樓市和股市一樣，都是預(yù)言大師層出不窮的領(lǐng)域。因此，每當(dāng)樓市有風(fēng)吹草動(dòng)，“拐點(diǎn)論”就如期而至。
最新的兩條消息，都成為“拐點(diǎn)論”的證據(jù)。一條消息稱(chēng)，專(zhuān)家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆全國(guó)人大任期內(nèi)通過(guò)，因此房?jī)r(jià)“終于快跌了”；另一條消息，是在央行上調(diào)貨幣市場(chǎng)利率的背景下，2017年房貸利率現(xiàn)首輪收緊，包括北京、天津、廣州、青島等城市相繼出臺(tái)了相關(guān)措施，相信房?jī)r(jià)將可能“迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)”。
“終于快跌了”、“長(zhǎng)期周期性”都在暗示“這次不一樣”。但是，這次真的不一樣嗎？樓市的走勢(shì)，當(dāng)然要受到宏觀調(diào)控政策的影響，但是它最終總要回到市場(chǎng)的基本面上。拐點(diǎn)，不是那只有形之手決定的，而是無(wú)形之手的產(chǎn)物。
“拐點(diǎn)論”與其說(shuō)是一種判斷，毋寧說(shuō)是一種期盼，即希望拐點(diǎn)到來(lái)，因此無(wú)論是房地產(chǎn)稅的消息，還是利率政策的消息，哪怕是根稻草，也會(huì)抓來(lái)背書(shū)。問(wèn)題在于，稻草畢竟是稻草，恐怕壓不跨房?jī)r(jià)這匹駱駝。
房地產(chǎn)稅的消息，不過(guò)是援引北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文的說(shuō)法。所謂“房地產(chǎn)稅”的原話，就引來(lái)了爭(zhēng)議，房地產(chǎn)稅畢竟是一個(gè)綜合概念，有些語(yǔ)焉不詳。當(dāng)然可以理解劉教授的本意是指對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，但能不能在2017年通過(guò)，又能以多大的力度，在多大的范圍開(kāi)征，是否就能釜底抽薪、起到抑制房?jī)r(jià)的作用，卻還隔著好幾重天。
而央行收緊貨幣市場(chǎng)利率，關(guān)于“加息”的真假問(wèn)題，坊間更是熱議不已。春節(jié)前，央行上調(diào)中期借貸便利（MLF）半年期和一年期利率；節(jié)后，又緊接著上調(diào)了公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和常備借貸便利（SLF）的利率，但是并沒(méi)有動(dòng)基準(zhǔn)利率，這是有針對(duì)性的定向微調(diào)，以去金融體系杠桿、防范金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，逐漸擠壓泡沫。至于春節(jié)以來(lái)七個(gè)交易日，央行公開(kāi)市場(chǎng)操作累計(jì)實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性?xún)艋鼗\6950億元，也因?yàn)楣?jié)前流動(dòng)性放出過(guò)多，并未改變短期流動(dòng)性充裕局面。
貨幣總量和利率，恐怕都很難說(shuō)對(duì)樓市造成根本性的顛覆。
無(wú)論是房地產(chǎn)稅，還是貨幣政策，即便從政策效果的角度，恐怕也得服從宏觀的判斷和調(diào)控的目的。
房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，但中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，是要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。顯然，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是關(guān)鍵，而“拐點(diǎn)論”不符合這樣的調(diào)控目的。
房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，也不允許房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.5%，如果加上建筑業(yè)，這個(gè)比例還要再高一些。建筑業(yè)以及房地產(chǎn)中的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部分，仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。
至于宏觀的判斷，即對(duì)樓市泡沫范圍和泡沫程度的判斷，則屬于市場(chǎng)基本面范疇。當(dāng)中國(guó)50個(gè)城市的居民房屋總市值，超過(guò)美國(guó)全國(guó)的居民房屋總市值，可以買(mǎi)下兩個(gè)日本時(shí)，不能否認(rèn)一部分特大城市特別是一線城市的房產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫。
但要因此判斷，中國(guó)整個(gè)樓市出現(xiàn)泡沫則顯得不符實(shí)際。中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率不過(guò)是55%，與高收入國(guó)家的70%~ 80%還差得很遠(yuǎn)，高速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的支撐。這是房產(chǎn)市場(chǎng)基本面的大盤(pán)。
不過(guò)，像任志強(qiáng)那樣認(rèn)為，日本的房地產(chǎn)泡沫是在城市化率超過(guò)70%時(shí)才出現(xiàn)，中國(guó)的房產(chǎn)泡沫就不存在或者不足慮，也沒(méi)有什么說(shuō)服力。關(guān)鍵在于找到泡沫的根源。
應(yīng)對(duì)房產(chǎn)泡沫，也只能回到市場(chǎng)基本面，靠市場(chǎng)機(jī)制去化解。比如，落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。前不久，中央再次印發(fā)耕地保護(hù)意見(jiàn)，提出部分省份可實(shí)現(xiàn)耕地跨省占補(bǔ)平衡，從而保障這些省份的土地供應(yīng)，其深意也正在于此。泡沫的另一面，是三四線城市的房產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，這也需要尊重市場(chǎng)規(guī)律去化解。比如在城市群中更好地對(duì)接與特大城市的功能，增強(qiáng)人口吸引力。
在這個(gè)過(guò)程中，樓市拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，是市場(chǎng)基本面上的事，任何預(yù)言都難以改變。
