據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，抑制樓市泡沫，嚴(yán)控投資投機(jī)性購(gòu)房等成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。春節(jié)前后隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地，各地針對(duì)土地市場(chǎng)的政策呈現(xiàn)收緊之勢(shì)。在這樣的背景下，去年火爆的土地市場(chǎng)明顯降溫，一二線(xiàn)城市普遍告別此前的高溢價(jià)率，進(jìn)入低價(jià)模式。北京、上海等城市近期的土地拍賣(mài)都呈現(xiàn)溢價(jià)率低的特點(diǎn)。上海臨港南匯新城出讓三宗宅地，溢價(jià)在1%左右，總成交額約42.3億元。北京有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地進(jìn)行出讓?zhuān)恋乜們r(jià)分別為23.25億元、18.1億元，溢價(jià)率僅為10.71%與9%。
??有分析認(rèn)為，現(xiàn)在越來(lái)越多的房企抱團(tuán)拍地，四五家組成一個(gè)綜合體并不少見(jiàn)，主要是為了在拍賣(mài)過(guò)程中有充足的資金。目前各地在土地拍賣(mài)中，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)。上海市最新一次的土地拍賣(mài)中，有兩家企業(yè)因?yàn)橘Y金來(lái)源審查問(wèn)題被當(dāng)場(chǎng)取消競(jìng)拍資格。有專(zhuān)家認(rèn)為，這主要是為了提高競(jìng)拍的資金門(mén)檻，堵死房企配資拿地通道，不僅有利于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、平抑地價(jià)，也將有助于行業(yè)集中度的提升。（央廣網(wǎng)北京2月22日消息）
??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就此發(fā)表評(píng)論與解讀。
??楊紅旭：“土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)是兩個(gè)必須值得關(guān)注的市場(chǎng)。現(xiàn)在的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，一般人所關(guān)心的是房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)漲幅大小，一般很少關(guān)心土地市場(chǎng)。
??眾所周知，土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的重要組成部分，所以我們應(yīng)當(dāng)既要關(guān)心房?jī)r(jià)，又要關(guān)心地價(jià)。
??目前，全國(guó)圈定了16個(gè)城市進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控，主要針對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控。但是全國(guó)，包含地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控還不到位。
??一組數(shù)據(jù)表明，其實(shí)土地泡沫大于房?jī)r(jià)泡沫！例如2016年，全國(guó)商品房的價(jià)格漲幅是10%。這個(gè)數(shù)字已經(jīng)高過(guò)前幾年的7%-8%的平均值，處于高位。仍是2016年，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地的價(jià)格漲幅為24%。可以看到，房?jī)r(jià)漲了10%，地價(jià)漲了24%，這是非常令人吃驚的。
??其實(shí)，2013年之后的幾年，地價(jià)的漲幅一直是房?jī)r(jià)的兩倍。所以，我認(rèn)為部分熱點(diǎn)城市的地價(jià)漲幅有點(diǎn)過(guò)快。一方面推高了房?jī)r(jià)；另外一方面也蘊(yùn)藏著一些不合理的因素。所以說(shuō)治理地價(jià)甚至比治理房?jī)r(jià)還要重要，這是一個(gè)很重要的市場(chǎng)現(xiàn)象。
??造成目前現(xiàn)狀的重要原因，我認(rèn)為是與土地供應(yīng)、土地拍賣(mài)以及地方政府密切相關(guān)的。
??目前來(lái)看，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)度比較高，一方面是賣(mài)地收入；一方面是房地產(chǎn)稅收，這兩部分加起來(lái)就是地方財(cái)政的重要來(lái)源。
??他們不希望地價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，這樣政府才能獲得一個(gè)比較豐厚的財(cái)政收入。但這是不具有可持續(xù)性的。當(dāng)然，土地財(cái)政又是另外一個(gè)話(huà)題，因?yàn)檫@其中涉及到中央和地方財(cái)權(quán)、事權(quán)的對(duì)等?，F(xiàn)在，中央也在努力地推進(jìn)地方稅收體系的改革，包括房地產(chǎn)稅，這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。
