社科院專家揭秘：中國哪些城市的房價(jià)是真實(shí)下跌

11月21日，住建部會(huì)同國土部、央行召開座談會(huì)，為未來樓市定了調(diào)：樓市調(diào)控不喘氣，不歇腳。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，調(diào)控政策從嚴(yán)將是明年房地產(chǎn)工作的總基調(diào)。 嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢下，2018年房價(jià)會(huì)怎么走？什么時(shí)候是買房的好時(shí)機(jī)？而對(duì)于剛需來說，房價(jià)降了，可是又買不到房，這又該如何應(yīng)對(duì)？ 12月2日-3日，以“決策與市場”為主題的第六屆鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)在北京舉行。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)專訪城市與競爭力研究中心主任、中國社科院-聯(lián)合國人居署聯(lián)合課題組首席城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家倪鵬飛，解答樓市和房價(jià)熱點(diǎn)話題。 樓市嚴(yán)調(diào)控沒有時(shí)間點(diǎn)明年仍會(huì)嚴(yán)調(diào)控 本輪樓市調(diào)控?zé)岢睆慕衲辍?17新政”興起，截至目前“五限”政策，新建商品房限價(jià)，預(yù)售證管理，住建部嚴(yán)查囤地等，已經(jīng)讓百姓看到政府調(diào)控樓市的決心。那么嚴(yán)調(diào)控究竟會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？ 倪鵬飛認(rèn)為，樓市嚴(yán)調(diào)控沒有一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。再者，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)，也應(yīng)合二為一，需要兩者時(shí)間的結(jié)合。還有，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)機(jī)制化，之所以不放松，不動(dòng)搖，是因?yàn)槟壳斑€存在著反彈、投機(jī)的可能性，有一些上漲壓力，所以調(diào)控就不放松。 “如果真要說樓市調(diào)控到什么時(shí)候？我想應(yīng)該是長效機(jī)制制度性建設(shè)完成以后，那時(shí)炒房的預(yù)期和需求不存在，房地產(chǎn)就進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的軌道，這時(shí)所謂的調(diào)控，可能就可以被大眾逐步的接受了?！蹦啭i飛表示。 值得注意的是，房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期還會(huì)有很長的一段時(shí)間才會(huì)建成，倪鵬飛表示，在目前來看，明年的樓市調(diào)控還會(huì)從嚴(yán)的。 “第一是要調(diào)控，第二是房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制化，再者還要根據(jù)市場變化情況，預(yù)期變化情況進(jìn)行相機(jī)抉擇?！蹦啭i飛認(rèn)為，“如果說一些城市，首先是要有硬性政策。比如說一些城市如果明顯上升，政府就要有新的措施，如果比較穩(wěn)定，那么現(xiàn)在可以不動(dòng)，總的來說在一個(gè)合理的區(qū)間里面波動(dòng)，要保持調(diào)控的措施既不出臺(tái)也不減少。如果有變化，政府可以采取相應(yīng)的措施應(yīng)對(duì)。” 經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期比較低為樓市調(diào)控創(chuàng)造條件 多年以來，我國經(jīng)濟(jì)很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長，尤其是每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力較為嚴(yán)峻時(shí)，各級(jí)政府往往借助房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”，并且效果顯著。然而，房地產(chǎn)并沒有給我國的長期經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢帶來根本性改變。不利于生產(chǎn)性資本的積累，不利于創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，導(dǎo)致資源錯(cuò)配不利于效率改進(jìn)等。 倪鵬飛指出，目前來看，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)確實(shí)不小。