北京地價(jià)走高,開發(fā)商早有足夠的心理準(zhǔn)備。但持續(xù)走高的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓一些開發(fā)商壓力陡增?！耙痪€城市地太貴了,賣到十萬(wàn)還不賺錢?！比趧?chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上感慨。曾專注一線城市開發(fā)商的融創(chuàng)中國(guó)目前正開始在二線城市尋求機(jī)會(huì)。
北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站公告顯示,朝陽(yáng)區(qū)孫河將再度出讓2宗低容積率住宅地塊,且在競(jìng)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí),通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“異地”建設(shè)保障房面積的方式確定競(jìng)得人。
值得注意的是,這兩宗住宅用地其中一宗起始樓面價(jià)已高達(dá)30080元/平米。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),這將是北京又一地王。該地塊周邊在售項(xiàng)目中糧·瑞府?dāng)M售價(jià)多居于85000-10000元/平米之間,樓王更是飆升至200000元/平米左右。
北京地價(jià)走高,開發(fā)商早有足夠的心理準(zhǔn)備。但持續(xù)走高的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓一些開發(fā)商壓力陡增。“一線城市地太貴了,賣到十萬(wàn)還不賺錢。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上感慨。曾專注一線城市開發(fā)商的融創(chuàng)中國(guó)目前正開始在二線城市尋求機(jī)會(huì)。
一線城市房?jī)r(jià)增幅創(chuàng)五年新高
孫宏斌的感受并不是個(gè)案。
房企目前普遍陷入一個(gè)怪圈:盡管開發(fā)商的報(bào)表利潤(rùn)率持續(xù)走低,但銷售均價(jià)卻在頻頻上升。
上海監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,7月,10大房企商品房成交均價(jià)為12688元/平方米,環(huán)比上升3.7%,同比上升18.3%,創(chuàng)近四年以來新高。二季度以來,隨著市場(chǎng)逐漸回暖,商品房?jī)r(jià)格震蕩上行。
另一值得關(guān)注的現(xiàn)象是,截至2015年7月底,監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25936萬(wàn)平方米,環(huán)比減少0.6%,同比增長(zhǎng)0.8%。房企庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下跌。7月份環(huán)比下跌,雖然有季節(jié)性的推盤放緩習(xí)慣、房企看漲房?jī)r(jià)而刻意捂盤等因素,但本質(zhì)原因是,部分大城市此前投資節(jié)奏放緩,導(dǎo)致可售房源開始變得不足。
由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售需要一定時(shí)間,所以目前庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)出了警示。對(duì)于部分大城市來說,過去一年堅(jiān)持的“去庫(kù)存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整,即轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”的戰(zhàn)略上來,否則庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)繼續(xù)加大。未來幾個(gè)月,隨著庫(kù)存量的縮減,價(jià)格仍有一定上升空間。
房?jī)r(jià)數(shù)值也在創(chuàng)歷史新高。7月份,一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為27981元/平方米,直逼3萬(wàn),環(huán)比增長(zhǎng)1.1%,同比增長(zhǎng)24.8%,同比增幅創(chuàng)近五年新高;成交量雖然小幅下滑,但仍出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁,成交面積660萬(wàn)平方米,環(huán)比微增0.8%。在四個(gè)一線城市中,北京樓市7月份表現(xiàn)搶眼,主要原因是“通州副中心”效應(yīng)帶動(dòng)樓市火爆。
業(yè)內(nèi)研究員姚臘表示,未來幾個(gè)月,除深圳房?jī)r(jià)因前期漲幅過大而趨緩?fù)?北京、上海和廣州三個(gè)城市房?jī)r(jià)依然處于升溫通道。隨著“金九銀十”到來,一線城市新建商品住宅成交量預(yù)計(jì)在9月份重新出現(xiàn)反彈。
開發(fā)商:“賣到十萬(wàn)也不賺錢”
由于土地稀缺、地價(jià)攀漲,一線城市的開發(fā)商們也在房?jī)r(jià)攀升中痛苦前行。
“過去我們對(duì)一線城市有信心是因?yàn)?房?jī)r(jià)會(huì)漲,但現(xiàn)在賣到十萬(wàn)也不賺錢?！睂O宏斌說。融創(chuàng)中國(guó)在北京下半年將推出三個(gè)項(xiàng)目,分別是使館壹號(hào)院、北京壹號(hào)院和門頭溝新城項(xiàng)目。其中,北京壹號(hào)院臨湖戶型最高價(jià)格將達(dá)40萬(wàn)/平方米,就連孫宏斌自己也直呼“買不起”。
融創(chuàng)中國(guó)北京公司副總經(jīng)理樓艷青透露,為了讓北京壹號(hào)院調(diào)性拔高,她堅(jiān)持要求客戶必須先刷卡100萬(wàn)才可以進(jìn)入。位于四環(huán)的天恒 金融街 ·公園懿府,為了更快獲得市場(chǎng)認(rèn)可,僅項(xiàng)目征名就投入了百萬(wàn)獎(jiǎng)金,從6月末至8月中,共歷時(shí)50余天,近8000組案名來稿,7萬(wàn)余人參與投票,后臺(tái)總訪問量超過46萬(wàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年7月,全國(guó)70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)回升的城市數(shù)量自去年5月以來首次超過下跌的城市數(shù)量,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市由上月的27個(gè)增至31個(gè),維持穩(wěn)定的城市數(shù)量亦增至10個(gè),而房?jī)r(jià)下滑的城市則縮減至29個(gè)。
一線城市房?jī)r(jià)的高漲使得“孫宏斌們”開始在二線城市尋找價(jià)值洼地。如前所述,7月份,一線城市新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅創(chuàng)近五年新高。隨著改善類、豪宅類新盤持續(xù)入市成交,一線樓市成交價(jià)格呈“節(jié)節(jié)攀升”態(tài)勢(shì)。
7月份,京滬深穗4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為25722、34682、15704和36833元/平方米。環(huán)比增幅分別為-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%,同比增幅分別為3.2%、30.8%、5.1%和50.5%,其中深圳和上海兩市成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高。
二手房也維持走高的漲勢(shì)。中原二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示,7月北上廣深房?jī)r(jià)均環(huán)比上漲,漲幅在0.64%至5.87%之間。具體來看,北京房?jī)r(jià)漲幅最小,但也已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲。上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.78%,漲幅較上個(gè)月有所收窄。廣州漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大,目前已維持了4個(gè)月的上漲走勢(shì)。
