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2017年的房地產(chǎn)調(diào)控注定要寫入歷史。
在2011年以來的限購、限貸、限價(jià)的基礎(chǔ)上，調(diào)控又祭出了一個(gè)殺手锏：限售，主要內(nèi)容是要求個(gè)人獲得不動產(chǎn)證兩年后方可再賣，以及新建商住房限制賣給個(gè)人。
從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，都感受到了懸于頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。
在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，限售的出現(xiàn)，顛覆了過去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯，提高了房產(chǎn)交易的時(shí)間成本，調(diào)控開始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向。
這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。
此外，導(dǎo)致2015年以來房價(jià)大漲的關(guān)鍵因素——房地產(chǎn)信貸也在收緊。除實(shí)際執(zhí)行中的首付比例從嚴(yán)收緊、按揭利率上行、認(rèn)房又認(rèn)貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發(fā)生微妙的變化。
雙重高壓之下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當(dāng)前的調(diào)控很有必要進(jìn)行，而在市場調(diào)整之下，房地產(chǎn)價(jià)格的單邊上漲已經(jīng)結(jié)束。
引導(dǎo)購房者以自住為動機(jī)
自3月17日開始的新一輪樓市調(diào)控浪潮愈演愈烈，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，全國已有超過40個(gè)城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。
除了以往的限購、限貸、限價(jià)，具有新意的調(diào)控手段也出現(xiàn)了。其中最具風(fēng)向標(biāo)的是北京、廈門，以及廣州，均出現(xiàn)了住宅、商住限售。
以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調(diào)控再次加碼，廣州家庭新買住房后房產(chǎn)證需滿2年，才能轉(zhuǎn)讓。法人新買住房證滿3年，才能轉(zhuǎn)讓；住房贈與，滿2年后才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。
“對于投資客來說，拿到房產(chǎn)證開始持有兩年才能賣，意味著持有成本大大提高，短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個(gè)提及限售的城市。
并且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機(jī)資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機(jī)。他預(yù)計(jì)，廣州樓市各類房產(chǎn)短期套現(xiàn)機(jī)會變窄，這有利于引導(dǎo)購房者以自住為動機(jī)。
此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業(yè)辦公類房產(chǎn)的限售行列，公寓不能銷售給個(gè)人。
對此，深圳資深房地產(chǎn)研究人士徐楓指出，一些城市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量超過有效需求，庫存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫存；而且沒有能力在商品住宅市場買房的人，也可以通過商改住解決住房需求，這補(bǔ)充了保障房和租賃市場功能。
但她續(xù)稱，商業(yè)物業(yè)本身就是用來投資的，而不是用來住的，現(xiàn)在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重的重要信號，預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)整的來臨。
由于北京的政策一向具有風(fēng)向標(biāo)意義，3月29日，住建部公開表態(tài)，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。
不少購房人擔(dān)心，其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓，她說自己就是買來投資收租金的，很擔(dān)心杭州也會對此進(jìn)行限制。
然而狂風(fēng)暴雨已經(jīng)到來。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限售疊加升級版限購、限貸、限價(jià)，將在所在城市產(chǎn)生立竿見影的效果。
廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜判斷，住宅限售新政出臺后，市場肯定會量價(jià)齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規(guī)范市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預(yù)計(jì)成交會大跌50%，全年價(jià)格微跌5%-10%。
北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業(yè)，過去這部分物業(yè)中的90%為個(gè)人購買，未來將全部納入限售或企業(yè)購買。商住物業(yè)的價(jià)格下跌將是大概率事件。
購房降杠桿：預(yù)計(jì)今年房貸下降三成
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴之外，核心依然要看信貸的變化。
當(dāng)前，受國際環(huán)境影響，中國貨幣和信貸政策正在調(diào)整中。
“貨幣政策寬松時(shí)，很可能會導(dǎo)致通貨膨脹，在金融市場或者房地產(chǎn)市場導(dǎo)致某些資產(chǎn)泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上，中國人民銀行行長周小川如是說。
周小川認(rèn)為，全球貨幣在多年的量化寬松之后，當(dāng)前已經(jīng)到了周期的尾部；全球很多國家已經(jīng)放棄了流動性，雖然貨幣政策制定當(dāng)局已經(jīng)開始緊縮政策，但這仍是一個(gè)漸進(jìn)的過程。
在更早前的兩會記者會上，周小川表態(tài)稱，中國貨幣政策總體來說還是穩(wěn)健中性。
在商業(yè)銀行的層面，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，近期熱點(diǎn)城市的商業(yè)銀行房貸利率，已悄然上行。
匯豐銀行本是房貸利率最優(yōu)惠的銀行之一。但其廣州分行一業(yè)務(wù)員告訴記者，“之前銀行首套房貸款利率是8.2折，去年最低達(dá)到8折，但現(xiàn)在全面升到8.5折，未來聽說還會繼續(xù)升高?！?
