央廣網(wǎng)北京2月6日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，廣東省政府發(fā)文鼓勵(lì)住房租賃，廣東省政府官網(wǎng)日前發(fā)布《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，明確表示支持住房租賃消費(fèi)，并出臺了一系列優(yōu)惠政策，其中包括允許商業(yè)用房改建為租賃住房，允許土地用途調(diào)整為居住用地、支持開發(fā)商利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)等等。此外，文件還提出要“落實(shí)稅收優(yōu)惠”，個(gè)人出租租房，月收入3萬元以下，在2017年底之前可免征增值稅，租金收入個(gè)人所得稅減半征收。
2016年6月，國務(wù)院辦公廳就已印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。《意見》中明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，也就是“鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，實(shí)行購租并舉”。至此，廣東省率先在省級政府中，明確發(fā)文鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)的具體優(yōu)惠措施。
按照廣東省的文件，允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這意味著，商業(yè)用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可以改為租賃住房，并且水、電、氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如此一來，水、電、氣的費(fèi)用一下子降低不少。
《意見》還明確，完善改變土地使用條件手續(xù)，消防等有關(guān)職能部門按照商業(yè)用房改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租；加快培育和發(fā)展廣東省住房租賃市場，構(gòu)建購租并舉的住房制度，到2018年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持等。
鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，在有力的政策支持和龐大的市場需求下，住房租賃市場假房源多、交易不規(guī)范、服務(wù)跟不上等長期存在的痛點(diǎn)能否真正被消除？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此進(jìn)行了分析與解讀。
楊紅旭：“這個(gè)文件具有很重要的意義，因?yàn)橹袊淖》孔赓U市場一直不發(fā)達(dá)。廣東省首先出臺這樣一個(gè)文件，為住房租賃市場提供了一個(gè)全面的實(shí)施意見，但這個(gè)意見的大背景是要落實(shí)2016年國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，但這是第一個(gè)省份出臺這樣一個(gè)落實(shí)意見。這說明在國務(wù)院部署之后，為落實(shí)住房租賃市場發(fā)展的方針政策，接下來會有更多省份陸續(xù)出臺類似的意見。
比如，在2015年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出去庫存之后的兩三個(gè)月內(nèi)，全國多數(shù)省份都出臺了類似的文件。
而住房租賃這件事，地方落實(shí)的進(jìn)程有些滯后，地方還不是特別積極主動，但是這件事非常重要。房地產(chǎn)是一個(gè)很大的體系，它主要分為四個(gè)市場：第一個(gè)是土地買賣市場；第二個(gè)是新房銷售市場；第三個(gè)市場是二手房買賣市場；第四個(gè)是房屋租賃市場。
在中國的房地產(chǎn)市場體系中，住房租賃市場是個(gè)短板，一直發(fā)展的比較滯后，整個(gè)住房租賃市場其實(shí)又分成兩小塊：一塊是廉租房、公租房，這屬于住房保障領(lǐng)域；另外一個(gè)是市場化的住房租賃。
另外一個(gè)小背景，就是2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要去庫存，其中一個(gè)措施就是鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃房源的提供者（看來國家并不反對以出租為目的的長線投資者，呵呵）。
