巴曙松：2017年中國樓市將出現(xiàn)新變化（上）

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家 巴曙松 教授

2017年春節(jié)過后，部分城市房地產(chǎn)市場迅速回暖，成交量和價格都出現(xiàn)了較大幅度的上升。3月中旬，北京、廣州等城市相繼加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。結(jié)合中國房地產(chǎn)新常態(tài)的長期趨勢，分析調(diào)控政策的短期影響，可以預計，當前中國房地產(chǎn)市場的波動正在出現(xiàn)一些明顯的變化。

[一]成交量總體呈下滑趨勢，熱點城市改善性需求受調(diào)控政策的階段性抑制

從目前的數(shù)據(jù)看，預計一二線熱點城市成交量維持低位，三四線城市市場有限好轉(zhuǎn)。2016年重點城市成交出現(xiàn)新高，在房價快速上漲的過程中部分需求提前釋放，以北京為例，2015年以來23個月的二手住宅成交量超過44.7萬套，超過2012-2014年三年交易總和。2016年下半年調(diào)控政策密集出臺，市場環(huán)境收緊，預期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。北京10月二手房成交量比環(huán)比下降67%。隨著調(diào)控力度的加強，未來市場成交量呈現(xiàn)下滑趨勢。

成交面積減小，改善性需求受到調(diào)控政策的抑制。從數(shù)據(jù)觀察，近期的一系列調(diào)控政策出臺使成交面積減小，2016年北京二手房套均成交面積從9月的84.1平方米下滑到12月的79.2平方米。上海12月60平以下小面積住宅的成交占比較8月增加4.3個百分點，而大于90平米的中大戶型住宅成交占比下滑4.1%。由于信貸政策的持續(xù)收緊，杠桿的使用難度增加，投資性需求離場的同時，較高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到調(diào)控政策的抑制。

從房地產(chǎn)交易的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)觀察，二孩政策放開，三代同屋現(xiàn)象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口結(jié)構(gòu)變化導致改善型需求占比上升。從萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例可以看出，近兩年再次改善及高端產(chǎn)品成交占比明顯上升，且成交比例增幅更大于產(chǎn)品供應的比例，存銷比下降很快，說明近期出臺的調(diào)控政策可以說暫時壓抑了需求，但是，這些需求實際上還是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。如何滿足這個目前受調(diào)控政策抑制著的需求，是將來調(diào)控政策恢復常態(tài)之后必須提前部署的。

在分化的市場格局下，中國的三四線城市去庫存仍是主要基調(diào)，熱點城市需求的擠出效應和信貸政策的傾斜，將有助于這些市場的銷售好轉(zhuǎn)，尤其是環(huán)一線城市的三四線城市，正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個角度也顯示出中國的城鎮(zhèn)化正在發(fā)展到以城市群為主要載體的發(fā)展階段。

[二]2016年來土地供應受限，熱點城市供需缺口加大，需要更關(guān)注土地供應的有效增加

重點城市土地供應存在較大缺口，土地市場需求不減。商品房銷售面積與土地成交面積缺口持續(xù)擴大，商品房潛在供給逐步降低。北京、上海2011-2016年商品房住宅成交土地面積與銷售面積年均缺口分別為387萬平方米、382萬平方米；杭州、合肥兩地供給缺口分別為44萬平方米、240萬平方米。對購房者而言，土地供給如果跟不上需求，就可能強化房價上漲的預期。對于房企而言，能不能拿到土地決定了未來的生存空間，房企對土地的需求極為強烈。即便在行政手段的干預下不出“地王”，土地供不應求的狀況也可能會以其他方式體現(xiàn)，如更多的土地變成100%自持，實際上對于市場預期的穩(wěn)定依然不利。在土地供求存在缺口的約束下，新建商品房供給就可能難以滿足市場需求，熱點城市房價上漲壓力要想部分得到緩解，只能靠加快存量房的流通增加供給。

從目前看來有限的土地供應的結(jié)構(gòu)觀察，純商品住宅用地供應量缺口更大。不僅土地供應總量逐年下降，從土地成交結(jié)構(gòu)來看，實際決定房價的純住宅部分也明顯下降，純商品住宅用地占比從2015年的25%降至2016年的9%，總量也僅有39萬平方米。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出現(xiàn)的自持商品住宅在內(nèi)的可供居住用地總量也明顯減少，此前這部分占比在五成左右，2016年降為四成不到。從新房實際成交來看，2016年商品房成交12萬套，刨去保障房、自住房、商住房，純商品住宅只有4.3萬套左右。供應總量不足和比例偏斜導致供應缺口加大。

[三]房價走勢在調(diào)控政策引導下趨于平穩(wěn)，但熱點城市房價上漲壓力仍需關(guān)注

雖然調(diào)控政策開始發(fā)揮一定的效果，但是從供需數(shù)據(jù)觀察，目前看一線城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，漲勢趨于放緩或平穩(wěn)，增大供應應當還是化解問題的關(guān)鍵。對于一線城市來說，土地供應的不足和對人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不會因為政策面的階段性的收緊出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。加上一線城市之前就有相對嚴厲的限購政策，投機占比相對較低，政策面的收緊雖然會對這部分群體形成降價壓力，但因為體量較小難造成市場價格的普遍壓力。其次，目前一線城市的庫存相對不足，二手房市場庫存也處于低位，目前鏈家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房庫存同向減少，市場供需矛盾加大，因此，增大供應依然是這些城市的房地產(chǎn)政策長效機制的關(guān)鍵。

投資占比過高、缺乏人口吸引能力的二線城市或?qū)⒚媾R房價階段性回調(diào)的壓力。部分二線城市的房價在2016年出現(xiàn)較大幅上漲，加上前期并無限購政策，導致大量投機資金的進入。值得注意的是，一方面大部分城市還是以新房為主，部分中小開發(fā)商可能會由于成交量下行、資金成本增加而考慮降價；另一方面，隨著政策的收緊，首付和貸款成本出現(xiàn)增加，投資需求退出。因此在2017年對于投資占比高、缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐且在2016年已經(jīng)出現(xiàn)價格大幅上漲的二線城市來說，房價可能會面臨階段性下跌的壓力。

三四線城市市場庫存壓力依然存在。對于三四線城市而言，在一二線高房價倒逼之下，部分三四線的房地產(chǎn)市場有所回暖，但是去庫存壓力依舊較大。

[四]二手房已成為滿足熱點城市需求的重要力量，應當關(guān)注二手房市場的培育和發(fā)展

在當前的市場供求格局下，土地供應缺口、新房供應跟不上，一線及熱點二線城市已經(jīng)或正在進入存量房時代。近年來全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例不斷提升，2016年占比達到40%，5年前這一比例不足20%。

二手房主導格局將會持續(xù)深入，擴大到一線以外的熱點二線城市。隨著城市住宅土地供應的收緊，二手房的交易比重會逐步上升，并且從現(xiàn)有的一些城市觀察，當一個城市二手房交易占比超過新房后，這一比例會持續(xù)擴大，二手房價格對新房價格的領(lǐng)先作用也進一步增強。2017年，預計北京、上海等一線城市二手房交易占比會進一步提升，廣州、天津、蘇州等重點城市在接下來的幾年內(nèi)將會陸續(xù)進入存量房時代。