而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續(xù)上調(diào)至最低9折。南京、太原等城市，則從原先基準(zhǔn)利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率，即不再給優(yōu)惠。
對于購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點(diǎn)城市基本都已經(jīng)認(rèn)房又認(rèn)貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成，買房杠桿率大大降低。
這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調(diào)整首付比例，目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。
申萬宏源報(bào)告稱，2017年個(gè)人房貸在新增貸款的占比預(yù)計(jì)會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設(shè)2017年新增貸款與去年基本持平，預(yù)計(jì)今年個(gè)人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時(shí)為5.68萬億元。
對于開發(fā)商來說，2014年下半年以來的廉價(jià)融資盛宴也早已結(jié)束，融資渠道收窄。2017年前兩月；房地產(chǎn)開發(fā)商可用資金同比增長7%，其中自籌資金（占總資金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在于監(jiān)管層自2016年第四季度以來，實(shí)際暫停了房企于境內(nèi)發(fā)行公司債。
需求高點(diǎn)已過，供給仍在高位
中國樓市歷來受政策影響極大，尤其2008年以來，受貨幣和信貸的影響最大，此輪從2014年開始的上漲，更與貨幣政策密切相關(guān)，與此前疊加人口紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利有明顯不同，因而也最缺乏根基。
萬科總裁郁亮指出，雖然目前小城鎮(zhèn)的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動，但因?yàn)槌擎?zhèn)化而導(dǎo)致住房需求井噴式爆發(fā)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。這個(gè)變化，就發(fā)生在2015年。
徐楓表示，2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價(jià)已使購買者難以承擔(dān)，整個(gè)樓市走向自我調(diào)整階段；大多數(shù)買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量，但現(xiàn)在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。
“深圳目前就處于量價(jià)齊跌的狀態(tài)”，她預(yù)測，2017年深圳市一、二手樓的成交量合計(jì)將下跌10%，如以6萬/平作為基點(diǎn)的話，而這一輪的周期將持續(xù)到2018年。
持類似觀點(diǎn)的還有全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌，他對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處于平穩(wěn)或下行的周期中。中原地產(chǎn)認(rèn)為，隨著政策、信貸全面收緊，加之政策持續(xù)打補(bǔ)丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，這些城市將進(jìn)入低迷調(diào)整期，不排除在這些城市，將出現(xiàn)明顯的房價(jià)下跌。
但顧云昌同時(shí)指出，目前城市大分化、市場差異化明顯。認(rèn)房又認(rèn)貸只在一線城市與二線熱點(diǎn)城市，而其他大多數(shù)城市依然在去庫存當(dāng)中。
徐楓表示，從全國來看，房地產(chǎn)市場市場冷熱不均，并不是全國都進(jìn)入下行周期，有些城市雖然房價(jià)高，但并未透支當(dāng)?shù)刂Ц赌芰?，房產(chǎn)的自有化率高，如惠州、溫州、杭州、昆明等。
深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛也認(rèn)為，目前全國正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整周期中，一、二線城市要嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防過熱，抑制投資投機(jī)行為，但三四線還是要引導(dǎo)合理去庫存。
郁亮認(rèn)為，短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)、流動性、房貸政策對房價(jià)有很大的影響。但長期來看，房價(jià)必然由供求關(guān)系決定。全國樓市供求關(guān)系的真相就是：需求高點(diǎn)已過，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房價(jià)一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。