中國人都想買房子，有些人暫時(shí)沒有錢還要借錢去買房子，所以中國的住房銷售市場非常火爆，在過去一年半內(nèi)，一線城市和部分二線城市的房價(jià)出現(xiàn)了史無前例的上漲，這在全球都是十分罕見的現(xiàn)象。
住房銷售市場過于火爆的原因之一，就是我們的住房租賃市場不發(fā)達(dá)，很多人想買房子可以保值和增值，但是租房子住是不劃算的，這就導(dǎo)致了住房租賃市場出現(xiàn)短板，從而使得我們的住房體系出現(xiàn)了缺陷。
然而，歐美國家的銷售市場和租房市場是比較均衡的，在歐洲，50%的歐洲人是租房住的，他們的房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)健康，房價(jià)既不會暴漲也不會暴跌，所以規(guī)范發(fā)展租賃住房市場對中國樓市的發(fā)展至關(guān)重要。
這里面還涉及到一些稅收的優(yōu)惠政策，例如個(gè)人所得稅方面的優(yōu)惠政策基本上是完全落實(shí)了。其實(shí)個(gè)人出租除了增值稅、個(gè)稅之外還有房產(chǎn)稅。1986年房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人出租房屋屬于一種經(jīng)營行為，是應(yīng)該征房產(chǎn)稅的，但是這里面并沒有涉及到相關(guān)內(nèi)容。
對于個(gè)人租房來說，減稅、免稅是非常重要的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在在培育這個(gè)市場，就應(yīng)該降低租房的成本，提高買房的成本，從而讓這兩個(gè)市場獲得更加均衡的發(fā)展。目前看來，一些城市會簡化相關(guān)程序，例如上海個(gè)人租房只按照租金的5%征稅，也不再計(jì)算營改增、個(gè)稅和房產(chǎn)稅，只征一種綜合稅。
目前個(gè)人出租面臨著一個(gè)關(guān)鍵的問題，就是很多人簽了住房租賃合同，但是這個(gè)合同沒有進(jìn)行官方備案，官方不知道這樣一個(gè)租賃行為的存在，所以官方無法掌握房屋租賃的數(shù)據(jù)。
為什么沒有備案？因?yàn)橐粋浒妇捅仨氁欢悾?/strong>有些外地人在大城市租房，需辦居住證時(shí)，才會主動去官方備案。于是，本該由房東支付的繳，房客卻無奈代繳。好悲摧的事呀。
因此，為了更好的培育這個(gè)市場，政府應(yīng)該鼓勵(lì)房東積極備案，甚至可以暫先免稅。只有這樣才能夠讓官方了解租賃交易情況。
央廣節(jié)目中沒講完的老楊觀點(diǎn)（時(shí)間有限），補(bǔ)充如下。
廣東省的文件中，還有一條，大家很關(guān)注：允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
這條主要也是落實(shí)去年國務(wù)院的相關(guān)方針，但我們必須明白一點(diǎn)：這條的出發(fā)點(diǎn)，主要是為了去庫存！2016年，全國住宅去庫存初見成效，但商辦類庫存依然壓力山大，包括多數(shù)一二線城市，也存在大量空置現(xiàn)象。
非住宅改為住宅出租，有利于去庫存，盤活社會資源，增加住房租賃市場的房源供應(yīng)，也將促進(jìn)長租公寓市場的發(fā)展。水電氣價(jià)格改為民用，也能減輕運(yùn)營房或租客的成本。這是一件利國利企利民的好事。
但是，這件好事要想做好，卻不容易。住宅用地市場價(jià)高于同地段的商辦類價(jià)格，商辦類用地轉(zhuǎn)為住宅用地時(shí)，什么樣的商辦項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)住宅？如何讓開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)？客觀上必須防范權(quán)力尋租！
春節(jié)之前，上海停售了很多商住房、酒店式公寓，都是些非住宅用地，建的房子卻接近住宅標(biāo)準(zhǔn)，很多建筑設(shè)計(jì)屬于違規(guī)行為，政府一生氣，就不讓那些投機(jī)鉆營的開發(fā)商拿預(yù)售證了，敲響警鐘，必須整改呀。北京、深圳也收緊了。
風(fēng)向有些亂，是吧。
中國的很多事情，一放就亂，一抓就死。如果全國范圍內(nèi)允許在建、已建商辦類改為住宅出租，則地方政府的管理工作就會增加很多，精細(xì)化管理必不可少！
可以預(yù)見，部分懶政、怠政的地方政府，估計(jì)最終也批不了幾個(gè)項(xiàng)目。而某些審批項(xiàng)目過多的地方政府，又可能存在某些官員的權(quán)力尋租。
所以說，好事，想辦好，卻不容易！
回到本題，最后總結(jié)一下：
2015下半年至2016上半年，主攻方向是房地產(chǎn)去庫存；
2016下半年至2017上半年，主攻方向是抑制房地產(chǎn)泡沫；
2017下半年至2018上半年，主攻方向是推進(jìn)住房租賃市場！
