公積金貸款降門檻 樓市“金九”迎利好

監(jiān)管層穩(wěn)定房地產(chǎn)市場決心比預想更為強烈。樓市傳統(tǒng)“金九”第一天，住房公積金貸款門檻再次降低——

　　昨日傍晚，住建部、財政部、央行聯(lián)合下發(fā)通知，9月1日起，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。這也是繼今年“330新政”、央行三次降準和四次降息后，樓市又迎來一大政策利好。

　　省級機關住房資金管理中心和南京市住房公積金管理中心相關負責人在接受記者采訪時均表示，肯定會遵照執(zhí)行新政，至于落地后的具體執(zhí)行細則，將做研究后在官網(wǎng)上掛出。

　　助改善，正向利好樓市

　　新政執(zhí)行前，無論省級機關住房公積金還是南京等各市公積金均規(guī)定，如果名下無房，購買首套房，均為首付二成、基準利率；購買第二套住房，首付三成、1.1倍基準利率；買第三套房，停貸公積金。

　　“住房公積金作為職工和企業(yè)繳存的購房資金，用于支持購房需求是應有之義。三部門新政支持公積金用于改善性購房，并且將首付比例降至二成，政策松綁力度很大?！蹦暇┝謽I(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠表示。英大證券研究所所長李大霄則以三個“正面作用”形容新政出臺：利于滿足部分居民的改善型需求，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有正面作用，進而對穩(wěn)定經(jīng)濟有正面作用，對房地產(chǎn)股票也有正面作用。

　　“2015年樓市復蘇的主要原因是2014年"930新政"和2015年"330新政"的信貸政策寬松，期間全國有上百個城市放寬了公積金政策其中包括信貸額度、降低貸款難度，還有30多個城市增加公積金貸款額度?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調控思路，在多個環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將出臺稅費減免、購房補貼等多種有利于提振樓市消費信心的政策。

　　此次新政出臺前，我省多個城市為鼓勵樓市消費，也已在公積金政策上做過“文章”。比如，蘇州在今年5月實施住房公積金新政，家庭貸款最高限額由新房50萬元、二手房35萬元統(tǒng)一調整至70萬元；個人貸款最高限額由新房30萬元、二手房21萬元統(tǒng)一調整至45萬元；鎮(zhèn)江在5月時也出臺公積金貸款“認貸不認房”的政策，即首套房沒貸過公積金的，再買房時貸公積金按照首套房認定。此外，省級機關住房公積金自9月1日起可提取用以還商貸等等。

　　信號意義或大于實際意義

　　監(jiān)管層再次出拳，雖被視為重大利好，但業(yè)內也多認為，可能更多還是帶來心理層面的影響，尤其在樓市傳統(tǒng)“金九銀十”到來之際，其鼓勵消費者入市的信號意義更大。同時，由于當下一二三四線城市樓市分化特征十分明顯，因此政策投射到各地市場的影響也并不一致，比如一線和二線城市，在種種政策利好疊加效應下，9-10月市場可能出現(xiàn)一波量價齊漲的局面；而庫存高企的三四線城市對于政策的敏感度明顯會有所遲滯，政策對于市場的推動作用會非常有限。

　　記者獲取的一份內部權威報告顯示，當前省內13個省轄市除南京新房去庫存周期約8個月外，其余12個城市新房去庫存周期均高于12個月的“高位警戒線”，蘇州，雖然市區(qū)新房去庫存周期為11個月，但從全市層面看，新房庫存周期也長達16個月。而無錫、鎮(zhèn)江、宿遷、鹽城、連云港等市的新房去庫存周期均超過20個月。前期多項利好政策尚未改變這些城市供大于求的基本面，因此，公積金新政出臺后，也還難以很快扭轉高庫存格局。

　　值得一提的是，省內各地庫存壓力主要源于此前多年的累積，今年以來，各地樓市成交還是有較明顯上漲，因此，從截至6月末的數(shù)據(jù)看，9個城市上半年公積金的個貸比率都超過了90%，接下來的公積金貸款額度可能并不寬松，此次公積金新政的實際意義或不可高估。其中，一直具有“獨立行情”的南京3月以來成交節(jié)節(jié)高攀，6月末時公積金個貸比率已經(jīng)高達101.88%，至七八月時，已無額度可貸，下款周期長達三四個月甚至半年，因此8月24日起，南京已執(zhí)行公積金貸款轉商業(yè)貼息貸款的政策。

　　加快去庫存，考驗政府智慧

　　采訪中，不止一位地方政府主管部門負責人坦言，去年9月起，監(jiān)管層一而再、再而三地出臺市場化調控政策，都是為了喚起更多購買力，加速去庫存。

　　對于三四線城市而言，普遍問題是，前期房企預判失誤瘋狂拿地，而人口導入不足加之產(chǎn)品同質化嚴重，導致庫存高居難下。目前，一些地方已經(jīng)出現(xiàn)樓盤爛尾風險。在這種情況下，亟盼樹立市場信心。

　　即便是在南京，當?shù)卣惨庾R到熱鬧的成交背后潛藏的隱患。比如，當前股市震蕩導致融資難度加大，股民財富縮水也會影響樓市購買力減弱，先前深圳等地就發(fā)生過因為股市大跌投資人股票被套、先前定購的房子無法交齊首付款等事件。同時，經(jīng)調研，下半年南京全市43家樓盤將有595萬平方米（不含別墅）商品住宅上市，供應量接近歷史峰值，供大于求的矛盾亦不容忽視。

　　樓市加速去庫存，還需監(jiān)管層與地方政府智慧合力。記者了解到，南通等地已打通安置房與商品房之間的通道，提高貨幣補償在征收中的比重，推動拆遷戶在市場上購買商品房做安置房；鹽城的一大思路是以城聚人、以業(yè)興房，擬不斷促進產(chǎn)城融合，均衡優(yōu)化公共服務配套資源吸引進城農(nóng)民和各類人才落戶置業(yè)購房創(chuàng)業(yè)。如常州2015年上半年市場上基本沒有全新盤推出；庫存相對較多的存量項目也明顯放緩了開發(fā)和推盤的節(jié)奏，以去化存量房源為主，導致上半年市場新增供應大幅減少。連云港有關負責人也表示，在落實好國家已出臺的各項調控政策同時，會做好進一步促進住房消費的地方政策儲備，視市場變化情況適時出臺。