文 | 歐陽捷
前兩天，在中國(guó)指數(shù)研究院百?gòu)?qiáng)房企發(fā)布會(huì)上，我問了同行的正榮集團(tuán)營(yíng)銷副總裁春和總兩個(gè)問題：
如果取消限購(gòu)，熱點(diǎn)城市會(huì)怎樣？
他的回答很干脆：無房可買。
如果取消限價(jià)，熱點(diǎn)城市又會(huì)怎樣？
他的回答也很直接：房?jī)r(jià)暴漲。
看來市場(chǎng)是有共識(shí)的，恰恰應(yīng)驗(yàn)了我去年12月的微信文章“'無地可建'、'無房可售'或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)城市新常態(tài)？”和上一周的“限價(jià)令真的能長(zhǎng)期執(zhí)行嗎？”文中的觀點(diǎn)。
這兩天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1—2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在熱點(diǎn)城市“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”的猛力調(diào)控之下，全國(guó)住房市場(chǎng)居然不降反升，住宅銷售面積和銷售額不僅分別比去年同期增長(zhǎng)了23.7%和22.7%，而且銷售面積和住房均價(jià)的增幅相比去年底都出現(xiàn)了回升。
同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)了回升，顯示了開發(fā)商們似乎并不擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至近幾年連續(xù)下跌的利用外資在1-2月也有了227%暴增，逃離住房市場(chǎng)的大開發(fā)商們顯然踏錯(cuò)了節(jié)拍，后悔也來不及了。
有朋友說，看看今年開發(fā)商背景的人大代表、政協(xié)委員個(gè)個(gè)表情輕松、談吐不凡，毫無焦慮之感，今年20強(qiáng)房企的銷售目標(biāo)也幾乎都是只增不減，顯然不管是樂觀的還是謹(jǐn)慎的，大家對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信心是很足的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)真的僅僅調(diào)控了3個(gè)月就翻轉(zhuǎn)了嗎？
事實(shí)上，我們看到，38個(gè)一二線城市成交量上升的城市有22個(gè)，下降的有14個(gè)，但整體成交量下降了8.3%，顯然，一二線城市的限購(gòu)限貸和抑制供給產(chǎn)生了效果，供需兩靡。這也應(yīng)驗(yàn)了我們過去所說：這些供不應(yīng)求的城市通過抑制需求，來達(dá)到供求關(guān)系低水平的均衡。
相比去年底，一二線城市的房?jī)r(jià)上漲的有19個(gè)，平均上漲幅度7.6%，房?jī)r(jià)下降的有17個(gè)，平均下降幅度4.8%，在以統(tǒng)計(jì)數(shù)字為目標(biāo)的多管齊下調(diào)控措施之下，依然可見一二線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力極為頑強(qiáng)。多個(gè)城市推出或者加碼調(diào)控政策，也顯示了房?jī)r(jià)依然上漲的殘酷現(xiàn)實(shí)。
而且，少數(shù)城市的房?jī)r(jià)甚至上漲更快，比如北京（顯然不只是副中心）要打造“一個(gè)沒有城市病的城區(qū)，一個(gè)人們向往的地方”，卻削減了70%的商品房供地計(jì)劃（相比去年），今年1月房?jī)r(jià)比去年底上漲了5.2%，2月又比1月上漲了12.8%（如果沒有上漲，何必加壓調(diào)控呢？），顯然，越是供不應(yīng)求、越是減少供應(yīng)的政策邏輯和限價(jià)策略，從根本上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲的共識(shí)預(yù)期和市場(chǎng)共振。
這些房?jī)r(jià)上漲壓力更大的城市政府既不能放開住宅用地供應(yīng)、又無法消弭房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，還要承受抑制樓市泡沫的保穩(wěn)定責(zé)任，雖是糾結(jié)、卻不能怠慢，“子規(guī)夜半猶啼血，不信東風(fēng)喚不回”，繼續(xù)加碼調(diào)控政策不可避免，哪怕是先按住一時(shí)、不求按住“一世”。
不僅如此，三四線城市也齊嶄嶄的冒出了許多泡泡，惹得被調(diào)控城市一個(gè)接著一個(gè)。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，58個(gè)重點(diǎn)三四線城市中，42個(gè)三四線城市成交量同比去年1-2月平均增長(zhǎng)+57.1%，16個(gè)城市成交量平均下降-29%，整體增長(zhǎng)23.6%。
