不管是從政策上還是開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏上,房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”都常被冠以較大的期待。
??近期,樓市密集出臺(tái)政策,包括央行降息、降準(zhǔn),月底住建部聯(lián)合財(cái)政部、央行再次發(fā)布公積金二套房貸款首付比例從30%降至20%,都是針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松性調(diào)控手段。在央行多次降息之后,利率已經(jīng)達(dá)到歷史最低水平。
??同時(shí),持續(xù)多年的“限外令”出現(xiàn)松動(dòng),對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件有所放寬,境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房限制取消。如果再加上公積金二套房2成首付政策落地,房?jī)r(jià)較低的三、四線城市需求預(yù)計(jì)會(huì)被帶動(dòng)一部分。
??整體寬松政策出臺(tái)的背景是,8月市場(chǎng)繼續(xù)降溫,重點(diǎn)城市中,供應(yīng)、成交環(huán)比下滑的城市面進(jìn)一步擴(kuò)大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”。
??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,供應(yīng)方面,重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)表現(xiàn)繼續(xù)不振,同、環(huán)比皆大幅下降。分城市能級(jí)來(lái)看,一線城市回落更為明顯,其中北京、上海同、環(huán)比降幅都在20%以上;而深圳、廣州雖環(huán)比有所上升,但從絕對(duì)量來(lái)看,仍處于相對(duì)低位。二、三線城市中近7成城市繼續(xù)下降,但供應(yīng)分化進(jìn)一步加劇,寧波、南昌、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南寧等城市供應(yīng)量幾乎降到年初水平,環(huán)比降幅都在40%以上;而合肥、武漢、杭州、沈陽(yáng)、昆明等城市,供應(yīng)量大幅增長(zhǎng),尤其是沈陽(yáng),7月供應(yīng)量近160萬(wàn)平方米。
??成交方面從環(huán)比來(lái)看,也在持續(xù)低迷。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)城市商品住宅成交延續(xù)7月的下滑態(tài)勢(shì),且整體降幅有所擴(kuò)大,但從絕對(duì)量來(lái)看仍高于今年平均水平。分城市能級(jí)來(lái)看,一線城市表現(xiàn)較差,北上廣深不僅成交環(huán)比全線下跌,而且整體降幅超過(guò)20%。但北京、上海7月商品住宅成交面積仍在100萬(wàn)平方米以上,市場(chǎng)熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環(huán)比下降,長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明等城市下降幅度尤其明顯,降幅都在30%以上,相反,合肥、武漢、廈門(mén)等個(gè)別城市,7月商品住宅成交量環(huán)比仍出現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。
??CRIC研究中心分析認(rèn)為,8月成交量的進(jìn)一步走低主要有四個(gè)原因:第一,多數(shù)開(kāi)發(fā)商正緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九”銷(xiāo)售旺季,不少項(xiàng)目已進(jìn)入蓄客階段,營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)已提前預(yù)告,使得購(gòu)房者對(duì)金九銀十抱有更多期待,造成當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚致成交下滑;第二,在市場(chǎng)火熱下,部分一線及二線城市信貸吃緊,二套房貸首付比例上調(diào),如廣州二套房首付比例升至7成,嚴(yán)重抑制了部分改善型需求的繼續(xù)釋放;第三,供應(yīng)鋪排推后,供應(yīng)持續(xù)下滑,購(gòu)房者選擇面縮窄;最后,下半月的股市再次大幅震蕩,也或多或少影響樓市購(gòu)買(mǎi)力的釋放。
??鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、股市下跌的情況下,央行連續(xù)降息、降準(zhǔn),加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例,更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來(lái)提振經(jīng)濟(jì)的猜測(cè),并且這種類(lèi)似手段今后仍有出臺(tái)的可能。房地產(chǎn)行業(yè)在今年甚至明年預(yù)計(jì)都會(huì)有一個(gè)比較寬松的政策環(huán)境。
??李巧玲認(rèn)為,8月份,受限于供應(yīng)不足,新房成交出現(xiàn)回落。成交水平雖低于6、7月份,但是仍大幅高于去年同期。實(shí)際來(lái)看,市場(chǎng)熱度并未下降,項(xiàng)目去化依然較快,市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)不變。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”的到來(lái),以及近期推出各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)情緒的影響,市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)年內(nèi)的供需高峰,房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”態(tài)勢(shì)。
