得這些地塊項(xiàng)目必須通過(guò)加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財(cái)務(wù)成本，提高利潤(rùn)水平。因此，未來(lái)項(xiàng)目上市速度將有所提升。
她還認(rèn)為，大量限定房?jī)r(jià)項(xiàng)目的入市，令2018年的房?jī)r(jià)水平總體可控，有了這些產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)沖，今年北京對(duì)于高端項(xiàng)目在價(jià)格及簽約上的管控也可能逐步放松。這也將使一批高端項(xiàng)目得以放行。
此前因規(guī)避“限價(jià)令”而暫緩開盤的項(xiàng)目，也很可能借此機(jī)會(huì)入市?！叭绻菃为?dú)操盤的老項(xiàng)目，開發(fā)商大多已經(jīng)投入了數(shù)十億，甚至百億；如果是聯(lián)合開發(fā)，開發(fā)商也已投入數(shù)十億?！鄙鲜龇科笕耸空f(shuō)，資金方面的壓力，促使老項(xiàng)目加快入市步伐。這種邏輯同樣適用于上海、廣州、深圳。
