近期，樓市出現(xiàn)調(diào)控加碼、調(diào)控范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)。據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，2月28日以來(lái)。僅僅半個(gè)月時(shí)間，共有11個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)或限貸升級(jí)措施。昨日，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。
??事實(shí)上，不管是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)1月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)解讀，還是住建部新聞發(fā)布會(huì)及在“兩會(huì)”上表態(tài)，均傳達(dá)出一個(gè)信號(hào)，即始于2016年10月份的新一輪調(diào)控，已取得積極效果。而且，“兩會(huì)”已確定了通過(guò)需求端“去庫(kù)存”的主基調(diào)，并作為今年樓市重點(diǎn)工作。同時(shí)，今年固定資產(chǎn)投資面臨支出和債務(wù)雙重壓力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”也需樓市托底。那么，此輪調(diào)控的邏輯是什么？今年樓市會(huì)有哪些變數(shù)？
??筆者認(rèn)為，11個(gè)城市啟動(dòng)或強(qiáng)化調(diào)控，直接原因就是近期這些城市樓市量?jī)r(jià)齊升。2016年以來(lái)，都市圈三線、四線樓市火熱，量?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)，核心城市收緊購(gòu)房資格和杠桿，需求溢出是主因。同時(shí)，核心城市房?jī)r(jià)“上臺(tái)階”，也倒逼自住需求轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)僅為核心城市1/3的外圍三線、四線城市。
??近年來(lái)，軌道交通、高鐵由大規(guī)模規(guī)劃布局，轉(zhuǎn)向建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，都市圈內(nèi)軌道交通規(guī)劃均已實(shí)現(xiàn)跨省或跨市，北京到燕郊、深圳到莞惠、上海到昆山的軌交已經(jīng)開(kāi)工或投入運(yùn)營(yíng)。近期筆者調(diào)研，都市圈三線、四線樓市均打著“1小時(shí)生活圈”的概念，新盤(pán)營(yíng)銷對(duì)象是核心城市購(gòu)房者。同時(shí)，高鐵和軌交密集布局，都市圈房地產(chǎn)一體化，武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等大城市樓市半徑擴(kuò)展，周邊城市（如宜昌、岳陽(yáng)、馬鞍山、贛州等）近期成交量近乎翻倍增長(zhǎng)。
??2016年，300個(gè)城市中三線、四線城市土地成交4.94億平方米，占比近60%，都市圈及大城市周邊三線、四線城市（所謂“強(qiáng)三線四線”城市）占其中的70%。今年1月-2月，三線、四線城市土地成交量（6361萬(wàn)平方米）相當(dāng)于一線、二線城市（4681萬(wàn)平方米）的1.4倍，“強(qiáng)三線四線”城市成為開(kāi)發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”重地。據(jù)CREIS的統(tǒng)計(jì)，今年1月-2月，龍頭開(kāi)發(fā)商三線、四線城市拿地占其總拿地的45.7%，拿地金額占比近30%，這是2012年以來(lái)的最高水平，從逃離三線、四線到結(jié)構(gòu)性加倉(cāng)三線、四線成為趨勢(shì)。
??2014年-2015年，受區(qū)域分化影響和高庫(kù)存拖累，青島、南昌等“弱二線”樓市量?jī)r(jià)整體下滑?！叭?kù)存”政策實(shí)施三年有余，這些城市待售庫(kù)存消化周期已普遍降至12個(gè)月左右。今年1月-2月，這些城市成交量同比增長(zhǎng)50%-100%不等，中指院統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)也明顯上漲，量?jī)r(jià)反彈屬于“補(bǔ)漲”或“填平洼地”，其中也有熱點(diǎn)城市就業(yè)人群“返鄉(xiāng)置業(yè)”的影響。杭州和南京強(qiáng)化限購(gòu)或限貸，一方面與其庫(kù)存周期較短（5個(gè)月-8個(gè)月）有關(guān)，也與此前限購(gòu)政策力度相對(duì)弱，特別是沒(méi)有覆蓋郊區(qū)（縣）有關(guān)。同時(shí)，這些城市樓市彈性大，對(duì)政策和資金面未來(lái)變化的預(yù)期敏感。
??這11個(gè)城市強(qiáng)化調(diào)控，最大的特點(diǎn)就是限制非戶籍人群購(gòu)房，意味著這些城市此輪樓市反彈，投資需求而非“返鄉(xiāng)置業(yè)”或是重要的驅(qū)動(dòng)力量，而“返鄉(xiāng)置業(yè)”中也夾雜著投資需求。投資需求泛起，與近期政策和資金面的微妙變化有關(guān)。首先，“兩會(huì)”前住建部新聞發(fā)布會(huì)，以及“兩會(huì)”政府工作報(bào)告，不僅明確了今年“去庫(kù)存”的樓市主題，且路徑上更強(qiáng)調(diào)刺激需求而非壓縮供給，以謀求量?jī)r(jià)在高位上平衡或保持，托底“穩(wěn)增長(zhǎng)”，讓杠桿風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”。
??其次，周小川行長(zhǎng)“兩會(huì)”上表態(tài)，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，其帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以房貸不能簡(jiǎn)單看成是買(mǎi)房子，實(shí)際上會(huì)傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上”。如出一轍的表述，也出現(xiàn)在“兩會(huì)”前的銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星說(shuō)，“房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、財(cái)政稅收及銀行資產(chǎn)與利潤(rùn)都有巨大貢獻(xiàn)。樓市不出現(xiàn)大泡沫、大波動(dòng)的環(huán)境中穩(wěn)定健康增長(zhǎng)，是銀行界樂(lè)于看到的?！笨梢?jiàn)，相比去年四季度，樓市資金面緊縮的預(yù)期大為緩解。
??相比10年前，樓市量?jī)r(jià)、交投等各個(gè)指標(biāo)都翻了5倍-10倍。樓市這個(gè)“龐然大物”些許變化，對(duì)上下游諸多行業(yè)、對(duì)固定資產(chǎn)投資、對(duì)消費(fèi)、對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)等，影響都是巨大的，這就是對(duì)樓市的客觀認(rèn)識(shí)，也是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。目前，很多城市60%-80%的固定資產(chǎn)投資來(lái)自房地產(chǎn)。新興產(chǎn)業(yè)尚弱小，增長(zhǎng)“底線”能守住，不能撇開(kāi)房地產(chǎn)。過(guò)去20年，樓市銷售和投資均保持20%的高速增長(zhǎng)?！叭诏B加”背景下平衡增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型，樓市保持在高位才能騰挪出空間。
??未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，“分類調(diào)控”都是樓市的主題，即該控制的要控制住，該支持的要支持，這是高位平衡或騰挪的唯一選擇。2015年以來(lái)，樓市火爆直至演化為資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，不在樓市自身，在于監(jiān)管空白和缺失、監(jiān)管體制未理順，如地方主體責(zé)任、分類調(diào)控“落地”效果不好，資金準(zhǔn)入和杠桿政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行。目前，監(jiān)管思路開(kāi)始統(tǒng)一，周小川行長(zhǎng)在“兩會(huì)”上明確表示，金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制已形成，資管和債市亂像已得到控制。樓市也一樣，去年下半年以來(lái)，理財(cái)、險(xiǎn)資等監(jiān)管新規(guī)接連發(fā)布、私募和資管與樓市之間的“防火墻”已建立?？刂谱狳c(diǎn)樓市后，通過(guò)契合城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化，推進(jìn)去庫(kù)存，以保持樓市健康可持續(xù)發(fā)展。