三四線城市成交量為什么會(huì)突然猛增呢？我們有三個(gè)看法：
一是溢出都市圈的周邊中小城市量?jī)r(jià)齊升。
京滬深周邊就不說了，湖州、南通、鎮(zhèn)江、馬鞍山、蕪湖等市1-2月成交量都比去年同期有20-147%的上漲，房?jī)r(jià)相比去年底也有4.7-44.6%的上漲，盡管這些數(shù)據(jù)存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性和成交時(shí)點(diǎn)性的短期影響。
很顯然，這些城市是由剛需擠出、投資炒房推動(dòng)的，其實(shí)，這股浪潮從去年下半年就已經(jīng)涌動(dòng)了，不用說一線城市，就連南京、杭州、合肥、廈門、福州、南昌等市周邊中小城市，都成了投資客的熱土，至今還有很多人在問：“還想再買一套房，哪里可以買？”
隨著大城市的房?jī)r(jià)高漲、產(chǎn)業(yè)遷移，很多剛需只能搬離大城市郊區(qū)，向更遠(yuǎn)的甚至跨省市的中小城市轉(zhuǎn)移，在投資客的帶動(dòng)之下，剛需和當(dāng)?shù)馗纳菩孕枨笠脖粠胧袌?chǎng)，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，進(jìn)而吸引更多的投資者。
短期內(nèi)，這些城市還看不到投資客絕跡的跡象，只要這些城市沒有被更嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓，量?jī)r(jià)齊升還是會(huì)持續(xù)的。
這些城市恰恰也是中央政府最關(guān)注的地方，剛需也好、改善也罷，畢竟都是自住客，而投資就不同了，這不符合中央“房子不是用來炒的”定位， 所以，不管這些中小城市有多么的不情愿放棄這來之不易的資本涌入，他們?cè)谥醒胝块T的約談下，不得不采取哪怕是溫和的調(diào)控政策，所以我們看到調(diào)控潮接二連三地出來也就在情理之中了。
二是春節(jié)期間回鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘辛繚q價(jià)穩(wěn)。
比如，淮安、肇慶、濟(jì)寧、泰州、連云港等市，今年1-2月成交量同比上漲47-280%，高于去年全年的月平均水平，顯然，更像是短期回鄉(xiāng)置業(yè)為主。
很多在大城市打工的人，原本或許還想在大城市買一個(gè)小點(diǎn)的房子，以后慢慢改善，當(dāng)房?jī)r(jià)快速拉升之后，他們發(fā)現(xiàn)，在大城市哪怕買一個(gè)蝸居的夢(mèng)想都不可能實(shí)現(xiàn)了，于是用在大城市掙的錢回到老家去買一個(gè)房，相比這些大城市，老家的房子真可謂是物美價(jià)廉了，而且，還有著光宗耀祖的意味。
這些人手上的錢其實(shí)并不多，買房當(dāng)然也不是用來投資的，因?yàn)橄拶?gòu)而失去購(gòu)房資格的投資客，顯然也不會(huì)青睞這些三四線城市。因此我們看到，這些城市的房?jī)r(jià)其實(shí)并沒有出現(xiàn)明顯的過快上漲，房?jī)r(jià)相對(duì)去年底也是有漲有跌，在-13%至16.3%。
也許很快，3月份的數(shù)據(jù)會(huì)告訴我們，這些城市的成交量又會(huì)恢復(fù)平靜了。
三是回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)工作帶來當(dāng)?shù)爻鞘辛可齼r(jià)穩(wěn)。
比如，徐州、鹽城、蚌埠、煙臺(tái)、贛州、韶關(guān)、蕪湖、秦皇島等市，成交量同比增長(zhǎng)也在18-169%，房?jī)r(jià)有漲有跌，漲跌幅在-1%至17.1%之間。
去年我在深圳，與出租車司機(jī)聊到他們的未來，他們坦率地說，未來會(huì)回到老家去找一份工作或者開一個(gè)小飯店，雖然他們?cè)谏钲趻甑腻X可能更多一點(diǎn)，但僅僅是小孩上學(xué)的贊助費(fèi)，就可以消耗掉他們幾年的積蓄，而回到家鄉(xiāng)的城市，生活成本更低，還可以落戶，小孩上學(xué)費(fèi)用很低，老人也可以幫助照看。日子過得相對(duì)清閑，也沒有太大的壓力。
其實(shí)，他們?cè)诖蟪鞘械馁?gòu)買力終究不足，非但購(gòu)房無望，而且越來越難以留下，低端產(chǎn)業(yè)被疏解，合適的就業(yè)崗位越來越少，群租也被清理，房租水漲船高，外地司機(jī)被限制進(jìn)入當(dāng)?shù)爻鲎廛囘\(yùn)營(yíng)，生活壓力越來越大，與其終究留不下來，還不如早點(diǎn)回去，圖個(gè)家庭團(tuán)圓、日子輕松。
其實(shí)沒有人真的想逃離大城市，但不得不離開的最根本原因或許只有一個(gè)：高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)。
