限購(gòu)限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購(gòu)房合同的效力。
??律師稱限購(gòu)屬不可抗力 限貸屬情勢(shì)變更 違約者均無(wú)責(zé)
??9月30日以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓許多購(gòu)房者措手不及，尤其首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元的資金缺口讓很多購(gòu)房者面臨著無(wú)力購(gòu)買甚至違約的情況。
??記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市新一輪政策已經(jīng)引發(fā)多起毀約退房糾紛。一些開(kāi)發(fā)商“定金不退”，購(gòu)房者則表示，這是由于政策變動(dòng)造成自己無(wú)法購(gòu)房，不是個(gè)人原因，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下；一些“連環(huán)單”中的購(gòu)房者更是處境尷尬。
??湊不起首付棄房定金不退
??十一期間，多地傳來(lái)收緊的樓市調(diào)控。短短9天內(nèi)，先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。
??今年9月下旬，濟(jì)南的宋女士和丈夫選購(gòu)了一套商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽了合同（商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)），繳納了2萬(wàn)元定金。然而，根據(jù)濟(jì)南新推出的限購(gòu)政策，宋女士須按二套房40％的比例繳納首付款，大約120萬(wàn)元，貸款利率也要相應(yīng)提高。而9月份選房時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只需20％，大約60萬(wàn)元。
??因?yàn)闊o(wú)法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購(gòu)房。隨后，宋女士聯(lián)系開(kāi)發(fā)商想要回2萬(wàn)元定金被拒。開(kāi)發(fā)商稱，宋女士無(wú)法購(gòu)房，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認(rèn)為，這是由于政策變動(dòng)造成自己無(wú)法購(gòu)房，不屬于其個(gè)人原因。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。
??有中介支招“假離婚”
??記者采訪發(fā)現(xiàn)，新政之下，投資購(gòu)房者趨于理性，但一些“剛需族”“改善族”也受到了較大影響。一些中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始為購(gòu)房者“支招”，為避開(kāi)政策影響，假離婚、“湊”首付等產(chǎn)業(yè)鏈有重出江湖的苗頭。
??有一些中介機(jī)構(gòu)則表示可以為購(gòu)房者“湊”好首付。記者在中原地產(chǎn)天津西青一家門(mén)店采訪了解到，9月30日晚天津市限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，一些人無(wú)力支付高額首付不得不放棄購(gòu)買計(jì)劃。中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，針對(duì)一手新住宅推出購(gòu)房分期付款服務(wù)。
??“購(gòu)房者購(gòu)買新開(kāi)樓盤(pán)，交付10％~20％首付即可辦理過(guò)戶，剩余房款可分期支付給開(kāi)發(fā)商，支付周期可達(dá)半年，這段期間零利率零手續(xù)費(fèi)?！敝薪槿藛T表示，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過(guò)限購(gòu)限貸政策，通過(guò)分期付款激活一些潛在交易需求。
??律師：
??因不可抗力或情勢(shì)變更等
??“違約”購(gòu)房者無(wú)責(zé)
??北京易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊錦炎表示，各地出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，并不屬于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，限購(gòu)限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購(gòu)房合同的效力。但因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無(wú)法履行合同，可分為限購(gòu)和限貸兩種情況分析。
??限購(gòu)：在政策出臺(tái)前購(gòu)房者是有購(gòu)房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購(gòu)房者喪失了購(gòu)房的主體資格。此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！彼砸蛳拶?gòu)導(dǎo)致無(wú)法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤⑶也怀袚?dān)違約責(zé)任。
??限貸：即政策以提高首付比例等方式對(duì)購(gòu)房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購(gòu)房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。所謂情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說(shuō)，購(gòu)房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無(wú)法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。
