8月15日開始執(zhí)行的北京通州區(qū)加強版“限購令”，產(chǎn)生了兩極分化的市場效應(yīng)。
??一方面是二手房以及普通商品房市場的快速降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年8月通州二手房簽約1423套，環(huán)比7月的1980套減少28%；8月通州普通住宅簽約1059套，環(huán)比7月的1771套下降40%。
??另一方面是限購范圍外的公寓產(chǎn)品量價齊升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年8月通州公寓成交962套，環(huán)比7月上漲214%，接近千套的月成交量也是歷史最高紀(jì)錄。另有數(shù)據(jù)顯示，在執(zhí)行“限購令”的第一周，通州公寓成交均價為27490元/平方米，環(huán)比限購之前一周上漲12.2%。
??《中國經(jīng)營報》記者獲悉，在執(zhí)行“限購令”的第一周，富力運河十號公寓產(chǎn)品成為當(dāng)周北京樓市銷售冠軍，該項目開盤第一天最高價達(dá)到4.1萬元/平方米，目前售價在4.2萬元/平方米左右，相比2015年3月的2.8萬元/平方米飆升50%。
??另外，通州“限購令”也讓不限購的燕郊房地產(chǎn)市場進(jìn)一步雞犬升天，一些樓盤已從去年8000元/平方米的價格漲到目前1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米的水平。
??通州區(qū)“限購令”公布以后，市場傳言河北廊坊“北三縣”(指三河市、香河縣、大廠縣)也將隨之限購，“燕郊將劃入北京”的傳言也沉渣泛起。本報記者致電河北省設(shè)立在燕郊的京津冀協(xié)同發(fā)展辦公室，但未能獲得對上述傳言的官方回應(yīng)。
??公寓項目量價齊升
??也許是受到8月14日通州區(qū)“限購令”發(fā)布當(dāng)晚8個項目連夜開盤并且熱銷的啟示，通州公寓項目也打起“限購牌”刺激銷售。
??8月15日，位于通州區(qū)經(jīng)海路涼水河之濱的珠江四季悅城項目，就對到訪客戶宣稱，9月通州商住公寓項目或許也將被拉入“限購令”，并于“限購令”執(zhí)行滿一周的8月22日趁機加推50套房源，取得了“45分鐘熱銷8000萬元”的成績。
??富力運河十號是“限購令”執(zhí)行第一周通州房地產(chǎn)市場風(fēng)頭最勁的項目，196套的成交量排在全北京市房地產(chǎn)市場成交量排行榜第一位。據(jù)記者了解，該項目一期少量大戶型產(chǎn)品對外報價已至5萬元/平方米，即便如此，還需找關(guān)系才能真正成交。
??位于通州運河核心區(qū)的綠地悅公寓項目，已在2015年4月轉(zhuǎn)手給中根資產(chǎn)用于回籠資金。記者獲悉，當(dāng)時綠地公寓項目整體售價約為2.5萬元/平方米，經(jīng)由中根資產(chǎn)包裝后再銷售，目前的售價在3.5萬元/平方米左右。
??在50年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品扎堆的通州運河核心區(qū)，保利大都匯一期藝術(shù)公寓和創(chuàng)意辦公產(chǎn)品均價也在3.5萬元/平方米，而華業(yè)新北京中心的公寓型產(chǎn)品目前售價在3.3萬元/平方米~3.9萬元/平方米。
??偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，8月15日至21日“限購令”執(zhí)行第一周，通州區(qū)域商住公寓成交282套，環(huán)比限購前一周上漲53%；商住公寓成交面積2.29萬平方米，環(huán)比限購前一周上漲83.2%；商住公寓成交均價為27490元/平方米，環(huán)比限購前一周上漲12.2%。
??亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊認(rèn)為，在通州區(qū)“限購令”未蔓延到商住項目之前，這類產(chǎn)品的成交熱度仍會繼續(xù)走高。
??那么，通州區(qū)會限購商住項目嗎？亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則表示，從市場現(xiàn)狀和未來通州區(qū)域發(fā)展來看，商住項目列入限購范圍有些不切實際，“通州新城規(guī)劃的目的就是為了把一些核心的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過來，如果連商業(yè)和辦公項目都限購的話，那對通州的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)將非常不利?！?
??偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告誡購房者，在選購商住項目時要慎重，一方面商住項目使用的是價格較貴的商業(yè)用電和商業(yè)用水，持有使用和維護(hù)成本較高，另一方面商住房交易稅費較高，不利于后期出手套現(xiàn)，未來房產(chǎn)稅的征繳商住房也是首當(dāng)其沖。
??燕郊樓市“雞犬升天”
??燕郊樓市可能是最會看北京特別是通州“臉色”的一個市場。通州“限購令”的執(zhí)行，一時間樂壞了燕郊的開發(fā)商。
??據(jù)記者了解，位于燕郊核心區(qū)的上上城理想城，去年的價格是8600元/平方米，8月的成交均價已達(dá)1.4萬元/平方米；港中旅的項目2015年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米，8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。
??天洋城4代是燕郊目前最火的項目之一，目前號稱沒房可賣，其實也是善于炒作。一位銷售代表介紹，該項目去年還是10500元/平方米，2015年春節(jié)之前全部封盤，到3月漲到11500元/平方米賣了一批；此后，受到北京地鐵通燕郊消息的影響，5月又封了一次盤，然后漲到12500元/平方米；7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息，當(dāng)月開盤的一棟樓3小時售罄，均價達(dá)到1.6萬元/平方米。
??潮白河孔雀城位于大廠縣，一位銷售人員告訴記者，該項目開盤均價在1萬元/平方米的孔雀城學(xué)府瀾灣已經(jīng)售完，8月份新開盤的兩棟樓所剩的房源也不多了，一些好的房源需加價15萬元才能拿到。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，通州房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)格監(jiān)管，導(dǎo)致鄰近燕郊、大廠等地樓市也陷入炒作，實際上這些地方基礎(chǔ)設(shè)施并沒有太大改善；燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米，現(xiàn)在北京大興、房山、通州一些房子也不過2萬元/平方米左右，這樣的價位是浮夸的、存在炒作的。
??北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志也認(rèn)為燕郊樓市被過度炒作，因為大部分到燕郊的購房者都是為了解決自住問題，早期置業(yè)的一些人可能會認(rèn)為燕郊有投資價值，但現(xiàn)在燕郊市場供應(yīng)量不斷放大，其實已經(jīng)沒有太大的價值提升空間了。
??來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月20日，燕郊市場年內(nèi)新增住宅套數(shù)高達(dá)11516套，這一數(shù)據(jù)相當(dāng)于2015年通州商品房供應(yīng)量的14倍；2015年全北京的商品房供應(yīng)量為22655套，僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮(zhèn)，2015年燕郊的供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半。也就是說，本來應(yīng)該是買方市場的燕郊樓市，被炒作成了隨著通州樓市行情水漲船高的賣方市場。
??商住房預(yù)售證被管控
??未來，通州和燕郊樓市的行情將如何演繹？
??張大偉認(rèn)為，通州“限購令”的影響將在9月更加明顯地表現(xiàn)出來，預(yù)計二手房成交量將下調(diào)至千套以內(nèi)；新建住宅成交量將在六七八月連續(xù)突破千套以后，再次回到500套左右，市場進(jìn)入量跌價穩(wěn)階段。
??對商住項目，通州某項目銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，放緩商住房預(yù)售證的發(fā)放，是北京市住建委調(diào)控的主要手段；目前，通州只有少數(shù)幾個商住項目獲得預(yù)售證，預(yù)售證受到管控的項目至少有6~10個，因此雖然市場行情不錯，但一些項目不是無房可賣，而是想賣的不能賣。
??該人士還認(rèn)為，暫時受到管控的商住項目未來也將陸續(xù)入市，如果通州“限購令”不波及商住項目的，第三四季度通州商住公寓市場還將持續(xù)升溫、還會有一定幅度的價格上漲。
??對于“北三縣”房地產(chǎn)市場，在不跟風(fēng)通州區(qū)“限購令”的大前提下，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來“北三縣”房價上漲動力還會繼續(xù)增加。
??不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提出，房地產(chǎn)稅的即將推出是“北三縣”投機性購房者的痛點，因為到燕郊等地買房的群體，很多都持有多套住房，房地產(chǎn)稅的即將推出將削弱“北三縣”樓市的投資價值，進(jìn)而抑制炒房行為。
