??6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）對(duì)外公布。《意見(jiàn)》提出，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，明確了稅收等方面的扶持政策措施，例如“對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅”等。
??就《意見(jiàn)》亮點(diǎn)，記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授和中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)博士等專家。
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??□亮點(diǎn)1
??實(shí)行購(gòu)租并舉 培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
??《意見(jiàn)》指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。要以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
??“培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)建立購(gòu)租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。”劉洪玉認(rèn)為。
??住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是解決住房問(wèn)題的重要渠道，不少歐美國(guó)家居民家庭租房的比例超過(guò)30％，美國(guó)約有1/3的居民家庭租房住，德國(guó)居民家庭租房比例超過(guò)50％。解決好城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展?！暗壳拔覈?guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒(méi)有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大?！辈駨?qiáng)說(shuō)。
??“許多外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購(gòu)房支付能力不足，主要靠租房解決住房問(wèn)題。如果他們的住房問(wèn)題得不到有效解決，無(wú)疑會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。”劉洪玉指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，會(huì)有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活，解決其居住問(wèn)題，讓他們安居樂(lè)業(yè)，住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑將發(fā)揮重要作用。
??2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要推進(jìn)公租房貨幣化，這意味著要求盡快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。專家表示，只有住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展起來(lái)了，公租房保障對(duì)象才能在市場(chǎng)上有更多的選擇余地，租到合適的住房。
??□亮點(diǎn)2
??2017年底之前 符合條件者可免征增值稅
??為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見(jiàn)》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。
??這些政策措施主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。三是完善供地方式。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，還要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。
??劉洪玉表示，這些政策措施將對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起很大的推動(dòng)作用，尤其是將促進(jìn)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果?！坝辛撕玫恼?，關(guān)鍵在于落實(shí)?！卑凑铡兑庖?jiàn)》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺(tái)具體的實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。
??□亮點(diǎn)3
??租賃合同期內(nèi) 房東無(wú)正當(dāng)理由不得“趕人”
??目前，承租人有時(shí)會(huì)遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無(wú)理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問(wèn)題。“要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”劉洪玉說(shuō)。
??《意見(jiàn)》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面，提出了四方面政策措施。一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過(guò)支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長(zhǎng)期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。
??相關(guān)專家指出，從根本上說(shuō)，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過(guò)法律法規(guī)來(lái)明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國(guó)等租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。
??□亮點(diǎn)4
??加強(qiáng)信用管理 聯(lián)合懲戒嚴(yán)重失信主體
??為加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，《意見(jiàn)》明確了地方各級(jí)人民政府的責(zé)任：省級(jí)人民政府要加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題；城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)?！敖梃b社會(huì)管理采取的‘網(wǎng)格化’管理模式，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，加強(qiáng)住房租賃管理?！兑庖?jiàn)》還進(jìn)一步明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安部門等相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)?！辈駨?qiáng)說(shuō)。
??信用管理是加強(qiáng)行業(yè)管理的重要抓手?！兑庖?jiàn)》對(duì)此專門做出了規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全，住房租賃市場(chǎng)將不斷得到規(guī)范，行業(yè)中的害群之馬將被清出市場(chǎng)，群眾權(quán)益將得到切實(shí)維護(hù)。
??“要充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律管理?！辈駨?qiáng)建議，房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，規(guī)范會(huì)員執(zhí)業(yè)行為，解決老百姓在租房過(guò)程中遇到的突出問(wèn)題，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
??住房租賃市場(chǎng)如何發(fā)展
??目標(biāo)
??《意見(jiàn)》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
??措施
??《意見(jiàn)》從6個(gè)方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策措施。
??1鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)
??培育市場(chǎng)供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。
??2落實(shí)用公積金付房租政策
??鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務(wù)，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策。明確各方權(quán)利義務(wù)，保護(hù)承租人和出租人合法權(quán)益。
??3推進(jìn)公租房貨幣化
??完善公共租賃住房。推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
??4允許商業(yè)用房改為租賃房
??支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。
??5給予稅收優(yōu)惠政策支持
??加大政策支持力度。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。
??6加快建設(shè)住房租賃信息平臺(tái)
??加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。完善住房租賃法律法規(guī)。城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)行業(yè)管理。
??據(jù)新華社 中國(guó)政府網(wǎng)