當(dāng)每一個(gè)大城市都想創(chuàng)造更高的GDP，都想吸引高端產(chǎn)業(yè)和人口，都想提高單位土地產(chǎn)出效益，都想打造一個(gè)“人們向往的地方”，唯一的辦法就是：“騰籠換鳥”。
農(nóng)業(yè)在騰籠換鳥，用高產(chǎn)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、觀光休閑農(nóng)業(yè)替換傳統(tǒng)的低效農(nóng)業(yè)；工業(yè)在騰籠換鳥，用節(jié)能環(huán)保綠色高效的智能工業(yè)、高端制造來替換傳統(tǒng)的污染耗能工業(yè)；服務(wù)業(yè)也在騰籠換鳥，用物流基地、云計(jì)算、金融中心、CBD、購(gòu)物中心來替換傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)中心、沿街商鋪等。
產(chǎn)業(yè)換了，人也換了，有限的房子要留給精英，盡管政府智囊和社會(huì)賢者也在提醒，如果離開了所謂“低端”的人口，我們的出租車可能沒人開了，我們的高壓線可能沒人架了，我們的下水道可能沒人清了，我們的保姆都變成了月嫂價(jià)了。
但是，在調(diào)控之下，未來房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期被按住，想走的人又會(huì)留下來再看看，雖然政府工作報(bào)告說了“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”，但被調(diào)控大城市的土地供應(yīng)難以改善，因此，大城市房?jī)r(jià)上漲壓力短期內(nèi)難以緩和，當(dāng)然，成交量也不會(huì)大增。
一二線城市量平價(jià)穩(wěn)，或略有增長(zhǎng)，那么三四線城市呢？
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的2000多個(gè)三四線城市土地供應(yīng)數(shù)據(jù)，可以看到，去年它們合計(jì)成交的住宅用地折合規(guī)劃可建面積為41745萬平米，比2015年的46723萬平米減少了近5000萬平米，減少10.6%。
今年呢？1-2月的成交住宅用地折合規(guī)劃可建面積僅為6712萬平米，比去年同期的7359萬平米也減少了8.8%，意味著今年三四線城市的市場(chǎng)很難整體爆發(fā)性增長(zhǎng)，更何況很多三四線城市還在去庫(kù)存的路上，這也顯示了開發(fā)商對(duì)多數(shù)三四線城市依然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。
我們也看了一下今年1-2月銷售面積增長(zhǎng)超過35%的城市，一共有27個(gè)，房?jī)r(jià)同比漲幅都不算大，在1-22%之間，有的相比去年底還有下降。
這27個(gè)城市2016年成交住宅用地折合規(guī)劃可建面積合計(jì)5293萬平米，比2015年的8114萬平米明顯減少，大部分城市土地供應(yīng)增加不多，有的城市去年和今年全年土地零成交，意味著這些城市的土地總體上都不短缺，未來住宅成交量暴漲、房?jī)r(jià)快速上升的概率不大。
但是有幾個(gè)城市還是值得關(guān)注的，比如徐州市今年前2個(gè)月住宅用地供應(yīng)量超過去年全年，舟山市、九江市大約相當(dāng)去年全年的一半，這樣的城市會(huì)不會(huì)有爆發(fā)的可能？也許。
我們的結(jié)論是：今年年初住房市場(chǎng)著“火”的局面很難延續(xù)，在去年土地購(gòu)置面積下降的背景下，熱點(diǎn)一二線城市供應(yīng)難有起色，非熱點(diǎn)二線城市供應(yīng)也不會(huì)明顯增加，絕大多數(shù)三四線城市依然不可能大范圍異軍突起。
最近的調(diào)控城市密集出臺(tái)，其實(shí)主要是為了抑制市場(chǎng)預(yù)期，在泡沫初起之時(shí)就先行壓制，以免投資客的流竄帶來更多樓市泡沫，而萬一中美金融戰(zhàn)開打，一旦引發(fā)房?jī)r(jià)下跌超過20%，就會(huì)造成金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而調(diào)控就是告訴投資者，不要幻想房?jī)r(jià)上漲，投資者退潮，我們就可以再回到“房子是用來住的”定位上了。
按照周小川行長(zhǎng)所說：“在調(diào)控政策之下，房貸增速估計(jì)還會(huì)放緩”，事實(shí)上也的確在繼續(xù)放緩，開發(fā)企業(yè)到位資金增速?gòu)娜ツ甑椎?5.2%下降到今年的7%，錢的增速慢了，住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)增速下降也是趨勢(shì)，但負(fù)增長(zhǎng)的概率已經(jīng)不大，因此，我們?nèi)匀痪S持去年“量平價(jià)穩(wěn)、略有增長(zhǎng)”的結(jié)論。