今年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)拉動(dòng)gdp增長率直接和間接可能會(huì)有1.01個(gè)百分點(diǎn)，總體來說貢獻(xiàn)很大。但是，現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)，相對(duì)來說比較低，這就給中國不再像過去那樣依賴房地產(chǎn)讓經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)所謂較高增長的水平奠定基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的調(diào)整和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體向好的宏觀情況，為堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、不動(dòng)搖、不泄氣創(chuàng)造條件。 2017年三季度以來，中國宏觀數(shù)據(jù)都是全線下滑，但是中國目前情況來看，經(jīng)濟(jì)還是面臨下滑壓力?！耙?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)已經(jīng)調(diào)低了，調(diào)到6.5，今年應(yīng)該說能夠達(dá)到6.9了，中間有0.4個(gè)百分點(diǎn)的回旋余地。2020年我們要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的話，2018年、2019年、2020年保持6.5的增長率就夠了。”倪鵬飛表示。 發(fā)展租賃市場建議把租房者的租金抵扣個(gè)人所得稅 近期，鏈家董事長左暉在《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上表示，“北京65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)然還有非標(biāo)準(zhǔn)。未來趨勢性都會(huì)有很大的變化，北京50%以上的人租房是很正常的。”那么在大中型城市發(fā)展租賃市場是一個(gè)很大的進(jìn)步。但是在中國的傳統(tǒng)觀念里，“有房就有家”，再者，租賃體系不健全，利益得不到保障，也讓租房者更喜歡擁有一套自己的房子。 “我認(rèn)為我們發(fā)展租售并舉沒有錯(cuò)，甚至下一步重點(diǎn)增量發(fā)展租賃市場也沒有錯(cuò)。但是租售的結(jié)構(gòu)，大局已經(jīng)形成了，在我們進(jìn)入飽和階段前，大家主要還是以購房為主，未來即使再增加也是比例增加一些。但是它的以售為主，或者說以購為主的局面難以改變。另外從當(dāng)前趨勢看，較短時(shí)間內(nèi)，全球的需求是提高自住的比例?！蹦啭i飛認(rèn)為。 “你擔(dān)心的事情是兩個(gè)問題，一個(gè)是租房者的利益難以得到保障，第二就是租房者和購房者公共服務(wù)不均等，這兩大原因?qū)嶋H上從經(jīng)濟(jì)利益上導(dǎo)致了人民愿意購房，不愿意租房。” 倪鵬飛指出，解決這些問題，有三點(diǎn)建議：第一，從法律上確保租房者的利益；第二就是加快租購?fù)瑱?quán)實(shí)行，從調(diào)研來看，一些地方也實(shí)行了，但是說和購房完全相等可能還有一段距離，但是在縮小。第三，建議租房者的租金抵扣個(gè)人所得稅，“總體上我就在想和國際接軌，就是說我們租售并舉，還要加一個(gè)先租后售。咱們有一個(gè)過程，咱們年輕人是先租，等到你收入增長了，到了一定的年齡了，前面又發(fā)展到一定的基礎(chǔ)了再購，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房就設(shè)計(jì)了這樣一條道路。 全國總體房價(jià)還不是特別嚴(yán)重 近期，任志強(qiáng)在《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上表態(tài)，“我沒太搞懂你們老說房價(jià)高，我覺得還早著呢。” 房價(jià)現(xiàn)在究竟高不高？倪鵬飛表示，“這要看不同的城市，國際上確實(shí)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——房價(jià)收入比，聯(lián)合國大概在2到6的水平。因?yàn)橹袊幵诳焖侔l(fā)展期，中國人均收入在持續(xù)提高，所以我們?cè)诤饬亢侠韰^(qū)間的時(shí)候，我們甚至放松到8這樣的一個(gè)水平，甚至到10，超過10肯定就太高了，所以說中國的房價(jià)時(shí)高時(shí)低，要看不同的城市?！? 與此同時(shí)，倪鵬飛還指出，全國總體房價(jià)還不是特別嚴(yán)重。對(duì)于北京這個(gè)國際化城市來說，其房價(jià)確實(shí)很高了，但是因?yàn)槭且粋€(gè)國際化的城市，所以至少從房價(jià)收入比方面來看，容忍度更高一點(diǎn)，但是任何城市不可能是無限的高下去。并且由于北京有一定的外部購房的壓力，那么他是穩(wěn)定上升，這是一個(gè)長期的整體的趨勢，但是這個(gè)過程中也是有波動(dòng)的。 房價(jià)拐點(diǎn)究竟在什么地方？倪鵬飛認(rèn)為，因?yàn)閯?dòng)態(tài)變化城市也比較復(fù)雜，所以不是特別好衡量。