作為大額消費品，房產(chǎn)不僅關(guān)系著大家日常起居生活，更關(guān)系著家庭財產(chǎn)安全。
??作為一名購房者，買房前要做好哪些準(zhǔn)備？在買房過程中，要如何理性評判房源好壞？買房后，遇到問題要如何維權(quán)？哪些問題可以要求退房？
??315消費者權(quán)益日臨近，樂居邀請澤大律師事務(wù)所律師董彬超，為網(wǎng)友解答房產(chǎn)買賣中的法律問題。
??如何認定虛假宣傳：根據(jù)“要約”認定 可要求開發(fā)商履行承諾
??董彬超：許多購房者會受開發(fā)商的宣傳影響判斷，而下單買房。而很多宣傳賣點，比如社區(qū)巴士、景觀、配套，并沒有寫入購房合同，很難根據(jù)合同維權(quán)。但是，購房者可以根據(jù)“要約”認定，要求開發(fā)商繼續(xù)履行和實現(xiàn)宣傳內(nèi)容和承諾條款。
??如果發(fā)生訴訟，普通購房者其實很難保留前期廣告、宣傳冊等資料，比較被動。這個時候可以組織業(yè)委會或者團隊訴訟，廣泛搜集證據(jù)，而且媒體發(fā)布的公開廣告，相對容易舉證。
??需要提醒消費者，在購房時，應(yīng)該從看房、選房之初就有保留證據(jù)的意識，對一些宣傳資料、沙盤、樣板房進行拍照錄音，最好可以拿著當(dāng)天報紙拍照錄像，進行證據(jù)固定。
??注：最高人民法院2003年4月公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，該條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。
??謹(jǐn)慎簽字：商品房預(yù)售合同與房屋轉(zhuǎn)讓合同法律效果不同
??董彬超：我們國家對于房產(chǎn)買賣流程和格式要求非常嚴(yán)格，購房者買房必須和開發(fā)商簽訂《房屋預(yù)售合同》，也就是說開發(fā)商必須取得預(yù)售證之后，才能進行公開開盤銷售。
??現(xiàn)在市場有一些開發(fā)商在房屋未取得預(yù)售證時，即進行銷售活動，甚至僅與購房者簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。這樣的行為是明顯違規(guī)，不合法的。
??更重要的是，購房合同和房屋轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)類似，但法律效果不同，房屋轉(zhuǎn)讓合同只是購房者與開發(fā)商形成特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不具有物權(quán)的公示效力，會影響房屋產(chǎn)權(quán)辦理，無法保護自己的合法財產(chǎn)。
??退房僅8種條件：裝修問題屬瑕疵可要求整改
??董彬超：目前，市場有很多精 裝修房，難免因為設(shè)計缺陷和工藝問題，出現(xiàn)交付問題。
??從法律上來說，開發(fā)商需要向購房者提供合格的、具備正常使用功能的產(chǎn)品。比如近期下沙某樓盤交付的馬桶無法正常使用，購房者可以按照合同約定，要求開發(fā)商修復(fù)或返工整改。
??不過，這些房屋部件，如墻體、水管、地磚等只能算產(chǎn)品瑕疵，開發(fā)商并不構(gòu)成根本違約，購房者不能以此要求退房。
??注：滿足以下八種退房條件之一，購房人可提出退房。
??1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
??2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
??3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
??4.開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。
??5.開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
??6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。
??7.購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
??8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
??政策調(diào)整屬不可抗力 不需承擔(dān)違約責(zé)任
??董彬超：最近樓市政策調(diào)整會比較多，不少人購房出現(xiàn)違約。
??比如前段時間，有客戶社保在杭州滿1年不足2年，已與開發(fā)商簽訂購房意向書并支付定金，現(xiàn)在因為新政，不具備買房資格，無法履行合同。這種情形屬于不可抗力，不構(gòu)成違約責(zé)任，購房者可與開發(fā)商協(xié)商解除合同，不需承擔(dān)違約金。
