業(yè)內觀點：樓市將陷入新一輪大蕭條周期

今年8月底，央行[微博]再次降息降準，至此，本輪央行累計已有五次降息四次降準，對于樓市來講，業(yè)內人士普遍看好此次降準降息之后的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)業(yè)內人士認為，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

　　從未來市場價格預期來看，一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

　　筆者不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九十銀”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？這才是今年樓市“金九十銀”之后應該關心的話題。

　　中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會促使一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體來講，有以下六大理由：

　　理由之一： 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續(xù)

　　同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，按照國際標準，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

　　從樓市大趨勢來看，當前樓市已經(jīng)進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續(xù)

　　理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條

　　今年 “330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

　　從本輪央行“雙降”之后的市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　因此，在央行降準降息的政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應積極調整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個月銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導致企業(yè)被動推盤的局面。

　　理由之三：美元加息預期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義

　　美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，中國放開了外國人在國內購房的限制。筆者認為，放開外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數(shù)二線城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

　　理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果今年市場成交量剛剛反彈就導致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，筆者認為，在房地產(chǎn)市場仍然還在復蘇的市場背景下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

　　從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

　　理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險


　　去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計五次降息四次降準，與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　理由之六：對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力

　　事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；對于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈(6.55, -0.53, -7.49%)等房企選擇退出房地產(chǎn)市場；而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。