但是對(duì)于有一些城市就能從歷史發(fā)展過程預(yù)測趨勢。 新建商品房和二手房價(jià)格齊下跌才是真實(shí)下跌 10月份統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示北京、上海、深圳十個(gè)城市新建商品房同比是下跌的，也就是說它的價(jià)格比去年同期是要低了一些，價(jià)格回到了一年之前。但是剛需反而說我買不起房了，怎么看這種現(xiàn)象？ 倪鵬飛指出，剛需始終是說他買不到房，從來就沒說他買得起房。今年的房價(jià)的上漲下跌進(jìn)行了一些觀察，有的房價(jià)真的是下跌了，但有的房價(jià)不是真實(shí)的下跌。 “如果我們把新建商品房和二手房兩個(gè)指標(biāo)放在一起，如果二手房下跌，然后新房也下跌，那么我們可以判斷這個(gè)房價(jià)真的下跌?！? 倪鵬飛進(jìn)一步解釋說，如果是新房下跌，二手房在上升，合成一個(gè)下跌那么他未必是在下跌，因?yàn)檎{(diào)控的時(shí)候主要是限制新房的下跌，新房價(jià)格跌是因?yàn)橛袖N售許可證要求他的價(jià)格銷售上限，所以他只能在要求的價(jià)格銷售。由于這個(gè)現(xiàn)象可能導(dǎo)致很多人買不了房子，這個(gè)價(jià)格房子供應(yīng)很少，所以說買不了房子，有一些城市出現(xiàn)了“秒光”。 “我注意到北京確實(shí)是二手房價(jià)格也在下跌。所以北京的房子確實(shí)是有所回調(diào)，成都和南京沒有下跌，成都和南京是倒掛的?！蹦啭i飛表示。 對(duì)于剛需買不到房這種現(xiàn)象，倪鵬飛認(rèn)為，由于房屋銷售許可證決定了房價(jià)不能超過一定幅度。開發(fā)商愿意在許可證規(guī)定的價(jià)格范圍，供給的房子比較少。剛需沒有下降，還是存在的，相對(duì)于剛需來說少了，供給嚴(yán)重的不足，所以出現(xiàn)了秒光。 目前的調(diào)控是壓抑了一部分的需求，使得房價(jià)名義看起來是下跌了，所以說這部分需求仍在的話，是不是說調(diào)控還是沒有達(dá)到預(yù)期效果？倪鵬飛表示，“政府也在采取一些措施，增加土地供應(yīng)，進(jìn)而未來增加住房的供應(yīng)，滿足這個(gè)需求。” “同時(shí)政府也必須采取措施，把土地的價(jià)格降下來，土地的價(jià)格不降，要開發(fā)商按照規(guī)定的價(jià)格賣，他既不愿意銷售，更不愿意進(jìn)行下一步的開發(fā)。不過，需要指出的是，盡管出現(xiàn)了那種情況，這個(gè)調(diào)控也是有必要的，因?yàn)椴徽{(diào)控市場馬上就出現(xiàn)難以失控那樣一個(gè)局面，所以先把他們穩(wěn)下來，接下來會(huì)有加快速度，加快改革，加快供給的過程。” 根據(jù)易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提供的數(shù)據(jù)顯示，最近幾個(gè)月一二線城市成交樓板價(jià)已經(jīng)有所下滑，三四線城市上漲幅度開始減少。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這有兩個(gè)原因：第一是土地價(jià)格管控是比較嚴(yán)厲的，所以實(shí)際上拿地方面會(huì)趨嚴(yán)謹(jǐn)慎和保守；第二是從當(dāng)前此類房企的拿地來看，也面臨一些限地價(jià)和限房價(jià)等管制，所以拿地的價(jià)格相對(duì)不會(huì)太高。 “這里面很明顯的是，如果你還是采取之前拍賣的辦法，那房價(jià)又高了。所以政府在拍賣的過程中就完善了一些辦法，到一定程度以后不再竟地價(jià)了，會(huì)去竟自持和保障房?！北M管政府沒有明確表示過要降地價(jià)，倪鵬飛表示，這個(gè)問題不一定非要表示，政府實(shí)際上也是市場的一方面，但是他要落實(shí)房價(jià)方面過快上漲的這樣一個(gè)政策，他在經(jīng)濟(jì)上做出一些犧牲，也就是說在土地財(cái)政上面要做出一定的調(diào)整。 2018年樓市進(jìn)入“盤整期”，2025年之前還會(huì)有一波增長嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢下，房價(jià)走勢似乎在漸行明朗。那么樓市2018年會(huì)怎么走？未來房價(jià)會(huì)在一個(gè)怎么樣的趨勢上？剛需適合買房嗎？ “我總的判斷就是，2018年是進(jìn)入一個(gè)‘盤整期’。各城市情況不太一樣，增幅肯定是降低的，有一些城市會(huì)下跌的。前年是一線城市漲的快，去年是二線城市，今年是三線城市。明年情況肯定就變了，明年三線城市不可能漲太快了，一線城市我覺得會(huì)有一些新的變化，但是二線城市會(huì)有一些新的變化，總體上來看平穩(wěn)的?！蹦啭i飛指出。 “現(xiàn)在是一個(gè)波動(dòng)性增長的，2025年倒覺得可能還有一波增長，但是現(xiàn)在應(yīng)該是處在一個(gè)平穩(wěn)的調(diào)整期下行的一個(gè)狀態(tài)。我們不能只看房價(jià)、銷售和投資，開發(fā)、投資、銷售、價(jià)格需要合在一起。當(dāng)然如果是剛需，隨時(shí)可以買房?！?/p>