??目前來(lái)看，從去年9月底，國(guó)家開(kāi)始部署16個(gè)城市的調(diào)控，很多城市都出臺(tái)了相應(yīng)的措施，其中有限購(gòu)限貸等措施，也有關(guān)于增加土地供應(yīng)、防范‘地王’的措施。
??例如，個(gè)別城市推出了土地熔斷機(jī)制，設(shè)定一個(gè)最高價(jià)，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)拍地價(jià)格達(dá)到這個(gè)最高限價(jià)，就停止拍賣(mài)。也有城市采用搖號(hào)措施，達(dá)到熔斷后讓幾家有資格的企業(yè)一起搖號(hào)。也有城市出臺(tái)了配建保障房、公建配套的措施。也有城市設(shè)置自持面積，也就是一個(gè)住宅中有百分之多少是自己持有。此外，還有些是拿地之后不能賣(mài)期房，只能賣(mài)現(xiàn)房。收緊資金監(jiān)管在上海比較明顯，上海從去年開(kāi)始很?chē)?yán)格地審查開(kāi)發(fā)期的自有資金。
??從2015年下半年到2016年這次中國(guó)樓市的復(fù)蘇回暖，部分城市房?jī)r(jià)漲速快，地價(jià)更熱，‘地王’的數(shù)量和拍賣(mài)記錄創(chuàng)了歷史新高。
??個(gè)人買(mǎi)房子、炒房子可能會(huì)選擇首付貸，而開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地也會(huì)有很多配資。配資的來(lái)源很多，有些來(lái)自銀行理財(cái)，有些來(lái)自私募基金，有些來(lái)自房地產(chǎn)信托，甚至還有部分險(xiǎn)資。
??但現(xiàn)在的要求就是，你可以拿地，你可以適度抬高價(jià)格，但是必須用自己的錢(qián)。上海執(zhí)行的比較嚴(yán)厲，前兩天在金山進(jìn)行過(guò)一個(gè)拍賣(mài)，因?yàn)槠髽I(yè)拍地的報(bào)價(jià)一直在提高，但這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了之前報(bào)備的自有資金金額，所以取消了這家企業(yè)的報(bào)價(jià)資格。這也說(shuō)明地方政府對(duì)于資金來(lái)源的管控是比較嚴(yán)格的。這個(gè)我認(rèn)為這是對(duì)的，這種政策是降低開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的杠桿。
??從目前的現(xiàn)狀來(lái)講確實(shí)有所降溫。最近一些大城市的土地溢價(jià)率在下滑，同樣一塊地塊的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量在進(jìn)減少。
??但是另外一些現(xiàn)象也應(yīng)注意，比如地方政府將賣(mài)地的底價(jià)抬高，假設(shè)去年一塊地可能是出讓一個(gè)億，現(xiàn)在加到了一億五千萬(wàn)。當(dāng)?shù)卣畬敲鎯r(jià)的底價(jià)抬高之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)的溢價(jià)率自然就會(huì)降低，否則開(kāi)發(fā)企業(yè)肯定會(huì)賠錢(qián)。
??另外，還有很多大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地的現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣會(huì)有效減少競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，從而使溢價(jià)率有所控制。以上就是就是目前整個(gè)土地市場(chǎng)在調(diào)控之下有所降溫的情況。
??但是我認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，其中更有效的管理土地是一個(gè)重要的方面。那么說(shuō)到土地就會(huì)涉及到供應(yīng)。
??最近一段時(shí)間，北京房?jī)r(jià)依然較熱，但是有條新聞很讓人吃驚，2017年北京建設(shè)用地的供應(yīng)量將會(huì)大幅減少。北京房?jī)r(jià)在漲，但是北京的土地供應(yīng)量在減少，這就是一個(gè)矛盾。
??所以，對(duì)于一線(xiàn)城市和部分的二線(xiàn)城市來(lái)講，因?yàn)橥恋刭Y源比較稀缺，地方政府必須要有效地增加土地供應(yīng)。
??例如讓一些開(kāi)發(fā)區(qū)以及國(guó)企的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)，由所謂的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成一些住宅用地、商業(yè)用地，或者加快農(nóng)村建設(shè)用地改革的步伐，讓一些大都市周邊的農(nóng)村建設(shè)用地可以更好地入市。
??這樣一來(lái)，就可以補(bǔ)充國(guó)有用地不足的現(xiàn)狀。只有這樣的話(huà)，才能把土地的制度和政策設(shè)計(jì)好。
